导读：随着新房房价的不断攀升，一些购房者开始将购房眼光转向二手房市场相比之下，二手房优势也很明显，直接入住省去装修和等待时间，小区品质直接可以看得见，我来为大家讲解一下关于二手房评估价怎样会算低一点?跟着小编一起来看一看吧!
二手房评估价怎样会算低一点
导读：
随着新房房价的不断攀升，一些购房者开始将购房眼光转向二手房市场。相比之下，二手房优势也很明显，直接入住省去装修和等待时间，小区品质直接可以看得见。
不过，虽说同是房屋买卖，但二手房交易不论是贷款政策、所需缴纳税费等均与新房交易不尽相同。这里简单给大家罗列一下，不过由于目前房价上涨过快，特别是之前大家容易忽略的评估价，在这里一定要了解。
（不想看太多的直接跳到问题3就可以了）
问题一：
二手房费用主要有哪些？
（这些费用只要是想买二手房的多多少少都了解，不想看的可直接省略，重点看第二段即可，另外网上关于选二手房的攻略也够多了，这里就不多讲了。）
关于二手房的费用，无非就是营业税5.6%（不满两年），保底1%契税（根据面积），1%个税（一般都有），2%中介费（行规），1%左右的贷款服务费（可商量），0.5%的杂项支出（评估费、工本费等乱七八糟的，没多少钱）
注意：
1、这些费用一般默认全部都是买方出，不要问为什么，中国特色。
目前在二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都被卖家转嫁到买家身上，卖家只收“净价”不管税费，已成为当前二手房市场的潜规则。
举例：
一套不满两年的房子业主报价100万，所有税费和交易费用全部加起来大约有11万左右，也就是说，选择购买这套二手房买家所需拿出的费用是111万元而不是100万元。
2、营业税、契税、个税等按国家规定缴纳就行了，这没啥可谈的。
房产证满两年免5.6营业税（注意，是房产证，不是房子满两年，别搞混了），契税不满90平的1个点，高于90平的1.5， 个税一般1个点（如果房子是卖方名下唯一住房且满5年可以免征收，不过一般不大可能）,维修基金不用交，直接过户就可以，其他工本费什么的没多少，房管局收多少你就交多少就行了。
3、交易时候一定要注意让中介列个费用清单。
特别注意的是，中介费、贷款服务费这两项是大头，有可谈的空间，此外在草签合同之前，一定、一定、一定要让中介列个表，所有费用写的清清楚楚、明明白白，虽然可谈的空间不大，但至少咱吃亏也要吃在明处吧。
问题二：
什么是评估价？
买卖二手房时，购房者提出贷款申请了，银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估，最后给出一个专业的评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊、楼层、朝向、采光、装修标准等等。
与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。换言之，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。
目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄 贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长即为20年(30—10)。
以上都是废话，其实没那么复杂，在实际评估时候，银行委托的评估公司一般主要看的只有一项，就是房龄，至于评估价钱，银行会设定一个评估区间，具体高点低点，只要不超过这个区间都好说。
问题三：
评估价有什么用？
如果你不贷款，没啥用，如果你要贷款，就有用了
因为二手房贷款额按评估价计算。
下边重点来了：
在今年以前，其实评估价并没有特别重要，因为在郑州地区，从2012年到2016年年初，二手房价格都相对稳定，虽然有涨幅，但银行每年也会随机调整评估标准，所以评估价和实际成交价并没有太大差别。
比如一套房子100万，基本上走个高评，评估到100万没啥问题，首付三成，贷款70万妥妥的，无非就是在贷款年限上可能会有差别，一般来说5年左右的房子贷满30年还是问题不大的。
但是进入到2016年就不太一样了，从年初首付20%政策落地后，二手房的价钱也疯了一样的往上猛涨，但是银行不傻啊，你价钱是涨上去了，但谁知道能维持多久，银行也是要赚钱的，有风险的事情咱不做，所以评估价基本没啥变化。
这就导致了一个后果，成交价严重高于评估价，然后又导致个后果，首付变多了！！！不是多一点！！！是多很多！！！
举个例子就明白了：
1、15年年底，小明看中了一套房子，房龄5年，75平合计80万，单价合到10666元/平，银行评估了下，嗯，你买个这个房子价格还算正常，是市场价，房龄也不算高，单价可以评估到10500元/平，总评估价78.8万，贷款7成，可以给你贷款55万，你自己首付凑合25万足够了
说白了，这时候买这个房子按首付3成计算，再加5万左右的其他费用，30万足够了。
然后，小明没买......
2、转眼到了16年8月，小明着急了，下定决心无论如何要去买一套。但是同地段、同面积的房子已经涨到了 110w！！！
但是小明转念一下，心里一算，现在首付可以2成了，110万首付两成22万，再加其他费用算下来27万就够了，无非就是月供高点，不是啥大问题，于是痛快的签了合同。
然后，在办理贷款过程中，评估公司告诉小明：对不起，根据我们的测算，你这个房子最多评估到88万，贷款8成，只能给你贷70万~~~剩下的你自己想办法吧
也就是说，小明买这个房子所支付的首付是110万减去贷款金额70万， 首付需要40万！！！而不是预想中的22万！
小明怒了！
你银行玩我呢，现在房价都涨到1万4一平了，你还按1万1给我评估，不是坑爹呢！我这么好的地段，这么新的房子！按这涨价速度，评估到1W8也合适！
我这首付加费用都快40%了，说好的首付20%哪去了！
银行也怒了！
完蛋去，房价是涨了不假，我银行也不是傻子啊，我给你评估的太高，万一跌了咋办，房子不能砸我手里啊！就这评估价你算下，也比去年多评估了10万快了！
够可以了，你爱贷不贷！老子不做有风险的生意！
结论：如果您是准备通过按揭方式购买二手房的市民，在购房前一定要了解清楚自己究竟能贷多少款？应准备多少首付？千万不能在未了解清楚情况前即盲目下定。
最后特别提醒一下：
所有的二手房交易费用不管合理不合理，至少中介都会给你列出来，这是固定的价钱，基本没有太大差别，都是可以量化的，提前准备好钱就行了。
唯独这个评估价，谁也不敢给你承诺，合同里边也没有约定，等你签了合同上了船，然后告诉你只能评估这么多，那差的可就不是三万五万，而是十万二十万了！
一定要记住：
二手房贷款额按评估价计算的，不是成交价，而且目前形势下，银行为了把控风险，宁可不贷款，评估价也是不会给你做太高的，
