一直以来，房屋质量问题都是消费者的“心头大患”，维权时业主常常处于弱势。房屋能否上“医保”？住宅工程质量有问题怎么办？工程质量潜在缺陷保险为以上现象提供了新的解决渠道。
为建立健全工程质量风险管控体系，对标世界先进国家的先进做法，全面提升住宅工程质量水平，切实维护住宅工程产权所有人的合法权益，东莞市住建局联合市自然资源局、市金融工作局、市银保监分局联合制定了《东莞市政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险试点方案实施细则》。
东莞市政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险试点方案实施细则
第一条为贯彻落实《东莞市政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险试点方案》（以下简称《试点方案》），加强对工程质量潜在缺陷保险各方责任主体的管理，推动工程质量潜在缺陷保险制度有序进行，明确具体操作流程和工作标准，制定本细则。
第二条本市政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的承保管理、工程质量风险管理、理赔服务等适用本细则。参与本市政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险活动的保险公司、风险管理机构、建设单位以及相关单位，均应当遵守本细则规定。
第三条地基基础和主体结构工程、保温和防水工程为基本承保范围，装修工程（包括全装修和非全装修，墙面、顶棚抹灰层工程等其他分项工程）、电气管线、给排水管道、设备安装、供热与供冷系统工程为必选附加险，智能建筑工程、建筑节能工程、电梯工程为可选附加险。可选附加险是否投保由建设单位和保险公司协商确定。
第四条市住城乡建设局负责统筹实施本市政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险制度。按照工程管理权限分工，市、园区、镇（街）住房城乡建设主管部门分别负责所管辖的政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的推进及综合管理。市、园区、镇（街）自然资源、金融监管部门在各自职责范围内，协助开展本市工程质量潜在缺陷保险的管理工作。
第五条政府投资保障性住宅工程质量潜在缺陷保险采取共保模式，共保体由1家主承保公司和不少于2家从保公司组成，牵头的主承保公司份额不得高于50%。共保体之间应以共保协议的形式明确各自在项目上的承保份额、权利义务。
主承保保险公司应符合以下相关条件：
（1）保险公司的注册资本金达到50亿；
（2）保险公司近三年综合偿付能力、核心偿付能力充足率，连续三年皆不低于150%；
（3）在国内2个或以上城市有住宅工程质量潜在缺陷保险主承保经验，并有10个或以上主承保案例。
符合承担主承保公司条件的保险公司，经市住房城乡建设局核实后在市住房城乡建设局官网上公示。
第六条政府投资保障性住宅工程，基本保险范围包括主险和必选附加险，总基准保险费率为1.5%，以建筑安装工程总造价作为保费计算基数。如投保可选附加险由建设单位和保险公司协商确定费率。
保险公司不得以减少建筑面积、剔除未投保项目工程费用等方式缩小承保范围、降低保额，不得低于正常市场价格承保，不得套取费用进行不正当竞争。
工程竣工后，以建筑安装工程费结算价作为保费的最终计算基数。在保险责任期开始前三个月，建设单位根据决算的实际工程总造价与实际工期向保险公司进行申报，由保险公司出具批单，修改保额保费及保险期限，保费实行多退少补。
第七条独立使用功能的单体建筑作为一个危险单位。主体结构相连建筑物应当作为一个危险单位。
一个危险单位对应一份保险单，建设单位不得将一个危险单位内的项目分割投保。
第八条建设单位应当选择市住房城乡建设局官网上公示符合主承保公司条件的保险公司，提供所建设的保障性住宅工程的质量潜在缺陷保险服务。
项目批复后，建设单位向符合条件的主承保保险公司发出竞价邀请，建设单位需提供工程相关信息，便于保险公司合理竞价。保险公司以本细则中的总基准保险费率为上限，对工程进行报价。建设单位收到保险公司的报价后现场公布各家保险公司报价情况，费率最低者自动成为该住宅工程的保险供应商。如出现两个或以上的相同最低价，则最低报价的保险公司进入第二轮报价，第二轮报价必须低于上一轮报价，否则同样视为无效，以此类推，直至出现唯一最低价为止，最低价者中标。
第九条主承保公司应当建立IDI报价函管理制度，规范报价行为。意向客户询价时，主承保公司应当以正式报价函的方式向客户出具报价，报价函内容包括但不限于以下内容：项目名称、地理位置、建筑面积、单位建安造价、项目总保额、基准费率等；报价函应当经IDI业务部门负责人签字并经公司盖章后发送至询价客户。不得以电话、短信、邮件、微信等非正规方式报价。
第十条投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位，应当在办理施工许可手续或质量安全监督登记前，以报建施工合同为初步计算基数，与选定的保险公司签订工程质量潜在缺陷保险合同，并一次性支付合同约定的保险费(含不高于30%的风险管理费用)，该保险费以工程竣工后建筑安装工程费结算价作为保费的最终计算基数，出现保费差异的，实行多退少补。
