导读：海南文旅地产的开发模式此时已经惹得无数企业和投资者眼红不已，特别是企业老板们看到了海棠湾区域随便一间酒店一晚轻松卖到3000-5000元，或者其他大型文旅项目，当初约等于白送的地皮如今卖上了天价时，那些繁华背后的悲伤常常被他们选择性无视，迅速将之复制向了全国各个角落。 但遗憾的是，文旅地产的核心仍是旅游资源，受到地域差异性影响，各地的旅游资源是不同的，因此文旅地产并不是靠简单的复制成功案例就可以做好的。
编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？
（文/张志峰 编辑/马媛媛）因对大海和热带气候的特殊情结，北方尤其是北京和东北地区的人们在海南置业、度假、康养等等一系列刚性需求长盛不衰。
同时，又由于独特的地理位置以及落后的工业产出水平，这片曾经的“蛮荒之地”自然而然成为了改革开放的长期试验田。
从堪比美国西部淘金潮的海南淘金热，到房地产金融泡沫全面崩溃；从国际旅游岛概念的提出，到文旅地产在这里迅速蔓延从而引发“抢房潮”；从免税店经济、国际医疗示范区等概念的崛起，到海南自贸港国家战略实施，再到拥有单独立法权、2025年全岛封关，打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……
自1988年建省、成立海南经济特区至今，发生在这里的房地产、金融、外贸、旅游等等几乎所有经济活动都始终牵动着全国的眼球，不曾停歇。
闯海者，开荒者？
事实上，作为历史上中国大陆的最南端，海南在长达数千年的奴隶王朝和封建王朝统治时期，绝大多数时间都被看作是“不毛之地”，因此常常被“不杀文士”的朝代作为“流放罪臣”所用。
其中，最有名的当属宋代诗词大家苏轼，其在《自赞东坡像》中以调侃的口吻称"试问平生功业，黄州惠州崖州"，一路被贬至时人认为“天涯海角”的崖州，即现在的儋州，至今仍有东坡书院留存。
而海南真正拥有建制始于初汉。据明代《正德琼台志》记载，海南岛在秦代称为“越郡外境”，属其遥领的范围，至西汉元年（公元前110年）始设儋耳、珠崖两个郡。
直到1988年，海南建制正式升格为省，称“海南省”，简称“琼”。
彼时，正值改革开放十周年之际，中国面临如何进一步深化改革和扩大开放的问题。国内已经建立了深圳、珠海、厦门和汕头个经济特区，但这四个城市管属于沿海城市经济体，对于广大农村地区仍需探索。
因此，中央需要一块理想的试验田。
而1988年的海南乡村人口占比超过80%，工业产出水平低下，人均GDP只相当于全国平均水平的80%，有六分之一的人口生活在贫困线以下，加上其所具有的独特且封闭的地理条件，是一个真正意义上的“原生态”蛮荒岛屿，几乎满足了中央改革实验的各项条件。
海南经济特区成立之后，最先受益的自然是省会城市海口。这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城，一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”，新中国第一批“闯海人”也由此诞生。
其中名声最响的自然是冯仑、潘石屹等“万通六君子”。
1987年，作为中央政治体制改革研究小组办公室成员的冯仑才28岁，抱着“顺便过来看一看”的态度踏上了这片土地，最终却改变了他的一生。
而与他一样，被裹挟着市场经济的海南春风所吸引，来自天南海北几乎是一穷二白的年轻人超过了10万，人们把这里看作10年前的深圳，或许一开始并未随身携带像“大革命”一样的创业激情，只是抱着跟冯仑同样“看一看”、“闯一闯”的态度。
那时的海南，尽管经济在快速增长，但很多地方的基础设施还不完善。“闯海人”对于当时海南的第一观感都是荒芜。但作为国家设立的第二个经济特区，这里也充满机遇，闯着闯着说不定就会在这片荒芜的土地上找到属于自己的道路，成就自己的一生。
其中功成名就的当然不只是“万通六君子”，甚至在许多真正的企业家眼里冯、潘之流都只是末流，事实上如复星集团董事长郭广昌、海马集团董事长景柱、中视集团董事长刘文军等等都崛起于这片土地。
疯狂、毁灭
“经济特区”成立之初，闯海者就有超过10万之巨，既有企业家、教师、大学生等精英阶层，也包含大量底层打工者、偷渡者甚至从事一些灰黑产业的投机者。
