【粉丝提问】我在福田老婆在罗湖上班，毕业来深圳8年，手上有230W，月入6W，孩子读一年级，住在布吉华浩源2房欠100，可售320。现在想换到布吉的健康花城或者福田的天泽花园3房。现在有2种考虑：
1.保留目前现有住房，购买一套550左右的3房。
2.出售现有住房购买一套650左右的，请问哪种更适合我或者有其它建议呢？麻烦大表哥老师给点意见，非常感谢！
回答：
以上两种考虑都未必很好！建议卖掉布吉，还清欠款，450在手，然后分成100 300，留50在手，换成两套关内。一套3成，一套5成首付购买！需要的时候运用5改3技巧。
a.第一套：100首付，买300以内罗湖标的，主打学位和租金，贷款220，月供1.1w；可参考选筹在罗湖东门，人民南，湖贝，黄贝岭等片区关注。租金回报一般都有6k左右，用以出租。实际月供6k
b.第二套：300首付，适当GP，买600左右福田标的，主打住居和改善，贷款300，月供1.6w；可参考选筹在景田、石厦、莲花、新洲、大金沙、皇岗等片区关注。
两套备用金50w，是足以支撑两套月供2年，并且月供不足月入的35%，正向现金流充足，第二套是以5成首付方式，依然可以通过加按来获得2成（180w）来融资，第二套的标的适当扩大到700，也完全能支撑，取决于自身负债喜好。
【会员提问 】我目前在深大读传媒，马上毕业，自己父母做点小生意很早来深圳，从小在宝安长大，看着宝安慢慢变好的，目前最大的困惑倒不是房子问题，现在在人生的十字路口上不知作何抉择，之前刷到您的文章评点及睿智的思维想法，给我一种人生导师的感觉，想大表哥老师能否给予一点建议，目前的困惑：
1. 出国留学，去英国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年
2. 继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考中国传媒大学，继续读传媒专业研究生
3. 毕业在深圳找工作，慢慢积累，父母想着把宝安的房子优化一下，但是我又不希望太依赖父母。
诸多思路难以抉择，请老师指点。真的万分感谢！
回复：
平心而论，读研究生是在变相的延长你的青春期，女生的青春期本身就很短暂，在这个短暂的时间里，要完成事业到家庭的一系列权重转变，真的是没有太多打盹的机会。如果是真的发自内心的忠爱，依然继续在专业里获得更多满足感。
如果为了获得更多社会竞争力和就业机会，建议还是早点出社会历练。很多研究读博出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在不是天之骄子。但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？
读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。在研究生博士生因为学不到、适应不了、能力所以被市场抛弃的时候，反复嚷嚷着自己是弱势群体以求获得废物不该有的尊重，恰好说明这是一群真正的失败者。
普通人的试错成本真的很大。社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，拉开差距，牢牢锁住社会地位。
因为资本是逐利的，它总是想要更多。那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化，才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。
富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。
所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子， 锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。学习是一门终身的修行。
【会员咨询】福田石厦一套13年买的房子，现630左右，欠款140(包括公积金80)，现又以老婆名义购入一套深圳湾房子1500，首付3成已付。家庭年收入120左右。手上无大资金。为了压力小点，打算出手福田房子，是否可取或者有其他变通方式，时间换点空间。
回复：
1.可以不用卖石厦。石厦这套房产的空间还有：630*0.7-140=300左右，还有300的空间可以通过在原有银行申请加按二次按揭再融出来。资金成本年化4-6%（建行加按产品，利息4厘2，随借随还先息后本，5年，不过桥，供参考）
2.深圳湾的房子，月供大概差不多6万左右,年月供72w，融多少取决于想支撑多少，理论上不动产标的涨幅大于资金成本8%以上，理论上每年都可以再次融空间出来，用一套的增值空间来相互不断续命，用时间换空间
3.两套房产还可以通过一些消费贷（比如装修贷）和大额信用卡来获得低利息额度。深圳湾这套的装修贷，目前是按照8000-10000元/平来审批下额度的，比如100平的话，装修贷一家可以申请80-100w，如果多核并发，也可以融200-300，并不需要真实装修。有两套房产，大额信用卡也能获得很高额度。
【咨询】表哥您好，在外地有一套房子，感觉升值空间不大，感觉还是一线城市的房地产比较值得，准备在深圳买房投资，请问如果我想用租金覆盖月供的话，需要达成什么条件呢？
回复：
想要在深圳的商圈人流密集区域实现以租养贷，需要住宅首付不低于七成，公寓首付不低于五成。
投资房产的原则是本金越少越好，想达到本金减少的目的，一方面通过房子增值租金增加来实现，另一方面可以套利增值部分，这样提高了资产利用率。
如果资金充足建议考虑福田南山的次新房，资金一般可以考虑龙岗中心区的次新房。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。生命的美，不在它的绚烂，而在它的平和；生命的动人，不在它的激情，而在它的平静。惟平和，才见生命的广大；惟平静，才见生命的深远。
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