本篇文章是研究买房时的过程思路（房子刚刚买完）。最近我又开始在忙着研究【保险】【儿童培训班】以及【股市基金】。
如果大家喜欢，我也可以写一写研究【保险】【培训班】【股市基金】时的思路，甚至可以把我【为什么偏偏在研究这几项】的思路说一说。或者还是希望我再丰富下这篇文章？
希望大家在评论中告诉我。
以下是原文：
本文图文数据分析内容较多，建议浏览时长：10分钟。
如果不想看那么多，可直接看一开始的总述部分就可以。
居住者关心的点主要是：
看当下看什么？
工资水平、物价、医疗、教育、环境
看未来看什么？
房价、人口流动、交通、城市定位、城市产业
总述
天津属于京津冀城市群，原来叫首都经济圈。属于中国国家级五大城市群之一，国家三大战略之一，国家中心城市。
2018年最低工资。广州深圳其实都是在广东省第一档薪资左右的，所以其实可以直接比较
上限很高
看高净值家庭数量：
600万资产家庭数，第十。
1000万资产家庭数，第十。
亿元资产家庭数，第九。
3000万美金（2亿）资产家庭数，第九。
说明天津有钱的人都在有钱的人头部聚集。
另外说一点，北京每年新增加整个天津全部的600万家庭数。
然而，实际平均值很低
人均可支配工资：2018年39506元，各城市排名天津没进前20。
前20里没有天津
物价
从绝对值上看，天津的物价/成本并没有大家想的那么高。之所以让人感觉物价高，是因为收入太低衬托的。但是从城市宏观数据来看，天津的净收入（收入-消费）其实比很多同级城市要好。
从结构上看，天津的物价上涨板块符合一个向着超大城市变化的过程。
中国的新型超大城市基本都是以教育为价格变化发动机，天津也一样。
但老型城市的特点天津也具备，即生活服务相关的物价上涨速度也普遍不低。
价格变化趋势和发动机
主要看CPI（居民消费价格总水平），当然政府出台的CPI在知乎都被阴谋论了，不过还是以台面上的数据来说问题。
2018年累计上涨2.0%，涨幅较上年回落0.1个百分点，连续三年稳定运行在2%左右的区间内，呈现平稳运行态势。其中，食品价格上涨3.4%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.3%，服务价格上涨1.6%。
其中，
食品中的【鸡蛋】【鲜菜】【肉类（牛羊禽）】【水果】【水产】上涨都超过5%（基本上把2017年下降的量都给补回来并且还升了一部分），甚至有的都超过10%。【猪肉】下降6.5%（猪肉连续几年下降）.
服务中的【装修】【家政】【旅游】上涨超过6.5%，【教育培训】基本超过3%。
以上这些都是天津物价上涨的主力。
对比下北上广：
上海
概况：2018年上升1.6%，较上年同期回落0.1个百分点。
各类：交通和通信价格同比上升4.0%，教育文化和娱乐上升3.1%，医疗保健上升2.4%，其他用品及服务上升2.4%，食品烟酒上升2.3%，生活用品与服务上升1.4%，居住价格上升0.2%，衣着下降1.7%
主力：【鸡蛋】【鲜菜】【禽肉】上升明显，都超过了6%。【教育培训】超过5%。
北京
概况：2018年上涨2.5%，涨幅比2017年提高0.6个百分点。
各类：食品烟酒类价格上涨3.1%，居住类价格上涨3.2%，生活用品及服务类价格上涨1.3%，交通和通信类价格上涨0.6%，教育文化和娱乐类价格上涨3.6%，医疗保健类价格上涨3%，其他用品和服务类价格上涨2.2%；衣着类价格下降0.3%。
主力：【鸡蛋】【鲜菜】超过了12%，【教育培训】超过了6% 。
广州（超大城市中，老型城市的代表）
概况：2018年上涨2.4%。 高于上年（上涨2.3%）0.1个百分点
各类：医疗保健类（上涨6.1%）、衣着类价格（上涨4.2%）、食品烟酒类（上涨2.5%）、教育文化和娱乐类（上涨2.4%）、生活用品及服务类（上涨1.9%）、交通和通信类（上涨1.7%）、居住类（上涨1.3%）、其他用品和服务类（上涨1.2%）
主力：【鸡蛋】【中西药】【医疗/护理费用】【养老费用】【汽修费用】【住宿费用】【装修费用】基本都超过了10%增速。
城市生活成本