由于基础过于薄弱、缺乏开发本金，海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。例如洋浦半岛划出的30平方公里土地作为开发区租出，区内基建及招商全部由承包商负责。
就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下，政策也终于放开了。1991年，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产业的发展方向，1992年，海南的房地产市场开始急速膨胀。
海南本土富豪冼笃信的崛起也是在此时，开启了银行借款－四处拿地－抵押贷款－开发销售的房地产发展基础模式，一跃成为海南首富，还一度当选全国政协委员。
从1991年之前名不见经传，到1994年登上《福布斯》杂志中国富豪排行榜第三名，冼笃信只用了3年多。
而与他一样闷头赚钱的地产商，远不止冯、潘之流，多如过江之鲫。
数据显示，1992年一年，这个人口只有六百余万的小岛就出现了2万多家房地产公司，商品房单价从1400元暴涨至5000元。要知道，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。
以至于有人说，他们不能称之为开发商，只是专注于炒地皮、卖楼花的投机者。
资料显示，海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％。
同时，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人，最后的风险被压在了银行身上。
但当所有人都沉浸其中无法自拔时，却忽视了整个国内的金融业和房地产业都处在刚刚起步阶段，社会生产力严重不足的经济基础，无论从哪一方面都难以支撑如此多的野心，当尝够了政策红利带来的甜头，所有都为之疯狂过后，留下的就只剩疮疤。
天涯、海角、烂尾楼
1993年6月，中央宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
于是，以四大行为首的资本集体撤离，整个海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，除冯、潘、郭等少数人由于提前收到消息果断逃离，冼笃信等一大批人迅速积累的财富也开始迅速消散。
同时，各大银行和一些老牌券商如华夏证券、南方证券也损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
中国的首次经济大泡沫就在这样的游戏中催生、疯狂，直至崩溃，“天涯，海角，烂尾楼”在很长一段时间成为海南的“三大景观”。
数据显示，当时全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房，沉淀资金约800亿元。
这样的情况一直持续到1999年，处置积压房地产的工作才初步完成，而全部工作基本结束差不多要在2006年之后。
期间，海南省政府为解决省内众多信托投资公司的资金困难问题，还成立了海南发展银行，但是仅仅存在了2年10个月，该行就因挤兑风波被央行宣布关闭，海南发展银行也成为新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
一位“闯海者”向观察者网回忆称，彼时的海口放眼望去全是烂尾楼，根本原因是生产力低下导致当地人购买力不足，供给远远超出需求，价格也远超人们所能承受的极限。而事实上，在暴风雨的前夕，几乎所有人都知道这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘，但没人相信倒霉事会发生在自己身上，而是想着在崩盘前多捞一笔，再多捞一笔。
同时他表示，如今的海南楼市甚至全国楼市很大程度上都在沿用当年做派，游戏规则和运作方式几乎是相同的，不同的是投资者数量足够多、资金量大，并且社会生产力能够负担得起。
有人总结道，淘金的热浪虽然引发了危机，但却促使了一大批人从中学习探索到了商业规则与边界，也是海南建省33年最值得记忆的传奇片段。从曾经的荒蛮海岛，变成如今高楼林立风景宜人改革开放前沿，海南经历过热闹，也经历过阵痛，对于一个兼具改革开放前沿和自由贸易试验使命的地方，那可能也是一段必需的旅途。
