2021年10月8日，根据北京东城区建国门街道的官方消息：西总布街区 直管公房申请式退租和恢复性修建项目，居民申请率已经突破80%。
而就在9月30日的时候，西总布街区退租项目的申请率还只有65%左右，短短不到10天的时间，申请率迅速上升了15%。
距离申请时间截至的10月25日还有一段时间，因此我们几乎可以判断：东城西总布街区极有可能成为东西城首个100%退租申请率的街区。
自从2019年北京启动“东西城直管公房平房退租”以来，平房退租率可以说是“一路攀升”：
2020年12月25日的观音寺片区：平房退租率46%。
已签约居民1103户，占比片区总户数的46%。其中签约货币补偿852户，占比77%。安置房源251户，占比23%。
2021年6月1日的东城区景山三眼井：平房退租率53%。
项目范围内的342户居民，已有181户（其中直管公房179户、私房2户）居民完成了腾退签约，项目整体签约率约53%。
2021年10月12日的东城区皇城景山街区景东片区：已有350户居民完成退租签约，直管公房签约率已达70%。
其实像早期的第一个项目，西城区的菜西片区退租率也比较高，达到了60%左右，而之后的砖塔、西板桥等两个片区由于没有找到官方数据，预计退租率可能不如菜西。
但是进入到2021年以后，东西城平房退租项目的退租率可以说是“一路飙升”的态势，老居民主动申请的比例大幅度上升。
到了西总布街区，已经达到了80%，最后甚至可能会接近100%。
随着“退租政策”的深入实施，可见市场已经逐渐理解并接受了退租政策，东西城大规模的“城市更新”力度将会越来越大。
因此将来会有更多的老居民将会面临“退租”，利用“退租”来改善自身的居住条件。
在这个过程中，最重要的就是要准确理解退租中的“货币补偿标准”。
其实“东西城的退租政策”非常简单：
先进行货币补偿，然后根据承租人的条件给与“共有产权房指标”，然后承租人用“货币补偿”去购买相应的“共有房”，实现“居住改善升级”。
具体能买多大面积的共有房，主要取决于承租人的购买实力，钱多就可以买大一点，钱少就可以买小一点的。
当然，也可以不买，直接拿钱走人，去买商品房。
在这个过程中，“货币补偿”是退租的基本前提，也是最重要的部分。
在货币补偿中，最重要的就是要理解“各种系数”，下面我们就以“某某街区”为假设案例，来说明这些系数的意义和计算方式，如有雷同，纯属巧合。
特别注意的是，本文说明不代表官方的说明，最终还是以官方的评估数据为最终，我们的说明仅供大家参考，不作为最终的官方标准。
第一个系数：容积率系数=1.3
假设在某某街区的退租中，“标准房屋市场价格”是99988元/平米，“标准房屋重置成新价”是1732元/平米。
很多人都把这个“标准房屋市场价格的99988元/平米”直接当成退租价格，这是严重不理解概念的错误。
只要你有正常的思维，都不可能认为东西城平房退租价格“不到10万”。
这个时候就必须要引入第一个“系数”：容积率系数的1.3。
因此正确的退租价格要这么计算：
公房退租价格=（99988-1732）*1.3=127732元/平米。
私房退租价格=99988*1.3=129984元/平米。
很显然，私房的退租价格要略高于公房。
这也很容易理解，毕竟私房是通过“房改”过来的，补偿单价有所提高，非常容易理解。
第二个系数：朝向修正系数=1%-负2%
不同的朝向，房子的价值是不同的，比如北向的房子价格要低一点，南向要高一点，所以这个时候需要引入第二个系数“朝向修正系数”来对补偿价格进行修正。
比如在某某街区的退租中，公房的“朝南平房”的补偿单价经过朝向修正后，可以达到：127732*（1 1%）=129009元/平米。
总体来看，朝向修正就是1%-2%的比例，很少，对退租价格影响很小，就是每平米几百大洋的事情，不影响大基数。
在这里提出，仅供大家参考。
第三个系数：使用面积系数=1.333
通过前面两个系数，我们已经基本把“补偿价格”算的比较清楚了。
但是补偿的建筑面积认定还需要一个计算，这样我们才能算出总的补偿金额，补偿总金额=建筑面积认定*补偿单价。
但是直管公房、私房和自管公房的“建筑面积认定”是不一样的。
根据目前的规定：
第一，直管公房的建筑面积认定：按照《北京市公有住宅租赁合同》记载的房屋使用面积的1.333倍认定（结果四舍五入，保留2位小数）。
也就说，直管公房的建筑面积认定=1.333倍的房本面积。
第二，私有房屋按照房屋所有权证(不动产权证书)记载的建筑面积认定。
也就说，私房的建筑面积认定=房本面积。
第三，单位自管公房按租赁合同或房屋所有权证（不动产登记证书）记载的建筑面积认定。
也就说，自管公房的建筑面积认定=房本面积，和私房一样。
第四，自建房面积不予认定。
也就说，自建房的建筑面积认定=0。
比如某某街区中，公房和私房都是房本面积25平米，我们可以分别算出直管公房和私房的总补偿金额：
直管公房的补偿金额=1.333倍的25平米*补偿单价127732=425.66万元
425.66万元 搬家奖励1080元/平米*1.333*25=429.26万
私房的补偿金额=25平米*补偿单价129984=324.96万元
324.96万元 搬家奖励1080元/平米*25=327.66万
由此可见，同样的房本面积，直管公房获得的总补偿金额高于私房，原因不是因为公房补偿单价高于私房，而是因为公房认定的建筑面积更大。
这是目前关于退租补偿中，最常见的“错误认知”。
综上所述，随着东西城平房退租的退租率越来越高，未来的退租力度也一定会越来越大，范围会越来越广。
也会有越来越多的老居民会在这个过程中，享受到政府政策的巨大红利，从而改善自身的居住条件，应该说北京市政府的考虑还是非常周到的。
在退租的补偿单价计算中，最关键的还是要理解三个系数，分别是：容积率系数1.3，朝向修正系数-2%-1%以及使用面积系数1.333。
只要准确理解了这三个系数，整个退租的补偿单价你就基本掌握了，对于政府的退租政策理解，也就更深了。
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