闵行有这么一个板块,一只脚在中环内,另一只脚在中外环间,地处长宁、徐汇、闵行三区交界处,享受着三不管的待遇,没有什么资源倾斜。但就是这样一个地方,却是上海顶级豪宅的所在地。
它就是藏在古北光芒之下的金虹桥。
金虹桥板块区位示意
闵行是一个强区,优质板块众多,要在闵行“出人头地”,是有点难的。莘庄靠着1号线稳坐老大哥的位置,七宝凭借古镇和学区征服市场,华漕有前湾规划恰饭,偏远一点的吴泾背靠紫竹高新区……大家多多少少都有点硬货在手里,那金虹桥呢?
金虹桥过硬的只有地段,它是闵行地段最好的板块,但这还不够,所以金虹桥把目光瞄上了古北。
因此金虹桥的新房,很喜欢用“古北”来取名,如古北壹号、古北中央公园、古北金鹰府等等。只要一沾上古北,那效果就像皇帝跟嬛嬛抬旗一样,一整个就高贵了!
房子的知名度虽然上去了,但跟金虹桥有什么关系?大家只记住古北了,又有多少人真正知道金虹桥呢?
但金虹桥是一个宝藏板块,这里不到1000万可能就能买到一套位于中环内、质量还不错的次新房,值得关注。
今天笔者就带大家了解一下金虹桥的全貌。
01
金虹桥的发家之路
金虹桥的发展离不开古北,古北是众所周知的富人区,它还有一个更响亮的名号——上海第一代国际住区。
时间倒回至上世纪八十年代,在改革开放的大背景下,虹桥经济技术开发区成为最早一批的国家级开发区,外国领事馆、五百强企业纷纷进驻此处,随之而来的是大批外籍人士、高净值人士,这批人对居住条件是有要求的。
而那个年代,上海的居住条件还很差,很多房子还没有独立的厨房、卫生间,还没有电梯。
古北黄金城道
这样的居住条件,你让外商的外籍员工和高管住,是不现实的,人家分分钟就想走,哪里还会留下来?
所以为了安定外商,上海市政府在古北划出一片区域,建立了一批涉外小区。
随着小区建成,大量富有的外籍友人入住,古北的消费水平站到了上海鄙视链的顶端,全城的有钱人都来古北购物。
这是一个风向标——古北是上海的顶级地段。
但这也只是曾经,如今的上海新贵云出:董家渡、徐汇滨江、陆家嘴北滨江、前滩等,而古北的光芒却暗淡了不少。
但古北仍然是绝大多数人心目中的宜居典范,因为这里配套完善,城市界面新,居住环境好。
之后随着古北居住用途的土地开发殆尽,给了金虹桥发展之机,众多开发商将古北无法安置的房子建在了金虹桥。
金虹桥也出产了不少高品质楼盘,如翡翠名都、名都古北、瑧园。
2015年,古北壹号横空出世,立住了金虹桥“豪宅区”的人设。
古北壹号之后,金虹桥出产都是品质不亚于市中心的豪宅,如古北天御、古北中央公园,进一步立住了“豪宅区”的人设。
即便如此,金虹桥内仍然有一些接地气的次新商品房小区,现在甚至还有7万/㎡的单价。
02
配套:靠强邻接济
接下来我们看下金虹桥的配套。
金虹桥北面是古北板块,南面是漕河泾高新技术开发区,西面是金汇,东面则是徐汇田林和徐家汇,都是产业、商业强区,地理位置绝佳。
正因如此,金虹桥的交通条件得天独厚。距离内环高架约1公里,北侧延安西路高架无论通往市区还是机场、火车站,都十分便捷。
轨道交通方面,经过板块的有9号线和15号线,在板块边缘设有姚虹路、吴中路、合川路三站,附近还有10号线。但由于这些线路都位于板块边缘,导致板块内部腹地形成了一片不小的轨交真空区域。
商业方面,金虹桥以居住功能为主,商业除了一些沿街商业,只有金虹桥广场、卜蜂莲花、新乐坊这些小型的商业中心,缺乏大型商超。
不过,金虹桥西侧有万象城、爱琴海等购物中心,东北侧有高岛屋、家乐福、虹桥南丰城、尚嘉中心等多个知名商超,能够为金虹桥居民提供全方位的休闲娱乐服务。
教育资源算是金虹桥的短板。虽然闵行是教育强区,但分布金虹桥板块的好学校并不是太多。板块内的金汇实验学校、虹桥中学等中小学都不是特别亮眼的学校。
另外,金虹桥板块内有一些国际学校,比如上海不列颠英国学校、日本人学校,朝古北国际社区看齐。
金虹桥板块的医疗资源算是比较成熟的,闵行区中医院、上海市武警总队医院、上海市申德医院、第六人民医院等都是很不错的医院。如果家中有老人,在买房的时候对于医院品质比较考虑的,那么金虹桥板块可能是一个好选择。
总的来说,金虹桥算是配套较弱的,但好在周边板块够强势,在一定程度上弥补了这一缺陷。
03
金虹桥的新房和二手房
——新房
