老詹小注：说到中国楼市，人们已经谈得很多。尤其一些大腕经济学家，从各个角度，分析问题，解析矛盾，给出对策。然而，几十年潜心研究经济问题的资深媒体人、经济日报原总编辑、中国名牌战略的开创者艾丰老师，却对此鲜有发言。今天刊出这篇文章，是他专就当前中国楼市发表的观点。因是首次，所以稀缺；因为独特，所以珍贵。感兴趣的读者，不妨认真一读。
从“闹心”到“决心”
——房地产对话录
艾丰
改革开放40周年，各方面变化很大，房地产问题却让人“闹心”。最近中央提出“下决心解决好”房地产问题，切中热点。
朋友间常谈及此事。我不懂买房卖房之具体技巧，但经历了40年的全过程，现把自己一些基本看法整理成《对话录》，和大家交流。
房地产问题是怎么出现的？
问：40年成就伟大，为什么房地产成了“闹心”问题？
答：房地产基本问题是城市住房短缺。有三个原因：
一个原因，我国人口大幅度增长了。1978年，我国人口是8亿多，现在我国人口是13•7亿。
一个原因，我国住房原本就紧张。无房户很多。有房的也很拥挤。一家六七口住十几平米房子是常事。不过，生活水平所限，人们首先关心的是购买新老“三大件”，住房紧张是被掩盖着的。
一个原因，也主要原因，我国城镇化进入高潮期。进入本世纪，城镇化率每年提高1个百分点以上。2017年我国城镇化率达到58%，光农村进入城市的人口就有4亿多。如果城镇化率达到70%，还要有1•5亿农村人口进城。有人估算过，要满足住房需求，在现有城市住房220亿平方米基础上，还需要建设300亿平方米的住房。
人口总量变大，历史欠账严重，城市人口猛增，这三条相加，人房比例失衡加剧，住房紧张成为必然，房地产问题也就突出了。
问：您只说了个大概，我想了解具体的发展过程。
答：房地产问题是城镇化过程中出现的，需要沿着历史进程回顾。
城镇化要处理好两个关系
问：为什么城镇化会产生房地产问题呢？
答：城镇化有一个基本链条：“产业——人口——住房”。城市产业发展了，大量农村劳动力进城了，城市住房紧张了。这里面主要包含两个关系：“人业关系”、“人房关系”。
对“人业关系”我们认识得比较清楚。拉美有些国家没处理好这个关系，城市工业发展还不够，农业却衰败了，大量农民进城找不到工作，导致社会问题频发，经济发展停滞，被称为“中等收入陷阱”。我们吸取了这个教训，工业发展，以工补农，农民进城务工，家在农村“兜底”。往返城乡的民工潮，虽然也引发一些牢骚，但城市许多事情有人做了，农民也增加了收入，城乡人民都比较高兴。2010年，中国人均GDP达到中等偏上水平，说明跨越“陷阱”顺利。
问：跨越顺利，为什么还会冒出住房问题？
答：因为“有活干”不等于“有房住”，“人业关系”不等于“人房关系”。改革开放前20年，“人房矛盾”是潜伏着的。记得1991年我曾写过一篇文章《从疲软说到房改》，提出住房也应进入市场。这篇作品得了建设部好新闻奖，但并没有进入实际操作，那时还没感到这个问题的迫切性。
世纪之交之后，“人房矛盾”突出了。一个因素，中国加入世贸，出口贸易和外商投资飞速发展，农民工大量增加，而且一部分农民工有了购房定居的需求。一个因素，1998年，国家推出“房改”，结束了福利分房，打开了市场购房大门。一个因素，银行开始推行住房贷款。三个因素叠加，历史欠账和新增需求汇合，购房需求一旦被释放，就象气吹的一样迅速膨胀起来，形成了巨大的“购房浪潮”。浪潮首先冲击少数大城市，不仅当地人买房，外地有钱的人也在那里买房。这些城市的房价越涨越高，随之带动了全国。
问：没有预见到这样的浪潮吗？
答：好像没人预见到。房改开始，主要担心房子卖不动。1998年我担任中国人们银行货币咨询委员会委员时，提出推行“房贷”建议。会上我还讲了中美老太太买房对比：美国老太太刚参加工作就贷款买了房，还了半辈子账，住了一辈子房。中国老太太攒了一辈子钱，等到钱够买了房，也住不了几年。这个故事后来广为流传。如果预见到购房浪潮，就会提出控制“房贷”力度了。