文旅地产圈地运动
谁能想到，如今处处因人才流失严重而掣肘的海南岛，早在90年代初就开始面向全国各地输送人才。
海南淘金热之后，这些自以为已经深谙房地产、金融等行业之道的人才，带着各自领悟的技能来到全国各地投身于各个领域，甚至至今很多人认为大陆地区的涉黄、涉赌等众多灰黑产业都发源于此。
2001年，上一个伤口还未抚平，下一个实验开始——海南建设国际旅游岛的概念被提出，全国各地大小企业以及投资者再次将目光聚集而来。
不过，上一次泡沫余威犹在，毕竟许多烂尾楼依然伫立在城市的各个角落，即便大家都看好海南岛的旅游岛概念，但真正行动的仅有一些零星小动作。
直到2010年前后，各大开发商才开始紧锣密鼓布局海南，同时吸引了大批的投资客，海南国际旅游岛建设才算正式步入正轨。
这期间，海南岛依靠独特的自然环境和特殊政策，催生出来一种新的商业模式，即文旅地产。这个名词在今天看来十分普遍，但在当时，这个将房地产与旅游概念完美结合的新产物不失为一大创举，也成为很长一段时间海南整体经济发展的中流砥柱。
其中体量最大的项目当属雅居乐2008年在陵水县投资修建的清水湾旅游度假区以及恒大2010年在儋州投资修建的海花岛项目，总投资额均超过1000亿元。前者总占地面积约1.5万亩，几乎在一片不毛之地上修建而来；后者更是“无中生有”，由填海修建的3座人工岛组成。
有这两大项目打头阵，2010年之后的海南文旅产业得以全面开发，来自全国各地的大小开发商纷纷布局，多如过江之鲫，包括万科湖畔度假公园、碧桂园珊瑚宫殿、富力红树湾、融创日月湾、绿城蓝湾、环球100宝龙城等等文旅项目纷纷登场圈地。
这种集旅游、酒店、住宅、商业、休闲娱乐、商务会议、医疗康养于一体的“城中城”文旅模式几乎成为全国文旅地产的标杆和典范。
此外，还衍生出如博鳌镇为代表的商务会议主题开发区域和以复星集团旗下亚特兰蒂斯领衔的海棠湾酒店群特色区域。
但由于没有清水湾和海花岛等项目的体量，或者缺少博鳌、海棠湾等地特色与条件，各大开发商往往更加重视住宅的销售而忽视了相应的旅游度假配套和生活设施建设，在经历了2010年初的“抢房潮”后，海南楼市再次整体步入低谷。
不过，海南文旅地产的开发模式此时已经惹得无数企业和投资者眼红不已，特别是企业老板们看到了海棠湾区域随便一间酒店一晚轻松卖到3000-5000元，或者其他大型文旅项目，当初约等于白送的地皮如今卖上了天价时，那些繁华背后的悲伤常常被他们选择性无视，因此迅速将之复制向了全国各个角落。
但遗憾的是，文旅地产的核心仍是旅游资源，受到地域差异性影响，各地的旅游资源是不同的，因此文旅地产并不是靠简单的复制成功案例就可以做好的。
于是，全国各地多了许多“鬼城”，部分开发商大都通过商业勾地获取开发权限，然后大肆举债进行建设，最后却发现住宅商铺都卖得差不多了，却不像海南成功案例一样可以轻松吸引到足够的游客，于是干脆放弃掉本应作为核心的运营管理工作，一心一意搞开发，最终发现周转不通的时候为时已晚，或破产或跑路，无奈留下一地鸡毛。
在2019年第五届中国（海南）文旅资源对接大会上，原海南省旅游发展委员会巡视员陈耀直言，很多号称文旅地产的项目重点在地产，而不在文旅。“不要盯着地产了，要盯着海产，如何做好海的文章。”他认为，海南今后旅游的空间，第一是海洋，第二是文化。
房地产落幕
近年来，随着北方城市雾霾问题愈演愈烈，加之全国房价的快速提升，北方人和投资客已成为海南购房的最主力人群。同时，为了在激烈的竞争中求发展，开发商紧跟市场需求，逐渐由过去的“旅游地产”向旅居养生概念转变，由单一霸占旅游资源向提供优质度假服务升级。
特别是随着海南免税店和乐城国际医疗示范区的落地，以及2015年底环岛高铁的全线开通，使得海南文旅地产开启新时代。
而这时，历经种种磨难的海南从政策上早已走在了时代前列。
海南最大的房地产服务商锦诚·海岛服务商董事长王路，同时也是海南省房地产业协会执行秘书长，他向观察者网表示，如果说北京是全国楼市调控最严的城市，那么海南就是全国调控走在最前端的一片区域，几乎所有内地城市实施的调控政策，海南几乎都有过，从这一点来看，海南这篇“试验田”很成功。