金虹桥新房供应稀缺是常态,即便时不时有新房推出,供应总量也十分稀少。
整个金虹桥区域,2021全年只有1008套房源入市;今年,板块内的古北金鹰府、古北中央公园、湘府花园古北首席和古北悦公馆4盘加起来也只有401套房源,此种推盘量还不如外环外一个项目单次开盘的数量。
由于金虹桥位于中环沿线两侧,早已与市区相容,成为了市区购房者外溢的区域,因而板块内的住宅需求旺盛。
同时金虹桥的一二手倒挂很明显,以古北金鹰府为例,项目今年第三批次入市的新房均价为81247元/㎡,而同小区的二手房成交价已超过92000元/㎡。
供需失衡,加上一二手倒挂,让金虹桥的项目备受瞩目,一入市必热销,未入市就念念不忘。
近期金虹桥即将入市的项目为古北悦公馆,项目五批次已过会,首推214套建面约125-157㎡3-4房的房源,精装交付,官方户型图如下:
户型设计很合理,建面约124㎡的大三房,标准的飞机户型,功能和舒适性兼具。四房的户型极具竞争力,其大横厅设计是板块内的社区少能见到的。
项目均价88000元/㎡,总价约在1100-1500万之间,适合在市区、漕河泾产业工作人群,以及徐汇、长宁的改善置换。
此外,金虹桥还有天安1号、珠江铂世古北里待入市。
天安1号是一个老鸽子,购房者一直在被遛粉,它就是不入市。很多人都以为它是七宝的,但实际属于金虹桥,但因为毗邻七宝板块,配套也都是用七宝的,跟七宝楼盘也没什么差别。很多人盯着这个盘,是一个准高积分楼盘。
珠江铂世古北里据传产品为建面约400-600平联排别墅,产品建筑也基本完成,符合入市标准,就看他想不想了。
——二手房
今年截至到8月31日,金虹桥总共成交847套二手房,成交均价约为8.1万/㎡。
这批房源的面积段分布如下:
可以看得出,金虹桥板块的二手房成交两级分化比较明显,50-110㎡刚需、刚改二手住宅成交了529套,而110㎡以上的改善置业二手住宅仅成交了230套。
从成交结构推导供应结构,金虹桥的二手房大部分是50-140㎡的房源,该面积段分布着大量老公房、动迁小区、刚需商品房、改善型商品房。
截至9月25日,某绿皮中介网上,金虹桥板块共挂牌174套二手房,这批房源的挂牌价分布如下:
基本上,5万左右的单价,在金虹桥只能买老公房或者商品房小户型房源。6~8万的单价,可以买到品质中等偏上的商品房。
接下来推荐2个金虹桥板块比较优质的二手小区。
1、名都城一期
小区建造于90年代,采用欧式风格,外观古朴典雅。外立面采用大理石和深色涂料,保养得还不错,因此房龄虽超过15年,整体仍然不显旧。
小区绿化率高达60%,这么高的绿化率在上海寸土寸金的楼盘中很少见,社区内布置了绿植、凉亭、草坪等景观休闲地,居住环境安逸舒适。
内部全人车分流,社区内设会所,包含健身房、泳池、瑜伽房,满足业主的生活休闲。周边交通、商业、医疗、教育一应俱全,可以享受便利的生活服务。
名都城没有小户型房源,低总价是不存在的。往期的成交价大多在8~9万之间,仅有少量房源成交价低于8万。
2、古北新城
古北新城的建造时间跨度很大,公房和次新房均有,分为5期,总计100多栋楼,占地面积很大。总体分为一期和二期,一期多为6层楼梯房,二期多为电梯小高层及高层。
小区距离15号线吴中路站约1公里,周边生活配套完备。
绿化率35%,一进小区随处可见绿景和小水景,但整体景观设计不出挑。
外立面有棕红色面砖和灰色马赛克砖两种。楼梯房的立面保持得不太好,有点脏旧。电梯房因为房龄较新,立面整洁许多。
小区户型面积在51-153㎡之间,选择面很丰富,总价跨度很大。
总的来说,刚需、刚改和改善的需求,这个小区都能满足。
最后总结:
金虹桥是闵行区地段最好的板块,它承接了古北、徐家汇、漕河泾这三个核心区的人口外溢,居住需求量比较大,再加上金虹桥板块的一二手倒挂明显,所以新房热度高。
从地段上,适合在徐家汇、漕河泾、大虹桥工作的改善客群入住;从积分上,适合65分以上的选手进场。
金虹桥板块的二手房主力总价段在500万-1000万,500万-800万能在金虹桥买一个老公房或者房龄超过15年的次新小区,800-1000万可以在金虹桥买到品质中等的次新3房。
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