问：为什么会预见不足呢？
答：主观原因，就是对“人业关系”比较重视，对潜伏着的“人房关系”有所忽视。毛主席、周总理早就说过，要注意“一种倾向掩盖着另一种倾向”。当时没有注意被掩盖着的倾向，更没有认识到“人房关系”有很大学问。
房地产业的三个特点
问：“人房关系”的学问在哪里呢？
答：我国房地产业有三个特点：一、与城镇化密不可分。二、住房有多重属性。三、与经济全局紧密关联。
问：愿闻其详。
答：第一个特点，房地产与城镇化密不可分，只能靠城镇化才能根本解决问题。
我们应该抱有什么样的期望？有两个相近的概念，一个是社会角度提出的“供需关系”，一个是市场角度提出的“供求关系”。“供需关系”是基础，强调满足人们生活基本需求，才能体现“人民第一”，“民生为本”。“供求关系”是杠杆，要让它按照我们期望的方向起作用。在城镇化高潮时期，建房速度总是赶不上城市人口增长的速度，“需大于供”是常态，是不能改变的，“供求关系”调节得再好，也做不到“供需平衡”。
所以，我们的期望只能是：通过调节“供求关系”，改善“供需关系”，在继续推进城镇化进程中，不断提高人们居住水平。
问：我听明白了，城镇化是渐进之路，在这个过程中，我们必须承受某些不如意。
答：生活在创业时代的人，应该有这种担当。
问：请您再说说第二个特点。
答：第二个特点，住房具有多重属性。它住房兼有商品性和社会性，消费性和资产性，实体性和价值性。
先说商品性和社会性的关系。凡涉及人们生活基本需求的都具有社会性。例如教育、医疗、养老等等，一般采取公共服务办法解决。住房也是生活基本需求，即使住房成了商品，但它的社会性并没有消失。奢侈品价格再高，问题也不大。房价太高，许多人买不起住房，就成了社会问题。
再说消费性和资产性的关系。住房的刚性需求、改善需求是生活消费需求，是“有底线”的。投资需求是资产经营需求，是“没上线”的。为什么购房浪潮来得这么猛？就是因为三种需求一齐冲了上来，其中“没上线”的投资需求最能推波助澜。一个时期，各种“炒房团”十分活跃，有钱人买多处住房也相当普遍。这就使住房的社会性得不到保障，也引起了居民财产的迅速分化。房地产成了社会问题。
问：人们因此而发出责难，房地产是不是走上了歧途？
答：这都是“住房资产性”惹的祸。
中央领导尖锐指出，“房子是为了住的，不是为了炒的”。一下子抓住了要害。
为突出满足生活需求，提出“租购并重”的住房制度，就是把消费性放在第一位，让一时买不起住房的人，也能通过租房“有房住”。为杜绝“炒房”，陆续出台了“限购”、“限贷”等等一系列措施。
问：“房住不炒”也体现了“社会公平”的原则？
答：再往深说，第三个特点，房地产业有很强的关联性。与轻重工业、商业服务、交通运输等产业，都是兴衰与共的关联。住房开支拓展了居民消费，但住房开支过大，又挤压了其他日常消费。已经出现了储蓄率下降，其他消费增长放缓，出了“房奴”之说。
与金融业的关联尤其需要注意。建房、买房，两头都要靠金融支持。目前每年投入房地产业的资金额约10万亿，全国房贷总额是40万亿，两项相加，占我国货币发行量M2的30%多，降低了资金流动性，挤压了实体经济的资金。住房是实物性资产，股票价值是虚拟的，股市低迷，大量资金就转到房地产。全国住房总价值为400万亿，人们担心房价泡沫破裂会有什么严重后果。
问：听你说关联性，房地产影响全局，更应该重视了。
答：通过以上简要回顾和分析看到，我们这样人口如此众多、城乡差别很大的国家推进城镇化，世界没有先例，自己更没有经验，只能靠实践中摸索，常常会出现“问题倒逼”，感到被动是难免的。重要的是，已经出台的对策基本正确，房价调控初见成效，在加上对房地产业规律的全面深入把握，使政策和对策更加完善，潜在的风险是可以避免的，房地产业的持续健康发展是可以期待的。
