随着2023年国家吹响经济复苏的号角，房地产似乎也迎来了新春。近日，周围不少家人朋友已经开始筹划买房的事情了，毕竟年轻一代的00后最大的已经23了，到了谈婚论嫁的年纪，在房价未上涨前出手买一套合适的刚需房，是多数父母的选择。
作为普通人的我们，家里积蓄都是一点一滴积攒出来的，平时买个菜都要讨价还价，更何况这首付的三四十万，一下子拿出来心里在滴血。所以怎么选择一个称心如意的房子，成为大家最为关心的事情。笔者与几位前辈及朋友讨论后，给大家一些参考建议（包括楼层、楼间距、户型、区位等等）。本文首先主要从楼层角度来分析。
1、定价规则
随便转几个售楼部，我们就会发现，同一栋楼不同楼层的价格相差还是挺大的。一般而言，开发商有两种定价规则：
1）第一种是楼层越高，定价也高。排除掉顶层后，最贵的也就是次顶层（也就是我们常听到的凤凰层）。这个定价规则是基于造价和采光确定的，随着楼层增加，主体施工和配套安装难度都增加，每平米的施工成本增加，售价也就上去了；另外，楼层越高，采光也会更好。
有的朋友也会说，那买个几十层高的房子，价钱岂不是高得离谱？其实自2020年以后，全国多个地区都实行了建筑限高令，从开始的“不得高于500米”，到后面“不得高于250米”，最近连100米的楼栋都很少了。也就是说，33层以上的房子逐渐将成为历史。现在我们常看到的期房多在33层以下，这种高度大家还是可以接受的。
2）第二种定价规则就是楼栋三分之一的划分规则。一般而言，楼栋中间三分之一楼层的格高于上面三分之一的价格，上面三分之一的价格高于底下三分之一的价格。当然，这种排序有点粗糙，因为我们还要剔除掉顶层、底层这种特殊楼层。实际上，开发商更喜欢这种定价规则，因为这种方式去化速度是最快的。而对于我们购房者来讲，中间楼层往往可以满足采光需求，且不至于过高产生“恐高”、“停电后爬不上去”、“高峰期电梯时间长”等尴尬情况。
在选房子时，建议多和销售聊聊，打听打听不同楼层的房价，不要一上来就表明自己很强烈的意图。问了三四户，楼盘的定价规则也就能看出来了，即便销售有所隐瞒，我们也能找到比较划算的楼层。
2、不推荐的楼层
a)顶层。前两年各大房企业主纷纷爆料质量问题，屋顶漏水是其中关键一项。即便我们非常相信开发商施工质量，但是一般房屋质量保修书中会明确，防水的保修期为5年，也就是5年以后屋顶漏水需要业主自行处理，but房子的产权是70年，你仔细品品。除此之外还有保温隔热方面的问题。纵使上面有阁楼，也奉劝大家慎重。
b)底下两层。这两层的共同缺点是采光不足、吵闹喧哗。商品房在报规划方案的时候都有日照分析，也就是说这个房子既然能按住宅出售，那是一定满足了规范要求的，只是底层的房子更有可能是仅仅达标而已，但是谁不想房子能多照照阳光呢。底下两层距离地面太近，不要听销售指着沙盘给你说房子距离道路、运动区较远之类的花言巧语，因为实际买了这两层的人，哪个不能听到楼下的动静？
另外，一层房子还有私密性差、安全性低、易潮湿等不足；二层的房子多是整楼栋的雨污水管道、燃气管道进出户等不足。
c)悬挑层。高层浇筑施工时，落地脚手架搭设高度不大于24米，多数楼栋需要外伸出工字钢用于脚手架悬挑，就形成了悬挑层。由于工字钢洞口是后期封堵的，所以这种楼层的外墙存在渗漏隐患。对于悬挑层的判断方法，网上提供的6层一悬挑的方法不是很准确。最好的方法是自己观察（千万不要进去，一般在围挡/围墙外面就能看到），这里要感谢一下我国的预售制度，一般在主体施工阶段就开始卖房子，所以我们有机会看到悬挑层具体的位置。
d）设备层。一般十层以下的住宅楼，设备层通常设在地下室或者屋顶；只有当住宅楼层数较多时，设备层通常会设在建筑物中间的某一层。这个其实可以直接咨询销售人员，一般高层住宅通常10-20层会设一个设备层。设备层主要都是水、电、气、暖等设备工作的楼层，避免不了会有噪音、渗水等问题，而且一旦设备出现问题，维修工人也都会聚集在这一楼层，非常影响住户休息。
3、推荐楼层
人们经常提到的黄金楼层其实和楼栋总层数有关，一般7层的多层住宅黄金楼层在4-6层；18层中高层住宅黄金楼层在15-17层；30层左右的高层住宅黄金楼层在15-25层。
在这里要给大家说明一下，以前经常提到的“扬尘层”（即住宅楼9-11层）的说法是不对的。因为大气中灰尘的颗粒大小、浓度等很复杂，也是在变化的，并不能说某一高度的扬尘就一定高于其他高度。
4）传统观念
年轻一代人的观念中对于一些数字的寓意已经不那么敏感了，比如18层和十八层地狱、13层不吉利、8层有“七上八下”的说法等等。这个并没有人说一定不对或者完全正确，因为这基本上还得看个人习惯和观念，笔者不赘述了。
结语
对于有钱人或者资源比较充足的人们，一套房子可能说买就买了，但是对于大部分老百姓，房子确实是一大笔开销，所以才会慎之又慎。奈何我们和开发商之间信息不对等，造成了买房子时有太多的隐形方法、问题是我们不知道的。这就需要我们多问问、多跑跑了。下期给大家带来楼间距和户型的选择，敬请期待。
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