后台有粉丝留言问：
如果预算800万总价，正东名苑和丹华公馆这两个南山的盘怎么样？很想听听团长的意见
团长收到留言后立即行动，对两个项目做了实地踩盘测评，让我们来一起看看探盘结果吧！
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第一站——正东名苑
论地段，这项目绝对算是核心区域的核心地段。周围3条地铁线，站点都步行可达。距离11号线南山站还有步行约400米；约350米可达9号线南山书城站。未来还有预计年底开通的12号线南光站。1站可达“前海湾站”、4站机场，去前海、后海、科技园、深圳湾以及蛇口都很方便。
南山核心区，公共配套自然没问题，步行约300米就是茂业百货；步行约800米可以到海雅缤纷广场、来福士广场以及海岸城购物中心。休闲文体方面，项目约500米有南山书城、文心公园、海德街心公园、向南公园。
至于教育方面，正东名苑目前学区划分属于省一级向南小学及南山区第二外国语学校（集团）学府中学。教育资源虽然不是鼎级，但还算不错的。
那这项目值得入手吗？
团长认为如果以10万 吹风价，周围二手房价格也都差不多，价格空间不大。
为什么这么说呢？
项目开发商为深圳市阳光华艺地产有限公司，是南山的一家建筑商转身做开发；物业是开发商自持的深圳新一代物业管理有限公司。小区占地1.8万㎡，建面10.9万㎡，容积率5.95。集合商业、办公、回迁住宅、商品房住宅于一体。从数据上就直观体现出项目体量非常小，自然也就几乎没有什么内部配套，花园面积聊胜于无。而且容积率偏高、楼间距较小。
正东名苑销售中心实拍图
结合项目的规划图看，小区出入门很窄，车库出入口的道路也很窄，特别是靠近南光商业街的道路以及车库入口的道路，日后出行很可能堵在家门口。
正东名苑规划图
正东名苑总套数642套，其中回迁单位就足足有470套，对外可售仅172套，可选数目不多，且楼层、房源与回迁混杂，这样一方面可能导致日后居住人群结构复杂；另外一方面，优质房源的可选性再一轮大大降低。
而这可售的172套房源，平层户型仅63套，而且平层户型使用率偏低，据闻不足75%。平层仅有2个户型，79㎡两房一卫和90㎡三房一卫，即便是最小的户型按10万 /㎡的单价计算也趋近于800万总价。而且79㎡户型仅十来套。虽然总价预算800万内有可选产品，但选择性非常少。
正东名苑户型图
那未来流通性呢？
我们以前买房子过于强调“地段、地段、地段”，地段很重要当然没错，但我们要明白，倒推20年以来，以“地段”为要素实现房价的大幅度攀升，是城市化进程与城市中心发展的结果。
而南山现在已经是深圳当之无愧的城市中心，房价价值也已经被兑现，再加上国家目前对房地产行业“住房不炒”的宏观调控宗旨，南山再实现大幅跃升是很难的事情，那么目前阶段我们能寄托的房价空间就是周边明显的二手房差价倒挂！
正东名苑在二手房价倒挂上表现如何呢？
就近看一下这项目周边的二手房价，南光社区内分布有较多二手商品房小区，大都是2000年左右的，挂盘价普遍在8万-8.5万/㎡之间。
图片源于：链家网
用老楼和新项目对标不算特别科学，那么就来比较一下和正东名苑同属南光村旧改的南光城市花园好了。
南光一期已经算项目临近比较新的小区了，贝壳找房网站显示，挂牌房源约25套，挂牌均价约12.4万/㎡，小区二手房指导价为9.47万元/㎡。自2020年至今，这个小区成交的住宅有11套房，成交单价在9.43万—13.1万之间，成交均价约11.2万。
因此，如果正东名苑真的定价在10-11万/㎡的话，新房和二手房价格倒挂是非常小的，扩大范围看均价的话甚至可以说是没有价差。
所以目前我们看不出正东名苑明显的价差倒挂；那么拉长展望时间，未来潜力如何呢？
我们现在被称为“后疫情时代”，一场疫情，购房思维与市场逻辑已经发生了根本性变革。
前文说我们以前过于注重“地段”，而现在，我们要考虑“综合素质”：地段、交通、配套及教育、户型、社区、物业。正东名苑前三项都好，后三项短板明显。
克而瑞研究中心做了一个关于“后疫情时代客户购房趋势和产品偏好的改变”的深度调研调查，很明显，此次疫情客户最大的居住痛点就是“舒适度”；而疫情下客户也表现出最迫切的提升方向。
图片源于：克而瑞研究中心
户型买多大主要视钱包而定；而社区方面，规模、绿化、运动设施等因素变得极为重要，深圳疫情一直都控制得还比较好，但比照上海解封后的楼市表现，已经深刻揭示了“后疫情时代”的流通密码！
物业服务、绿化覆盖以及运动设施上升为客户诉求焦点。内部因素中购房者最关心的为面积户型与物业服务，占比分别44%和38%，其次为社区内部配套占比26%，邻里圈层、开发商品牌也受到一定重视。
