「霓虹投资砖家」第2篇原创文章｜3539字
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大家好，这里是霓虹投资砖家，我是霓虹君。
在上一篇文章里，霓虹君主要给大家介绍了，如何去挑选适合自己的海外投资房产。简要和大家说明了，不同价位对应不同资产的事情。原本今天霓虹君想来详细给大家讲解，多少价位的投资符合什么类型的资产。
但在此之前大家在选择投资日本的时候，是不是还有一个问题在困扰大家。那就是东京，大阪 哪个好？
很多人都说东京和大阪的关系就像北京和上海。我相信大家在看完这篇文之后就会有一个明确的判断了！
东京大阪哪个好？至今没有一个业者可以给出明确的答复，今天就由霓虹君来为大家揭开这层面纱。
带大家探寻了解东京和大阪！
本篇文章不做经济预测， 不做未来预期。霓虹君单纯从数据角度来比较这两个城市，东京和大阪。
另外，当下其实是一个非常好的时间节点来对比这两个城市。当一个城市繁荣的时候，其实只能看到一些表象，但当他遭到重创的时候，我们就可以静下心来看到他实际的样貌了。上次的重创还是在90年代日本经济泡沫破裂的时候，从那以后我想没有什么比这次在疫情期间更能考验日本的房产波动的事件了。我们正好可以好好对比一下，看看东京和大阪房产的是否接受住了疫情的考验。
投资该选哪个好？东京都 VS 大阪府
在考量一个城市的时候霓虹君认为，首先是人口，看看城市有没有足够的劳动力以及消费力，其次是高等教育，大多数其实都是在哪里上学最后就留在了哪里，其次是这个城市整体公司数量，经济相关。最后就是雷打不动的房产数据了。所以我们分别来从下面几点切入了解东京都和大阪府吧。
1 人口
2 学校
3 公司&上市公司
4 土地&不动产成交量
下面大家带着之前对于这两个城市的印象来一起看看真实的数据是不是和你猜想的一样吧。
前言：大多数朋友去游玩日本的时候，不管是自由行，还是团队行，我想一定会去东京和大阪这两个城市。霓虹君和多位朋友聊到，你们更喜欢东京还是大阪的时候，大家的回答是大阪偏多。这让霓虹君倍感惊讶，因为霓虹君这两个城市都生活过，通过生活给我带来的感触评价东京好还是大阪好，得出一个结论还是很明显的。
在说到喜欢大阪的原因里面，最多的是女士说大阪好逛。其次是与东京相比大阪街道更宽阔让人很舒服。最后提到最多的是大阪人的热情让大家的感觉很舒服，不像东京给人感觉到很冰冷。
不管大家在旅行当中对东京和大阪的感受如何，霓虹君希望大家在投资的时候要保持理性态度，深入了解两个城市的基本情况后，再结合自己的自身情况来判断投资方向。今天的几组数据分析我想足以从投资角度来让大家深入了解，东京和大阪！
1、人口
首先霓虹君在日本总务省的官方网站找了东京都，和大阪府的人口增幅，时间点是从2000年-2020年这20年间。
可以看到在这20年间里
东京都
总人口从1175万一直增长到1330万
总增长155万人，平均7.8万人/年增长
大阪府
人口从862万降至859万人
在2010年达到增长高峰，2000年至2010年总共增长5.6万人，平均5.600人/年增长
但在之后的10年间降至了859万人，也就是比2000年还少了3万人。
下图是从2017-2021年各城市人口净流入的统计
图左，在関東区域选取了23个县 图右，在関西区域选取了22个县
绿线是2017年5月-2018年4月（18年）
红线是2018年5月-2019年4月（19年）
蓝线是2020年5月-2021年4月（20年）
从上图我们可以看出2018，19，20年関東区域的人口增长以东京为中心最高人口增长达到了8万人，而在疫情期的2020年虽然东京都的增幅降到了5,000人，東京都周边的埼玉県、千葉県、神奈川県不仅保持了以往的人数，还有了小幅增长共有约7万人的增长。
而関西区域只有大阪府和福冈明显增幅，大阪最高增幅出现在2019年，达到了接近1.2万人，即使如此也未达到东京增幅的20%，在疫情期间的20年增幅在9,000人左右。
从上左右图的人数减少和增长可以看出，在2019年関東区域的东京、埼玉、千葉、神奈川这4个区域的整体人口增长达到了惊人的 13.5万人，而関西区域只有大阪和静冈总和只有不到2万人。也就是说，以大阪为中心的関西区域的很多人口其实是流入到了以东京为中心的関東地区的。也就是说关西区域的劳动力并没有成为大阪的劳动力，而是去了东京区域。
2、学校
我们可以看到结果是东京共有536所学校，大阪共有289所学校，相差247所。那么学校数量与房产投资有什么关系呢？
答案是：入住率。