建设单位分阶段办理施工许可或质量安全监督登记的，应在涉及结构施工许可手续或质量安全监督登记前，与选定的保险公司签订整个工程的质量潜在缺陷保险合同。
工程质量监督机构应当在工程监督交底时，检查建设单位是否按照土地出让合同约定购买工程质量潜在缺陷保险。检查中发现建设单位存在失信行为的，依照信用管理权限记录其失信信息。
第十一条主承保公司应当选择本细则第十二条规定的公司作为风险管理机构，签订风险管理合同，并指导风险管理机构采取有效措施，加强政府投资保障性住宅工程建设阶段的质量控制。
主承保公司应落实对风险管理机构的管理责任，建立风险管理机构评价机制，对风险管理机构工作进行追踪和分析评价。
主承保公司应向风险管理机构出具风险管理授权书，同时报送建设单位。风险管理机构凭授权书进入施工现场实施风险管理。
第十二条符合下列条件之一的法人组织，可以作为工程质量潜在缺陷的风险管理机构：
1.具有大型建筑工程管理经验，拥有房屋建筑工程监理专业乙级或以上资质；
2.具有3年以上受保险公司或房地产开发商委托开展国内外建设工程质量风险管理经验，并按专业要求配备相应工程师的工程管理机构；
3.其他符合条件的工程管理咨询机构。
第十三条风险管理机构在签订风险管理合同后，应当收集工程相关资料，对工程质量风险进行评估，编制风险管理检查计划。
第十四条工程开工前，主承保公司应组织风险管理机构、建设单位及项目参建各方召开风险管理交底会。风险管理机构应对工程质量风险点、质量检查方式、参建单位配合义务等进行告知，形成会议纪要。质量风险管控交底会后7个工作日内，风险管理机构应将初步风险分析报告和风险管理计划等材料推送至各参建单位项目负责人。各参建单位应对风险管理机构开展风险管理工作给予必要的支持。
第十五条风险管理机构应按照风险管理合同要求开展现场检查，将检查中发现的质量问题，以照片、视频、文字说明等形式即时推送至建设单位、施工单位和监理单位项目负责人。建设单位在收到推送的检查报告后，应当组织相关责任单位及时整改质量缺陷。施工单位应当将质量缺陷整改前后的对比照片、视频等影像资料和相关说明材料，在整改时限内反馈至风险管理机构、建设单位和监理单位，经监理单位和建设单位项目负责人确认后，由风险管理机构完成销项。质量缺陷逾期未改正的，由风险管理机构推送至工程质量监督机构进一步跟进处理。
风险管理机构检查后应即时编写《质量风险检查报告》(以下简称“检查报告”)，于3个工作日发送至建设单位、施工单位和监理单位项目负责人，并将书面材料盖章后报保险公司，检查报告应当包括检查情况的描述、检查存在的质量缺陷、缺陷处理建议、建议整改时间、和潜在缺陷风险分析。共保体主承保公司应当建立工程质量潜在缺陷保险信息工作台账，做好承保、风险管理、出险理赔等信息的记录与统计。
第十六条工程完工后，风险管理机构应对工程实施过程中的质量检查情况、质量缺陷追踪情况进行汇总评价，编制《质量风险最终检查报告》(以下简称“最终检查报告”)，于5个工作日内推送至建设单位、施工单位和监理单位项目负责人，并将书面材料盖章后报建设单位和保险公司。最终检查报告包括检查情况汇总、改正质量缺陷情况汇总、总体风险评价等主要内容。
保险公司在最终检查报告中指出建设项目存在质量缺陷的，建设单位应及时组织相关单位进行整改，质量缺陷未完成实质性整改的，建设单位不得组织竣工验收，最终检查报告作为竣工验收的依据之一。
第十七条主承保公司应当编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，列明保单号、保险责任、范围、期限及理赔申请流程、争议解决方式等。
在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，随同《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》一起送交业主。
《住宅质量保证书》中应包含以下内容:建设单位应当明确保险期限起算日之前负责维修的单位名称、联系电话、建设单位监督电话，并明确保险期限内的主承保公司名称、联系电话。
第十八条保险责任期开始前，建设单位、保险公司、风险管理机构及施工单位共同对工程质量进行查验，发现质量缺陷或损坏的，建设单位应督促施工单位进行维修，因维修不及时造成新的损失，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。因未完成质量修复造成的损失或扩大损失，保险公司不负赔偿责任。对无法修复或修复后仍不满足规范要求的项目，保险公司有权将其列入保险除外责任。
第十九条保险责任生效后，建设单位与主承保公司对质量问题责任存在异议，或住宅业主与保险公司对住宅质量问题是否属于保险责任存在异议的，按合同约定方式解决。
第二十条市住房城乡建设局、银行保险监管部门应当加强信用体系建设，对保险公司、风险管理机构的工程质量保险、风控行为实行负面清单制度(负面清单见附件)。对工程质量潜在缺陷保险实施过程中存在失信行为的单位和人员，除依法采取监管措施外，按照有关规定记入诚信档案。
对保险公司、风险管理机构存在两次以上负面清单所列行为的，市住房城乡建设局将其列入异常名录，自第二次被认定为负面清单所列行为之日起，1年内暂停在本市新承接保单。
第二十一条保险协会组织制定保险公司、风险管理机构关于住宅工程质量潜在缺陷保险质量风险管理工作规范和理赔服务规范。
第二十二条本细则自发布之日起施行，有效期至2027年5月31日。
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