为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(1)

新建住宅建筑的层高和室内净高应符合下列规定:层高不应低于3.00m;卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m,局部净高不应低于2.10m,且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3。

近日,住房和城乡建设部就《住宅项目规范》(征求意见稿)向社会公开征求意见。文件共分7个部分,与上一版相比,就居住环境、建筑空间、结构安全、室内环境和建筑设备等方面做出新规定。

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(2)

原文件一万一千多字,值得重点关注的新规有新建住宅层高不得低于3米、走廊净宽不应小于1.2米,净高不应低于2.1米;入户层为二层及二层以上的住宅建筑,每单元应至少设置1台电梯等。

层高的变化,对项目整体会带来哪些影响?居住舒适度、造价成本以及利润,和层高又有什么样的关系?

1层高提高0.2米,提高居住品质

在2019版的《住宅项目规范》里,对普通住宅建筑层高规定为2.8米,2022版提出,新建住宅建筑的层高不应低于3米,相较于2019版,住宅层高提高了0.2米,卧室、起居室的净层高无变化,最小净高都为2.5米。

这里需要说明一下层高和室内净高的关系。按照住宅设计规范的解释:

层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面,那么它的层高就要按其楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算;而净高是层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差,即:净高=层高-楼板厚度。净高通常就是购房者在室内直接测量到的高度,是入住后真正可以使用的高度空间。

更简单的区分方法,以毛胚房为例:地板到上层地板的距离叫层高,地板和天花板的距离叫净高。

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(3)

通常来说,房屋层高越高,室内空气对流就会越强,通风效果越好,居住的舒适度也更高。

一般我们在房间内测到的就是室内净高。

层高提高0.2米而净高保持不变,也与现在的室内装修中大量应用新风系统、中央空调等智能化家居有关。

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(4)

有一位邻居在业主群里咨询:入户走廊位置要不要吊顶?有其他邻居建议:如果不装中央空调,最好不要吊顶,不然会显得室内高度很矮。还有业主表示:全屋不吊顶,最敞亮。

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(5)

我国现行的住宅层高标准为不低于2.8米,该标准从1986年起实行至今已经实行将近36年。目前市面上住宅层高普遍接近这个水平,考虑到后期装修,减去楼板厚度和吊顶,剩下真正可利用的高度也许还不够2.5米。

如果室内净高过低的话,业主入住以后就会感到压抑,所以小楼认为,新版住宅建筑规范实施后,将大大有利于提高今后的居住品质

另外,2022版还提到,新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.9米。

下面是2022版与2019版的对比图:

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(6)

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2增加层高,对项目成本和利润的影响

产品定位不同,层高设计也不一样。

通常刚需产品层高在2.9米左右,改善产品因为增加地暖和中央空调等设备,层高在3米左右,洋房、别墅类层高可达3.15米甚至更高

比如市中心的雅颂居的层高就是3.05米,北龙湖就有不少3.2米、3.5米层高的住宅产品,而4环沿线的刚需盘,层高一般为2.9米。

增加层高,对项目的建造成本和利润影响会有多大?

我们不妨以某项目为例,进行简单分析,该项目位于中部某中心城市,涉及高层住宅以及部分洋房产品,具体参数如下。

占地面积:51050.6㎡建筑面积:193787.27㎡地下室面积:39838.99㎡容积率:3.8建筑类别:高层住宅、洋房高层面积:127043.42㎡洋房面积:18656.12㎡商业级配套面积:8248.74㎡

该项目高层住宅层高2.9米,地上总高98米,洋房产品层高3.15米,假如按最新《住宅项目规范》,洋房产品高度无需调整,高层住宅需调高0.1米,若仍按照34层设计,则总层高为34*3=102米。

当住宅高度超过100米时,依据《建筑设计防火规范》GB 50016—2014的要求,需设置避难层;设置火灾自动报警系统;设置自动灭火系统,并宜采用自动喷水灭火系统等……

设置了自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统后,开发商的投入支出将大大增加,因此开发商一般都把住宅控制在100米以下。

在保证100米总高和3米层高的前提下,最优方案就是调整为33层,算下来高层住宅可售面积约减少3737㎡,以1万元/㎡的售价来算,销售金额约减少3737万元。

下面分别以2.9米和3米标准层高计算项目的建造成本:

1、层高2.9米

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(8)

2、层高3米

为什么层高不能超过3米(层高不得低于3米)(9)

通过对比标准层2.9米、3米层高的建造成本,增加0.1米的层高影响造价约为43元/㎡,相对来说层高越高成本越高。

总体来说,2022版《住宅项目规范》(征求意见稿)无论是提高住宅层高、规定走廊宽度以及要求二层住宅以上设置电梯,都是从安全性、实用性、舒适性出发,最终目的都是为了满足居民美好居住的愿景。

同时,《住宅项目规范》对住宅产品提出的高标准、新要求,无形中也会增加项目的建造成本,减少开发商的利润空间,这部分是否会转移到购房者身上?另外,目前市场上的刚需楼盘,普遍达不到3米的层高要求,对于产品更新升级提出新的要求,考验着开发商的整合能力。

因此,2022版《住宅项目规范》的实施,对房企、购房者来说都是一个挑战,对于地产行业来说,建筑质量的标准化程度再次提升,也更利于行业秩序的稳定和可持续发展!

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