入住率通常会随着购买公寓后建筑物的老化而下降。但是在某些地区可以保持入住率。比如我们这里比较的大学，短期大学，专门大学的数量。学校越多，学生就越多，出租公寓的用户也就越多。如果有人出租，即使是20年30年的公寓，也可以保持入住率。如果您的资金金额不大的话其实选择在这些学校周边的ONE ROOM会是很不错的选择。
PS：这里大家可能对短期大学，专门学校，这两个比较陌生。我会在之后的文章中详细给大家介绍。简单理解就是短期的大学，和专门学手艺的学校就好。
3、公司&上市公司
接下来我们来了解这两大城市的公司与上市公司数量，公司和上市公司多就意味着人们寄居在一起寻找工作和金钱。人的聚集也就意味着将振兴并保持入住率这件事情。
东京：
公司数量在60.4万家左右，全国占比在26.8%，接近30%
上市公司数量马上达到2000家，全国占比更是达到了51.7%
大阪：
公司数量在24万家左右，全国占比在10.6%
上市公司只有430家，全国占比在11.2%
其实我们还并未算入与东京都周边，轨道交通非常便捷的神奈川県、埼玉県、千葉県。仅仅是东京都对大阪就有压倒性的公司数量，上市公司以东京为中心几乎是大阪的5倍。
与之相比，大阪目前正在致力于接纳利用关西国际机场的经济区和旅游业大力发展，尤其是在旅游业方面，近年来已经成功的捕获了大量海外入境需求。但从数字来看仍然处于起步阶段。
4、不动产&土地成交量
我们目前已经知道两个城市的人口，学校，公司&上市公司的对比情况了。接下来就是本文的重中之重了，这直接关系到日本资产投资的直接参考依据，那就是房产成交量。房产成交量的大小关乎到你房屋的转手率，以及资产未来升值的潜力。
首先我们先来看看 2008.4 - 2021.4 期间东京都与大阪府单间公寓与整栋楼的成交数据。
从上图我们可以得知在2008.4 - 2021.4 期间
东京都：单套公寓成交量从43,049套增长至65,585套，增幅相差22,536套
大阪府：单套公寓成交量从16,312套增长至23,762套，增幅相差6,064套
东京都：整栋楼成交量从2,085栋增长至3,681栋，相差1,596栋
大阪府：整栋楼成交量从1,438栋增长至2,249栋，相差811栋
从数据我们可以得知，在单套公寓的成交量上东京都几乎是大阪府的3倍。在整栋楼的对比上基本不大，东京都与大阪府中间相差从2008年的650栋至2020年的1432栋。
接下来我们看一下单独土地，首都圈和近畿圈从2018年至2021年提取的全年1月-12月土地成交量。其中深蓝色2018年，浅蓝色2019年，浅黄色2020年，朱红色2021年。
（首都圈包括了东京都、茨城县、栃木县、群马县、埼玉县、千叶县、神奈川县、山梨县；
近畿圈包括了大阪府、福井县、三重县、滋贺县、京都府、兵库县、奈良县、和歌山县。）
从1月-12月的浮动来看
首都圈：25,000件 - 38,000件，中间差在13,000件左右
近畿圈：11,000件 - 17,500件，中间差在6,500件左右
上面我们看到了东京都和大阪府的单套公寓成交量以及整栋楼的成交量。又看到了首都圈和近畿圈的土地成交量，二者的差距都几乎在2倍 - 3倍之间。
总结来了
1、人口在过去20年里，东京都平均每年增幅7.8万人，大阪府总共减少了3万人
2、东京共有536所学校，大阪共有289所学校。相差247所
3、东京公司全国占比26.8%；上市公司全国占比51.7%
大阪公司全国占比10.6%；上市公司全国占比11.2%
4、 东京都与大阪府
单间公寓成交量是大阪府的3倍
整栋楼成交量是大阪府的140%
土地成交量首都圈是近畿圈的2倍
其实这篇文章霓虹君并不是想告诉大家大阪哪里哪里不如东京，也没有讽刺大阪不好的意思，单纯是从数据角度来告诉大家东京和大阪的区别，至于大家可能会很关心，这样的话大阪到底还能不能买？其实在霓虹君来看大阪府的潜力还是有的。但一定要谨慎选择，因为如果你拿大阪和东京做同等对比的话非常容易掉坑里！这其实才是霓虹君真正想给大家敲响的警钟。
最后霓虹君想说，北京和上海，从人口，学校，上市公司，房产成交量这四个维度来说几乎是互不相让，几乎差距很小。北京土著的霓虹君甚至认为上海在很多方面其实是远超北京的。
现在大家再来看东京和大阪，感觉其实根本不在一个量级上吧。只不过日本除了东京目前能排得上号的也就是大阪了。是不是咱们眼里也没谁了？谁让我们中国的发展日益壮大，根本停不下来。这时可能有些朋友想拿中国的城市和日本的城市做对比了。在霓虹君看来，我们去比一些基础设施是没有意义的，根本还在于软实力上，日本还是有很多地方值得我们学习进步的，作为一名中国人，值得我们骄傲的其实是不卑不亢,不骄不躁,不气不馁的精神，不是吗！
作者｜Rolgen_Re
头 条｜霓虹投资砖家