国内第七，跟GDP差不多是相当的排名，但是与天津top20都不到的人均可支配收入比，就稍微有些高了。
全球主要城市的榜单，天津位于全世界29名，跟悉尼并列。高于成都、巴黎，低于台北和旧金山。
可以与其他成本高的城市依次比一下：
- 香港。没找到2018年的人均收入，2011年折合人民币，约为11万元。大约上海的2倍，月均收入9100元，成本第一。
- 上海。64183元，月均收入5348元，收入第一，月均消费4074元，综合生活成本第二。
- 北京。62361元，月均收入5196元，收入第二，月均消费4439元，综合生活成本第三。
- 深圳。57544元，月均收入4795元，收入第三，月均消费4004元，综合生活成本第四。
- 广州。55099元，月均收入4591元，收入第五，月均消费5407元，综合生活成本第五。
- 南京。52916元，月均收入4409元，收入第七，月均消费5606元，综合生活成本第六。（净收入是负的哦）
- 天津。39506元，月均收入3292元，收入别说20，光在浙江省里也才排个第10。月均消费3056元，综合生活成本第七。
8. 成都。36142元，月均收入3011元，甚至比天津要低一些，月均消费3327元，综合生活成本第八。（净收入是负的哦）
9. 青岛。42019元，月均收入3501元，感觉差不多25名？月均消费4073元，综合生活成本第九。（净收入是负的哦）
2018年浙江省各市人均可支配收入。看看天津能排多少
这么一对比的话，感觉天津至少要比南京、成都、青岛要舒服一些。而且按净收入算的话，天津似乎仅仅排在北上广深之后。
医疗
“医疗普及水平很高，全国第四”
与我算的不同，可能统计口径不一样
仅看最高端医疗普及程度的话，天津是几乎不输于北上广的，属于第一梯队。
教育
当代人说教育基本就是在说前程。
所以说基础设施什么都是耍流氓，我们只看各种录取率。
2016/17/18年各省市一本录取率
一本录取率：天津妥妥的第一梯队。
另外，广州大概24%左右，差不多排到辽宁之后；深圳33.16%，排在天津之后。
总之，基本撼不动天津第一梯队的地位。
985录取率：全国第一。
2018年985录取率
环境
天津有山，有水。平原占93%左右。
暖温带半湿润季风性气候，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪。
年平均气温约为14℃，7月最热，月平均温度28℃；历史最高温度是41.6℃。1月最冷，月平均温度-2℃。历史最低温度是-17.8℃。年平均降水量在360－970毫米之间，（1949－2010）平均值是600毫米上下。
平均海拔不足4m，北部最高，九山顶1078.5m，东南部最低3.5m。
地跨海河，将天津市区分割为东西两岸。中游的北运河、永定河、大清河、子牙河和南运河在天津金刚桥附近的三岔口汇合成海河干流，由大沽口入海。干流全长72千米，平均河宽100米，水深3－5米，历史上河通航3000吨海轮。
天津市的日常饮用水源自：【引滦入津】的滦河水，以及【南水北调】的长江水（丹江口水库）。
房价
当前房价及未来的房价趋势，在一定程度上决定了当地是否更具有吸引力。
天津以前的市政划分是这样的：
市内六区：和平区，河西区，南开区，河东区，河北区，红桥区
四郊：津南郊区，北辰郊区，东丽郊区，西青郊区
五县：蓟县，武清县，宝坻县，宁河县，静海县
其他：大港，塘沽，汉沽
现在新的划分中，将四郊区改为环城四区，五县中，大港、塘沽、汉沽合并成滨海新区，五县也都改为了区，所以天津目前实际上是没有县一级行政区划了。
当前的行政规划：
市内六区：和平区，河西区，南开区，河东区，河北区，红桥区（这个基本也是各区的实际排名顺序）
环城四区：津南区，北辰区，东丽区，西青区
远郊五区：蓟州区，武清区，宝坻区，宁河区，静海区
滨海新区：开发区（经济技术开发区TEDA，泰达），保税区（综合保税区），高新区（高新技术产业开发区），东疆保税港区，中新生态城
数据来源于房天下
至少到目前，滨海新区多是鬼城，烂尾楼。远郊五区很难有房价发展。