人们买二手房的时候往往比一手房更为理智，也更加偏向于居住本身，再加上后疫情时代，后三项的重要性越来越得到人们的重视，所以房源的“6边形”坐标雷达越完善，后期市场流通性才会更高！
而正东名苑在“六维购房要素”中，后三项严重短板，所以后期升值空间相对于配套完善、大牌物业的好社区处于弱势。何况，项目周边还有三个垃圾站点及公厕。
虽然售楼部表示后期南光城市花园垃圾收集点和小区内部的垃圾站会撤掉，但最大的“南光垃圾转运站”和“公厕”还是会在，但是否会设置在一楼室内做封闭处理，开发商目前还无法给出“公示性”答复，就现在而言，南光城市花园附近异味还是较为明显，环境比较糟心。
再加上正东名苑所在片区整体偏老旧，依靠城市更新改变现有面貌或许是唯一的出路。但南山的旧改可不是好推进的，时间周期极长。
因此，项目虽然地处南山核心区，但开发商非国企央企、非大牌物业、户型设计利用率不高、社区小、内部配套短板明显、周边市貌环境老旧、垃圾站可能存在异味影响，加之10万 /㎡价格已经被兑现，差价倒挂亦不明显，因此后期升值空间大抵有限。
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第2站——丹华公馆
丹华公馆项目在留仙洞总部基地，区位地段也非常好，但目前项目交通还不是很方便，如果是乘坐5号线到留仙洞站，步行到项目大约要1.8公里（高德显示），打车大概10多块钱。未来13号线开通会好一些，按地铁规划，项目到13号线“石鼓站”步行大约1公里左右。
丹华公馆区位示意图
项目自身没有底商，但马路对面就是中兴人才公寓商业街，到西丽天虹、云城万科里、366 大街、益田假日里等大型商业也比较近。
中兴人才公寓商业街实拍图
项目开发商是深圳市桑泰房地产开发有限公司，物业为深圳市厚德物业服务有限公司，小区总占地约4.03万㎡，总建面约3.19万㎡，绿化率约30%，有中央草坪和风雨连廊，泳池约900㎡，户型有3.9米层高、4梯12户的58㎡（套数占比80%），还有层高2.95米、4梯7户的100㎡、101㎡。受限价因素影响，毛坯均价大约在8.5万/㎡左右，小户型上车总价500万起。
西侧出小区门口就是西丽生态公园，论生态环境、小区配套是优于正东名苑的。
丹华公馆销售中心实拍图
丹华公馆社区效果图
丹华公馆社区效果图
小区自带18班幼儿园，目前学区划分是属于深中南山创新学校。如果按学校教学质量和成绩来看，深中自然是优于南山区第二外国语学校的，但丹华公馆土地性质特殊，积分入学方面就多了几分不确定性。
深中南山创新学校实拍图
怎么特殊？有什么不确定性？
我们普通的商品住宅是R2类，但丹华公馆却是R3类，即三类居住用地。
根据南山玖裕茗苑R3用地的销售前例，R3用地占用住宅指标，受到住宅类“限购、限贷、限售”政策的限制；缴纳住宅类税费，二手房交易按住宅类房产纳税。
当然，我们最需要关心的问题是R3能否积分入学？
这也正是其不确定性所在。
按《深圳市规划标准与准则》中关于教育设施配置的说明提到：三类居住用地及工业用地的宿舍的教育设施配套，需综合考虑居住人口规模、家庭结构等因素具体安排。
从表述上看，R3类宿舍也是可以配置学位的。但宿舍/单身公寓入学积分问题，一直以来都存在争议。因此，R3宿舍的积分按什么类型住宅计算？截至目前政府还没明确给出过答案。
2020年5月深高南初审阶段的最后1天，学区内发生了一个很大的争议事件：8个小区要从一类（80分）降为三类（70分），原因即是8个小区的用途是单身公寓或单身宿舍。
后来经过业主申诉，相关部门审议认为土地性质为居住用地，用途是单身公寓、单身宿舍按一类积分。虽然最终这8个小区都恢复了一类积分，但实际上这一问题的争议却没有就此罢休，2021年6月南山软件产业基地宿舍又再一次发生了降积分事件。
南山区软件产业基地的配套宿舍关于报名南外高新中学的入学积分由原“住宅”降档为“集资房自建房”，积分由40分腰斩为20分。
如果按土地性质来看，软件产业基地2栋B座属于居住用地性质单身宿舍，但并未按普通商品住宅计算入学积分。
目前我们了解到与丹华公馆同片区的中兴通讯员工宿舍，与南山区软件产业基地宿舍相同，积分也是20分。
因此，虽然在售楼处置业顾问说丹华公馆按商品房住宅积分，最高积分可达40分，但就目前南山几个案例经验，团长对此事还是持一定怀疑态度。团长认为大概率项目可积分入学，积分可能比住宅低，但比公寓高，最终还需要教育局确认。
因此，丹华公馆在上车起步价、社区配套、生态环境等方面优于正东名苑，但在积分入学方面存在一些不确定性。
综上，两个项目各有优长，购房是按需选择，还得对照家庭资金情况及家庭购买价值排序慎重选择！
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