2018年4月22日，海南召开新闻发布会，宣布实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，对非本省户籍购房者实施全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。
同时，全省整治围填海项目，多次出台整改方案，对万宁日月湾月岛项目、海口如意岛项目、海口葫芦岛项目等围填海项目进行拆除、整治，以显示其保护海洋生态的决心。
2020年3月，当全国各地都在为如何限制炒房而焦头烂额之时，海南省再次出台新政：提出发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类政策，率先在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县和陵水县6个市县启动安居型商品住房试点建设，成为全国首个推行“现房销售”的省份。
在今年上半年刚刚结束的全国首批集中供地中，成都等地已有部分地块开始试点现房销售政策。
此外，一名头部房企高管告诉观察者网，海南如今住宅用地供给也非常少，过去的传统勾地模式彻底切断，而新出让土地中住宅往往最高只有20%，且规定最小建面不少于100平，就是逼迫开发商沉下心来做运营，共同将全岛建设成旅居养生度假区，最大限度地利用其旅游资源。
2025，自由贸易港“封关”
在关上了依靠房地产支撑城市经济大门的同时，也为这里打开了一扇新窗：在2018年全域限购的同时，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。
如果说，在过去的房地产、金融、文旅等领域，海南一直在扮演着从无到有的“经验输出者”角色，那么建设自贸港的政策，就是站在了深圳与浦东两个经济特区试验成果的基础上，对两者的“结合”，因此大振人心。
按照计划，2018年－2020年是探索阶段：复制借鉴其他自贸区成功经验，高标准高质量完成海南自贸区试验任务，国际开放度显著提高。同时，在部分园区，压茬试行自由港某些政策，比如零关税、简税制、低税率，放权审批，更开放的市场化运行等，加快探索构建自由港政策和制度体系，做好从“自贸区”到“自由港”衔接。
2020年－2025年是初步建立阶段：初步建立起自由港政策和制度体系，营商环境达到国内一流水平，是最为重要和关键阶段。
因此现阶段的海南备受瞩目。
2021年6月，国务院新闻办公室举行海南自由贸易港法有关情况新闻发布会：宣布要在2025年之前，完成“海南自贸港”的整体建设，全岛封关，执行零关税。这被视为我国改革开放史上的大事。
所谓“封关”，就是把整个海南岛给封闭起来，经济自成一体，以后大陆的货物到海南岛，算出口，海南岛的货物来大陆，算进口。这是比深圳还要特殊的经济特区，海南岛经济的独立性，将达到和港澳台一个水平线上。
在这个基础上，中央给予海南岛零关税的特权。
也就是说，外国的货物可直接进入海南岛，不需要交关税，经海南岛再入大陆的时候，才需要交关税。
这就是所谓的零关税自由贸易港。而上一个这样的自由贸易港是香港，而且按计划，海南的开放层次更高。
此外，为了发展产业经济，海南的另一项重磅政策是对鼓励类产业企业生产的不含进口料件或者含进口料件在海南自由贸易港加工增值超过30％（含）的货物，经二线进入内地免征进口关税。
即海南本地的企业，把免税进口的原料加工成了商品，只要增值30％以上，那么就可以视为海南本地商品，进入大陆是免关税的。这样的政策红利对工商制造业的吸引力不可谓不大。
多位业内人士纷纷向观察者网表示，对比深圳与浦东，海南经济全面起飞就在眼前，单从政策层面上来看，深圳与浦东该有的税收政策及营商环境，海南都有，且更加宽松，而海南的面积是前两者总和的数十倍，更有着200万平方公里的广阔海域，过去GDP较低只是受到过去房地产泡沫以及地理位置拖累，与未来不可同日而语。
按照计划，在未来的2025年－2035年海南岛到达持续深化阶段，将形成更加成熟、更具活力的自由开放经济新体制，营商环境跻身全球前列，充分体现国际高标准、高质量、高水平。
直到2035年－2050年才是完全成熟阶段，预期建成特色鲜明、世界著名的现代化自由贸易港，形成高度自由化、法治化、国际化、现代化的制度体系，成为中国实现社会主义现代化的标杆和范例。
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