环城四区发展迅猛（相对而言），市内六区一直坚挺。
但是天津或者其他一线/新一线城市的房价有个特点，学区近乎于是当地区域房价的唯一提升因素。而天津的学区资源是仅集中于市内六区的（市内重点学校对周边区录取名额基本是按个位人数录取，而环城及远郊的重点学校相对各自区内人数录取过小压力过大），所以市内六区是房价最好的选择。
市内六区中，分上三区（和平，河西，南开），下三区（河东，河北，红桥）
各自的学区房价格也差不多是按照这个顺序进行排列的。
但是河东最近几年发展很好，房产销量好，价格也不低。河东最好的学区片，房价跟河西次最好学区片的价格差不多。
和平一枝独秀，远高于其他五区。
天津小学排名top10：
1 和平区实验小学
2 和平区中心小学
3 和平区鞍山道小学
4 和平区昆鹏小学
5 和平区逸阳小学
6 河北区育婴里小学
7 和平区模范小学
8 和平区万全小学
9 河东区实验小学
10 河西区上海道小学
可以看出来，市内六区里的教育资源也极度不平等。
市内六区我们分别看一下：
十年时间，除去和平、河西两大巨头：
河东涨了355.8%名列第一。
河北350%，红桥348%，南开316.7%。
可以这么说，只要天津教育资源优势不变，天津的房产还会坚挺。因为房产意味着户口，意味着孩子教育得到保证。
河东区十年涨了355.8%
红桥区十年涨了348%
河北区十年涨了350%
南开区十年涨了316.7%
人口流动
天津市人口变化：
各大城市在争夺新一线城市的门票，加大力度拉人给天津带来了很大的压力。新的拉人政策有没有起到效果，还得看2019年的统计数据。
不过，在新一线城市的1000万人口门槛上，只要不出现大规模人口流失，天津没什么问题。
常住人口1556.87万人（比2016年的 1562.12万人有所下降，且是自打1987年有记录以来第一次下降）。户籍人口1049.99万人，户籍户数385.62户。
人口出生率7.65‰，人口死亡率5.05‰，自然增长率2.60‰
自然增长4万人，但是常住人口下降了将近6万人，说明有2万人的净流出。
第一次出现女性人数超过男性。男女比：99.57:100，其中尤以市内六区的上三区女性占比更大。
从各个区来看，
市内六区的人口下降可跟各大城市吸人没什么关系。是连续多年的持续下降。
高房价，拥挤的交通，以及天津的主要优势第二产业的上班地点都不在市区内，给了大量的人逃离市区的理由。
市内六区常住人口持续下降
数据来源于：天津市统计局的2018年统计年鉴（统计时间是2017年）
交通
铁路
中国“十三五”铁路网规划中，从“四横四纵”变为“八横八纵”
天津刚刚新增了直通香港的高铁，在十三五规划中也加强了京津冀之间的铁路联系，同时还要增加一条以天津为起点，贯通山东沿海地区的新铁路。
红色是十三五新建铁路，红虚线是规划铁路
城市定位
天津是国家中心城市。国家中心城市是中国城镇体系规划设置的最高层级，是全国城镇体系的核心城市，在我国的金融、管理、文化和交通等方面都发挥着重要的中心和枢纽作用，在推动国际经济发展和文化交流方面也发挥着重要的门户作用。
国家中心城市的定义：
居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市。
这么说吧，国家中心城市是国家在国内城市中挑出来培养培养就要与国际城市竞争的。所以：
- 必须是亲儿子，心头肉。必须在国家眼里足够有实力。
城市产业
GDP可能是最近几年天津人心里的痛。
天津GDP变化与北上广深的对比：
78年以来北上广津的GDP变化趋势
自古以来，在GDP上天津就是能跟得上北上广深的，尤其2012年几乎就要追上深圳了。只不过后来挤水分，增速上有点掉队了。
天津各个产业的GDP占比与北上广深的对比：
2017年天津各行业GDP占比
2017年北京各行业GDP占比
2017年上海各行业GDP占比
2017年深圳各行业GDP占比
2017年广州各行业GDP占比
对比一下看到差异点了吗？
天津的【金融业】和【信息技术服务业】占比太低了！！而工业占比过高！
