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预售合同签订后楼盘改名称了
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在中介公司带领下去看房，与卖家签订房屋买卖合同并支付定金后发现房屋楼盘名称与中介所说不符，是否属于重大误解呢？能否主张撤销合同并要回已付定金？
同个小区双楼盘，购入的究竟是哪套？
上海市四平路有这样一个小区，其中部分楼盘名称为“A花园”，竣工于1990年；部分楼盘名称为“B华府”，一期竣工于2007年。两个楼盘处在一个小区内，由同一物业管理公司管理，小区入口门牌上同时标注了“B华府”和“A花园”，前者字体较大而后者较小。
老张在中介公司带领下看了位于A花园的一处房屋，随后便与卖方签订《房地产买卖合同》及附属《协议书》，并支付定金23万元。签约前，中介公司通过微信发给老张的房屋信息图片上记载“B华府（公寓）……年代：1990年建成……”，老张也查看了房屋产证，知晓房屋竣工时间为1990年。
签约后，老张就房屋所属楼盘问题向中介公司及卖方提出异议，并坚称其要购买的是B华府的房屋，要求对方提供B华府房屋一套或返还定金，双方协商无果。
各执一词，对楼盘是否误解产生分歧
发生分歧后，老张遂诉至上海虹口法院，表示其欲购买B华府的房屋（建造年代为2007年）。而卖家出售的是A花园的房屋，建造年代为1990年。卖家及中介刻意将系争房屋以B华府的名义进行推荐，并以该房系B华府一期为由打消疑问，使其形成重大误解。房屋所在小区直接影响老张的购房意愿，B华府和A花园为不同的楼盘，前者较新，后者建造年代较久，两者开盘时间、房屋质量和品牌价值均有所不同。购买A花园的房屋并非其真实意思表示，其无法实现购房目的，故请求法院撤销房屋买卖合同并要求卖家返还定金、赔偿损失。
卖方并不同意老张的诉请，其认为在房地产买卖合同上已明确记载了房屋地址。签约前自己已经向原告出示了系争房屋的房地产权证，其上清晰记载了房屋的竣工时间为1990年，老张也到系争房屋实地查看，对交易标的物应当是明确的。故在缔约过程中已经充分将房屋信息披露给老张，并不存在重大误解情形。房屋的交易价格也是市场正常价格。
第三方中介则表示，之前曾带老张去系争房屋实地看房，从小区大门口进入，老张可以直接看到小区门牌为B华府，故中介告知老张房屋为B华府并无不妥。
撤销合同理由不成立！
上海虹口法院经审理认为，首先，房屋属于特定物，与依靠品牌进行质量识别的种类物消费品不同，其价值主要取决于本身的地理位置和房型、房龄等房屋状况，与楼盘名称不具有直接关联性。老张在签约前已实地验看过房屋，也查看过房产证，对房屋状况、竣工年代均已了解，进而作出缔约的决定，所定价格也并未偏离该楼盘的市场价。其即使对系争房屋所属楼盘的名称认识有误，也够不上“重大误解”的程度。
其次，在二手房交易市场上，楼盘名称系一个概括简化的信息集合，既用于表明房屋本身的新旧、质量情况，也用于表明房屋地理位置。B华府与A花园的楼盘同属一个小区，从地理位置的角度，以B华府概称整个小区的房屋，并不会产生信息偏差。而小区内不同楼盘的房屋在外观、竣工年限和市场价格上均差异明显，很难让人仅凭楼盘名称就对房屋状况产生误解。故中介公司在宣传中以B华府概称了A花园的房屋，虽属信息披露不完整，但在其他信息均已披露，且仍以A花园而非B华府的市场价促成交易的情况下，难以认定其存在刻意隐瞒。对卖方而言，其只是参与了买卖合同的缔约，成交价格也符合当时A花园楼盘的市场价，无证据证明其在缔约前对卖方承诺过系争房屋属于B华府楼盘，难以认定其存在过错。
再次，老张向对方和中介主张求购的房屋楼盘应为B华府，均发生在签约之后。在签约之前和当时，老张并未提出对所购房屋楼盘有所限定，也未在合同中进行约定。A花园与B华府虽同属一个小区，但前者竣工年代为1990年，后者即使一期的竣工年代也为2007年，相差近20年，两者楼盘的区别实在是显而易见，难以想象对B华府楼盘有明确需求的购房者会对两者发生混淆。老张在缔约前并未提出房屋所属楼盘的要求，说明房屋所属楼盘并非其缔约的主要考量因素。其事后再对此进行强调，只能认为是在刻意寻求悔约的借口，其重大误解的说法难以令人信服。故老张主张撤销《房地产买卖合同》的理由不成立，法院最终判决驳回其全部诉讼请求。
民法典邀你学
一正确认识重大误解的核心要素
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第19条就重大误解作出了新的论述：“行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第147条规定的重大误解。行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。”
与原规定相比，首先，揭示了重大性的内涵，强调错误认识与错误的意思表示之间的高度因果关系；其次，删除了“较大损失”的表述，强调错误在交易上认为重要而不限于损失结果的价值重大；再次，增加了“标的物的价格”这一认识错误类型，回应了实践中存在的因电子商务经营者价格标错而产生成千上万的“薅羊毛”订单并引发纠纷的现象；最后，增加了“交易习惯”这一无权请求撤销的例外规定，对重大误解风险的分配做了初步安排。这些规定的变化也是在尊重表意人的意思自治和保护相对人的合理信赖之间找到了恰当的平衡点。
在重大误解的场合中，错误方期望通过行使撤销权使自己从有悖于内心真意的合同关系中解脱，而相对方则陷入因交易关系破裂导致合同目的落空的现实困扰中。这种意思表示真实性和交易稳定性之间的剧烈冲突，使得案件的审理更应当妥善权衡双方当事人的利害得失。具体可以通过错误在交易上的重要性、错误与意思表示之间的因果关系、相对人错误的可归责性等因素来进行判断。
二不动产交易中买方需承担更高的注意义务
不动产交易存在以下特点：首先，不动产属于特定物，与依靠品牌进行质量识别的种类物消费品不同，其价值主要取决于本身的地理位置和房型、房龄等房屋状况。这些房屋状况，需要买方通过实地查验、审查权利凭证等方式进行综合判断。其次，不动产通常还具有特殊功能性如学区，买方如若对房屋性质有特殊要求或卖方知晓房屋现有情况可能影响买方购买意愿的，均应在磋商时或签订合同之前就明确提出。最后，不动产交易作为重大财产处分行为，买卖双方均应审慎对待，并承担更高的注意义务。
这也要求买方在进行房屋买卖交易时，一方面要及时告知购买需求，有特殊购房要求的应当明确约定以保障自己的合法权益；另一方面要尽到合理注意义务，即通过实地查看、查阅权利凭证等多种方式，在尽可能充分了解房屋的客观状况后，再决定是否购买。
法条链接
☆ 民法典第147条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
☆ 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第19条行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。
行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。
来源丨上海市虹口区人民法院
承办法官：高行玮
文：吴静文
责任编辑 | 张巧雨
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