8月4日，成都住建发布了2021年成都市第三批住宅小区二手房参考价格，进一步覆盖了成都共258个住宅小区。
难以想象，本批次主城区的最低指导价竟出自于高新区的润和原筑，仅为12239元/㎡，本次高新区最高的长城半岛城邦，指导价则达29943元/㎡。
○●图据成都购房通
两个小区仅距离了500m，指导价却差出了2倍有余，这个数据瞬间刺中了通通的敏感点，并决定不日就将选题提上日程。
指导价差距两倍
是配套和产品逃不开的锅
放在地图上看，两个小区都位于火车南站周边，分别邻近南三环和科华南路，中间只间隔了成都七中初中学校。
据链家的经纪人介绍，虽然两个小区距离很近，实际的产品和配套却差距很多，这是导致参考价悬殊的根本原因。
据了解，长城半岛城邦是天府长城板块的标志性楼盘，整体占地约160余亩，分三期开发，于2011-2013年陆续交房。
区位上，东侧临锦江湾流处，沿江有150亩的滨江公园，优质的生态资源是小区居住氛围的一大底气。由此，指导价定价较高，也是情理之中。
○●图据高德地图
对比之下，润和原筑的品质则失色不少。润和原筑仅规划有1栋住宅楼，梯户比极高，且直接贴脸南三环，高密度加噪音污染，直接拉低了楼盘的居住舒适度。
因为住宅楼一二楼设计为商铺，加上小区本身为开放式小区，租户也不在少数，润和原筑或许还面临人员流动性大、构成复杂的居住隐患。
据链家经纪人介绍，由于润和原筑是由外企开发，少有户型能够贴合成都购房者的口味。在它的多个户型中，最让通通印象深刻的是这个长宽比2：9的一字户型，很难不让人汗颜啊......
再加上交通、教育等外部性因素的差距，也进一步拉大了价差。
综上所述，二手房指导价应该还是参考到各个楼盘的划片、产品和客群等多维度的因素，也正是因为这些因素的差距，才造成了润和原筑和长城天府城邦的“天差地别”。
挂牌量归零
高新还有多少上车机会
调控之下，成都二手房市场出现的最显著的变化，应该就是二手房挂牌量的大幅降低。
现阶段，长城半岛城邦在贝壳平台上的挂牌量已经全部归零，其余被指导的小区，处境也在伯仲之间。
○●图据贝壳找房
关键的原因是，随着二手房指导价公布，大量不满足指导价的房源被下架，线上找房可选择性大大减少，而一部分卖家也由于不满意当下的指导价格，产生了持续观望的“逆反心态”。
○●图据贝壳找房
高新算起来的话，是主城区发展时间较短的一个，多数二手房都在满五的边缘疯狂试探，不过由于其经济地位，二手房市场跟五城区这些老大哥比起来，一点也不逊色。
因此，市场上对于高新被指导，充斥着各式的声音。那么，当下高新区的二手房形势究竟如何？
据购房通指导价地图显示，在全部三个批次的二手房指导价中，高新区都“身先士卒”冲到了最前面。
目前全成都共计有53个小区的二手房指导价突破了三万大关，高新区“贡献”了36个名额，其中最高指导价为成都的老牌豪宅，中大文儒德，指导价为39300元/㎡。
指导新政之后，市场温度确实下降，整个市场的挂牌房源大量减少，加上近期新房还算火热，买的人自然也减少。
据成都住建官网显示，今年5-7月，受新政影响，成都二手房成交量均下降到4000套以内；而此前，多数的月成交量能维持在4000套以上。
通通采访了多个高新区链家门店，均获悉，“高新区成交量也有所下降，主要还是很多买家都在观望，希望能够捡漏。”
再来看看卖方市场的情况，目前整个高新区共有97个指导价小区，总数居大成都之最。不夸张的说，高新稍微冒尖点的楼盘，都被纳入到了指导范畴。
○●图据成都购房通
把这些个楼盘在地图上铺开来看，指导价主要覆盖在东苑、天府长城、金融城、大源等四个区域，均是由于划片政策、产业能级、区域配套等外部因素，曾走在二手房价一线的区域。
○●图据成都购房通
而当下，区域内的各大被指导楼盘都已经纷纷下架大多数房源，在售的多是车位和公寓。
○●图据贝壳找房
反观尚未被指导的其他区域，主要是中和和新川两个板块，目前在贝壳平台上挂牌的房源量对比充足很多，总量约在1500套。
○●图据贝壳找房
据链家经纪人介绍，由于这两个区域暂时还没被指导，房源的挂牌不会受到限制，因此网上显示的挂牌房源，接近于区域的总存量。
值得注意的是，该经纪人还分享到，他所负责的中和的小区，虽然有卖家暂时打消转让主意，但是诚心出售的客户基本无流失，因此对于本就打算在中和置业的刚需客来说，暂时还没有指导价干扰的烦恼。
而新川板块内，价格相对高昂的中德英伦联邦、龙湖九里晴川等改善住宅。据通通了解，目前的挂牌量与挂牌价格，对比之前差距不大，想必也没有受到指导新政的过多波及，有意向的客群仍可以放心关注。
○●图据贝壳找房
播一个小插曲，通通前段时间私下问过一个，近期有意置换的中德业主，得到的答案干脆利落，“遭了再说！”
按常理说，价格降下来，卖的人自然也会少，但是放在被指导的区域，整个卖方市场也还算是稳定的。当然，这里主要说的诚心出售房源的那部分卖家。
在经纪人的说辞里，这部分卖家或许是由于需要用钱的形势逼迫，卖房的心愿并没有被指导价冲散，只是更多的从线上平台走到了线下门店。
“有指导价的地方不是说不能买，只是对于客户来说购房成本会增加。”
“也有业主诚心卖啊，只是要看客户能不能出这么多钱。”
当然，从诸葛找房的统计数据来看，也有部分着急的卖家，主动选择了“屈从于指导价”，以求更短的成交周期。
○●图据诸葛找房
因此，近期想要在已被指导区域置业的看官，也可选择主动前往线下门店，目前来看市场仍有可选性，也不乏一些“捡漏”的机缘存在。
编后语
高报价和低成交，是指导价体系下买卖双方的原始愿望，也是双方之间的博弈。
报价高，门槛低，买的人就少；报价低，利润低，买的人就多。
这个道理，成都市场的每一个参与者都懂。只是报多少纯粹是房东自己的意愿，能花多少买也受制于买房的现实预算。
每一套房源的成交，都或许是某一方的“屈服”。
尽管过程可能曲折，但仍旧，值得等待。
本文主笔︱拾一︱购房通 出品
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