所以天津才会扶持金融机构以及信息技术公司。上海的GDP结构最像天津调整后的理想摸样。
投资角度来看天津：
投资一个城市，其实主要就是房产。潜力城市的潜力地段，买了房就会直线攀升。
基调：中国房地产之前之所以高速发展，主要是因为中国的城市化进程在指数级上升。大量的农村人口涌入城市，乡镇人口涌入一二线城市，造成城市人均资源短缺，从而价格提升。
那中国的城市化进程计划是什么样呢？
我们的城市化率在飞速发展
2017年中国城市化率与同期其他国家对比
中国还有大概20%的发展量，照目前这每年1%的城市化率增长速度，大概还有20年的城镇红利期。
天津呢？
天津预计2020年城镇化率将达到84%
天津的城市化进程已经结束了。
但这并不是说天津的房地产红利期就过去了，因为：
国家中心城市新的一轮利好在持续。
以前的人口流动是：
村→县城→乡镇→45线城市→23线城市→1线城市
（村里的人往县城跑，县城人往乡镇跑，乡镇的人往城市跑）
现在，因为国家中心城市的洗牌，让各大有潜力的城市都在充分竞争，有竞争就有差异化运营，就会下沉市场到更偏远的地方去吸引人才。
现在的人口流动是：
村→1线城市
乡镇→1线城市
45线城市→1线城市
23线城市→1线城市
（无论谁都想往大城市跑）
天津作为首批国家中心城市，顺利地抢到了红利机会，但是能不能把握得住，还要看后续的政策。
不过以当前的条件来说，天津的房地产还是有机会的。
那究竟是哪儿有机会呢？我上面的文章中其实也有提过：
数据来源于房天下
很多人说市内六区的房子涨的太邪乎，不会再涨了。
也有人说市区以外的房子几乎都没怎么涨，没希望。
分从什么角度看：
如果以投资的角度看，巴菲特有句名言：投资最重要的三个点是，保住本金，保住本金，保住本金！
从保住本金的角度出发，我会推荐市内六区的，越市中心越好。学区铁片。
环城四区，滨海新区，远郊都有可能因为一纸政策就改变周边区域的用途，但是市区不会。这是稳定的基础。
如果是以激进进攻角度看，我推荐市区内大学旧址附近或者环城四区。有可能一个政策变动就会带活一片区域。
比如说我举个例子：
天津最近十几年陆续将市区内的大学搬到市区外，天大、南大、师大、工大等等。
像天津工业大学，它的老校区在天津东中环边上，属于河东区最好的地段之一。
因为大学搬迁，原址所在区块，被天津市规划局进行了重新规划：
根据天津市规划局所公示的信息显示，以卫国道、新阔路、成林道、红星路所围合的老工业大学及其周边地块，将规划成集住宅、商业、公共服务、绿地公园于一体新片区。
该地块东至红星路，西至新阔路，南至成林道，北至卫国道，为居住兼商服、中小学、幼儿园用地，地块占地面积23.75万平米，容积率2.1，规划总建筑面积49.82万平方米。根据该规划，该地块规划建设15宗住宅用地、6宗公园绿地、11宗商业用地，包括2块大型住宅用地、2块大型商业用地、1块大型公园用地。部分地块将被拆迁，部分地块将保留现状。其中，住宅a、b地块，总占地面积为11.96万平方米，其中a地块的容积率为2.3，b地块的容积率为2.7。商业d、e地块，总建筑面积为6.15万平方米，其中e地块规划建设一个菜市场。公园绿地c地块，总占地面积3.8万平方米，绿地率75%。
规划草案指出：
1、老工大将规划两块住宅用地、两块商业用地、三块公园用地。
2、地块内的红星路小区、北海里小区、腾龙公寓、汉庭酒店、比亚迪4s店、津维检测中心等小区和建筑需要拆迁。
3、地块内金色花园小区、市政家属院、工大家属院、长征小区、顺泰公寓、润晖公寓、月泉公寓、长征路菜市场以及河东实验小学等将被保留。
拆了一个大学，就把周边都进行了重新规划：
跟着一起拆迁的小区，差不多能拿到1:3的拆迁款吧？
没有跟着拆迁的小区，等高端商业中心建起来，自己的房子也能涨不少吧？
似乎无论谁都是飞来横财。
这就是政策带来的好处。
但是这里面也是有风险的：
比如，工大的拆迁遇到问题怎么办？周边小区拆迁遇到钉子户怎么办？地产建设资金遇到瓶颈导致长时间烂尾怎么办？规划后续有变动怎么办？
这些都是实打实可能出现的风险，任何一个真正出现，对于周边房产来说都是灾难。
,