怎样破解房地产难题
问：中央对房地产问题说了六个字“下决心解决好”。怎么落实呢？
答：个人水平有限，我想到要做好三件事：
第一件事，实行“总体求稳，局部求变”的策略。
房价是最棘手的问题。容忍继续上涨吗？目前北上广深的房价已是“世界最贵”。房价过高已使相当多的员工难以安心工作，房地产的高回报率已经影响了实体经济发展。不能泡沫之上再加泡沫。把房价硬压下来吗？目前我国房地产总市值达到400万亿，占居民财产的80%。房贷70%是以住房为抵押。房价猛烈下跌，住房资产迅速缩水，将会引起怎样的严重后果，谁也不能准确预言。
总体涨不得也落不得，最聪明的策略就是“总体求稳，局部求变”，用“分拆”的办法，促成问题的逐步化解。
房价是可以分拆的。不同城市的房价受到的制约不同，可以授予不同城市以不同调控房价权限。同一城市内，“均价”和“差价”、“存量价”和“增量价”也是可以分拆的。最近出现了一个值得注意的动向，在一二线城市，有些开发商降低售价，却遭到了原来购房者的“维权”抗议。这提醒我们，今后可能会更多出现这种情况，要提前研究好处理对策。
“供需”是可以分拆的。“供给方式”是可以分拆的。租者增多，购者减少，可以为房价釜底抽薪。房价和收入关系是可以分拆的。“共有产权房”，引进人才和住房挂钩，“养老住房”，潜力都很大。住房和土地是可以分拆的。城市群的建设，乡村振兴战略的实施，也会为改善住房供需关系提供广阔天地。
问：分拆是个很聪明的办法。化整为零，容易解决。
答：第二件事，建议中央迅速编制针对当前和有长效机制相结合的《房地产政策体系》。
对过去的政策、法规、措施进行梳理，不妥当的废除，不足的完善，预见的补充，把单项施策提升到综合施策。
第三件事，建立中央统一指导和地方因城施策相结合的“房地产管理体制”。
中央统一指导监督，防止政出多门。同时要充分认识到，房地产产品是“地方成品”，当地生产、当地销售、当地使用。城市是落实房地产政策的行为主体和责任主体，中央“制药”，地方“配药”，根据实际，综合施策。例如北京市，在中央指导下，采取了建设京津冀城市群、疏解核心区非首都功能，转移低端产业和疏散无稳定职业人口等措施，既缓解了住房紧张问题，又大大提升了城市现代化水平。其他城市也是同样道理。
做好这三件事，必须提高干部水平，提高领导干部的城镇化科学认识水平，城市建设的规划视野水平，住房建设的调控操作水平。
问：听了你说的，我心里有底多了。
答：面对复杂问题，要有定力，有智慧。对实际情况要有恰如其分的估计，说实话，大多数人居住情况是有明显改善的。不能抹杀这个基本现实。人们的烦恼有出于生活需求的烦恼，也有出于发财追求的多种烦恼，要加以分析。不能听风就是雨，更要防止别有用心的人，夸大其词，搅乱人心。面对问题，埋怨没用，要想办法。
现在，美国向我们发动了贸易战，国际环境增加了不确定性。但是，房地产是受外来因素干扰最少的产业。只要我们政策正确，策略得当，上下一心，加以时日，房地产业就会迎来新局面，也会对我国经济持续发展做出新贡献。
（作者附言：房地产是复杂的问题，除本文涉及的侧重宏观内容外，尚有房地产企业问题，房地产和地方政府关系问题，乡村振兴战略中的房地产问题等等，都值得深入研究。）
艾丰，1938年4月5日生，高级记者，教授。曾任人民日报编委、经济部主任，经济日报总编辑。中国名牌战略最早倡导者之一，是公认的名牌理论权威专家。中国社科院研究生院、中国人民大学、北京财贸大学、中央民族学院等高等院校教授。曾任中国工业经济联合会、中国质量协会副会长，中国名牌培育委员会主任，中国企业管理培训推进委员会主任。
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