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进行今天的项目测评前，我想先和大家聊一聊最近风头正劲的“第四代住宅”。
其实我们的住房发展到现在这个阶段，已经是俗称的第三代住宅了。
从茅草房（居住功能性）、砖瓦房（建筑耐久性）、电梯房（节约土地），人们在满足功能化需求之后，开始追求“拥抱自然”，于是第四代住宅诞生了。
第四代住宅，又称“庭院房”，其主要特征是每层都有公共院落、每户都有私家庭院、可种花种菜遛狗养鸟、可将车开到空中家门口、建筑外墙长满植物等。
米兰垂直森林
其实“第四代住宅”概念并非是近年来才提出，但是确实是在这几年，第四代住宅产品才陆续交付呈现在我们眼前。
成都、株洲的第四代住宅实景 图源见水印
而目前在西安，实际上并没有真正意义上的完整第四代住宅，而更多是将院子体验与阳台功能相融合，使得“每家每户都拥有一座私享空中庭院”的新形态住宅——也就是每一户都拥有一个或多个大挑空的错层露台。
目前市场上设计为“第四代住宅”的项目有沣东海逸长洲、沣西华润沣华九里、泾河新城云和悦，以及高新CID龙湖青云阙尚府等，无一不是该片区改善代表项目，陕旅在沣西的纯新盘也主打第四代住宅概念。
逐步走向改善化的港务区，也迎来了首个“第四代住宅”产品，便是今天我们要进行测评的保税区纯新盘金地久峯悦。
基础信息
金地玖峯悦项目卡片
总占地：约52.75亩
规划：10栋小高层，1栋商业、1栋幼儿园
容积率：约2.5
绿地率：约35%
户数：620户
车位数：1053个
梯户比：2梯2户、2梯4户
主推户型：108㎡、128㎡、 143㎡、165㎡
开发商：西安中颐万信房地产开发有限公司
地址：国际港务区奥体大道以东、林荫路以南
毛坯限价：1.71万元/㎡
楼位示意图
项目地块为2021年第二轮集中供地时，颐馨摘得地块，与目前在售的保利锦上、雲玥府、龙翔时代奥城、电建泷悦长安等项目同属一批摘地，后交由金地开发运营。项目毛坯限价1.71万元/㎡。
目前项目对外的节点约在9月底进场，10月推盘销售。
从目前已出街为数不多的宣传物料来看，项目主打卖点为其改善化的产品设计。
金地玖峯悦由10栋15-17F小高层，外加1栋商业 1栋幼儿园组成，
主力产品面积有108㎡、128㎡、 143㎡与165㎡，覆盖刚需到初改、改善几个热门面积段，产品面积并不算太大，其改善属性，更多是通过港务区首家“第四代住宅”产品来体现。
从效果图可以看出，项目外立面进行了弧形镜面设计，并打造6米挑空的错层露台。后期可设计为种植平台，实现“庭院上楼”构想。
除此之外，项目还有270度转角端厅、南北双阳台，更为强调观景视野与采光通透性。
另外有别于普通小高层产品，金地玖峯悦设计有顶底跃户型，顶跃带360度的环形露台，底跃有花园及5.3米挑高地下空间。一般这样的配置在洋房产品里比较多见。
区位与配套
金地玖峯悦位于保税区奥体大道与秦汉大道十字东北角，交大陆港医院北侧，项目东侧即为全部房源已推出的在售项目招商央畔。
摄于2022年9月中旬
从交通上来看，项目距离地铁3号线保税区站直线距离约450米，3号线可与1/2/4/5/6/14/8（在建）等多条地铁线路形成换乘。此外项目周边秦汉大道、奥体大道都是交通便利的主要干道。
项目西南侧临近铁一中陆港中学，直线距离约420米。项目正北侧规划有一块小学教育用地，西北侧还规划有一块面积不小的中小学教育用地，加上项目自身配建的幼儿园，可以说周边教育还是十分丰沛的。
另根据港务区2022年学区划分，金地玖峯悦周边绿城全运村已落户部分，划分到了铁一中陆港中学和陆港小学；招商城市主场已交付部分，则划分到了绿地璀璨天城东面的陆港六小，以及位于保税区的铁一中陆港中学市77中校区。
2022年港务区学区划分地图
2022年学区划分仅供参考，具体学区划分，应根据项目交付落大户当年学区划分情况而定。
在商业方面，可以说目前港务区整体都比较缺成熟商业，但是从长远来看，大型学校/医院附近拥有足够商业土壤，商业成型只是时间问题。另外项目自带的一栋独栋商业体，加之周边招商先一步成熟的社区底商，也能在一定程度上满足日常生活所需。
金地玖峯悦南邻交大陆港医院，可以说是港务区距离医院最近的几个项目之一，二者相距一条秦汉大道外加一条市政公园，约300米距离。
离医院近有好处，也有一定的弊端，特别是交大陆港医院是港务区整个板块唯一一家大型三甲医院，未来医院附近人流车流量必然不小。
在生态方面，项目北侧有一块规划绿化用地，南面紧邻的立体式市政公园，一定程度上能减轻大西高铁与秦汉大道带来的噪音影响。
项目优势——
1、产品优势突出，大露台、270度转角端厅、南北双阳台都很香，相信面市后能让购房者眼前一亮；
2、项目周边教育、医疗资源丰富，交通便捷，距离地铁口也很近。
项目劣势——
1、相对于周边同区域项目而言，价格不具备优势；
2、南侧一绿化公园相隔有大西高铁，或有噪音污染。
AI君有话说
虽说“庭院入户”概念，不管是听上去或是效果图看上去，都颇为令人心动，不过第四代住宅仍在前期阶段，很多技术不够成熟。
比如在保证在自家种植花草甚至树木的情况下，是否会给周围的邻居带来安全隐患；植被茂密或带来蚊虫困扰；庭院的使用频次和场景丰富之后，随之而来的防水和承重要求能否达标；在西安，碰上风沙雾霾天气，如何保养在户外种植的绿植等等，都会成为比较棘手的问题。
成都七一城市森林公园
即便是在国内比较成型的“第四代住宅”成都七一城市森林公园，虽然800余套房源火速售罄，但实际交付当年也仅有十余户入住，多数业主因植被缺少打理导致蚊虫聚集而怨声载道，成都本地有人讽刺说，“真的会有冤种买这房子”？
虽然西安大多数“第四代住宅”，其实只是拥有错层露台的“减配版”，蚊虫方面的困扰相对较小。但从部分楼盘销售情况来看，现阶段第四代住宅在西安接受度并不算高，而且本地并没有已成型的案例作为参考。
目前金地玖峯悦并没有取得备案价，也无放风价给出，我们仅能参考其1.71万元/㎡的毛坯限价。但与保税区板块1.4万元/㎡的毛坯绿地理想城，以及1.54万元/㎡的精装招商央畔相比，金地这个价格并不具备优势。
而对比位置更佳、配套更优的奥体板块，同为改善产品，中粮奥体壹号毛坯大平层均价1.54万元/㎡、全运村荷风苑1.66万元/㎡的均价也看上去比金地的毛坯限价更低。
如果想依靠“第四代住宅”产品来实现“赶奥体、超政经”的溢价，又或者说这张牌究竟好不好打、购房者买不买单，还真得静观金地玖峯悦入市后的实际表现了。
撰文：AI君
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