伙计们周一好呀，壮壮上班营业啦~
刚刚过去的3月份，是传统楼市“金三银四”的开端。
去年整整一年，楼市一直处于寒冬时节，一蹶不振，甚至是摇摇欲坠！
进入2022年，伴随着各地松绑政策出台、成都房贷利率持续走低，开春后的楼市稍有好转。
➣新房市场，3月成交13200套，目前存量约1829万㎡，去化周期约11个月。
➣二手房市场，3月带看量341223套、挂牌量逼近15万套、成交量13858套。
那么，这个初春3月的成都楼市，到底回暖了没有？
来~我们拿数据说话。
新房供应上涨187%，成交上涨75%
但仍处于全年低位
新房市场整体受节假日、取证、限价等因素影响，从单月的数据来看，其实参考价值并不太大。
比如我们看3月的新房数据↓
供应139万㎡，环比上涨187%；成交119万㎡，环比上涨75%。
涨幅最高近200%，是不是还蛮吓人的
来源：正合
但是，这就像“离开剂量谈毒性是耍流氓”一样，“离开对比谈涨幅也是耍流氓”！
不信咱们浅分析下，这个对照的参数是2月。
正常人都知道，受春节假期影响，2月一直是全年成交最差的月份（除严重疫情影响外）。
所以跟2月对比，即使是上涨了187%，还是低啊！对比近1年的数据，3月新房并没有预期中的暖意。
甚至同比2021年的3月，供应221万㎡，成交159万㎡，今年3月的供应和成交都比较拉胯。
从好好选房小程序的新房成交折线图也能看出端倪，近1年半来至少有10个月，都比刚刚过去的3月成交凶猛得多。
图源：好好选房小程序
3月成交均价方面，受大热盘-恒大天府半岛影响，环比略降了6%，均价16134元/㎡。
这个月取证的网红盘也很少，也就凯德世纪名邸和恒大天府半岛两个，剩下的顺销盘特别多。
同时受市场下行期的影响，开盘去化率蹭蹭蹭下跌，大多数都靠某壳、某唐的渠道撑着
不仅如此，甚至不少新盘也在悄悄打折。
最高优惠12%，一套200的房子能省20多万，力度非常大！
总体来看，成都3月的新房市场并没有预期中的“回暖”迹象，甚至大不如往年。
并且刚刚过去的集中供地，限价开始突破，最高超过3.2万/㎡，连近郊清水都达到2.2万/㎡。
有的开发商没钱拿地，有的开发商不太敢拿地，价格却暗自高涨，杀得购房者一个措手不及。
只能说，接下来的成都新房市场，除非红盘纷纷掏出家底梭哈，要想真正暖起来，怎一个“难”字了得！
3月成交量创近2年新高
成都二手房强势回暖
摆在大家伙面前的事实就是，除了少数刚需抢红盘还能狂妄一会，年初的新房市场是蛮凉的。
基本都是改善盘，剪刀差比起以往越来越低，甚至还有一系列品质及交房担忧，入场的人是越来越谨慎。
反观成都的二手房，无论是成交还是供应，这个3月，都走出了一条上扬曲线。
先看成交情况，3月成都二手房成交量13858套，创近3年以来的新高。（2019年3月成交14104套）
这是什么概念！3年以来，也就这么一次巅峰时刻。
甚至比指导价出台前的一些月份成交还猛，说明大家的需求在逐步向二手市场转变。
这是逼不得已，也是大势所趋。
要不然低顺位的你，又只揣着50万以下的首付，买新房只能是竹篮打水一场空。
甚至是二手房的带看量，也创下了近1年的新高，3月带看量达到了341223套！
平均下来日均数量有1.1万多套，而以往平均每天就6-7千套带看。不少二手门店都垮台了，更别说个体中介有多难。
发稿前，壮壮采访了城南某刚需板块的二手房中介，他的原话是：
“这个月终于开张了，成交了快10单，能抵上去年半年的量”
图源：好好选房小程序
由于目前查不到成交价，成交量和带看量就成了判断二手房市场最重要的风向标。
二手房价地图的价格指的其实是挂牌价，3月的整体挂牌价相对2月有小幅上涨，对比指导价出台前，还是明显更低。
3月二手挂牌房价地图（图源：中指数据）
近期成都二手房市场回暖明显，原因其实也好理解，主要还是来源于信贷的变化：
①如今买二手房可跳过指导价，按成交价放款，相当于首付成本降低了。
②银行贷款额度充足，利率持续下降，二手房5.3%左右，刚需最低可做到4.6%，月供成本也降了。
③放款周期大幅缩短，平均放款周期1个月，最快的7天可放款，房东更愿意出手了。
一个真相：除了少部分品质/地段差的房子，成都二手房整体已经步入回暖周期了。
如果接下来的利率还能再降一些，普遍掉到5%以下，可能还会刺激新一波的需求。
成都二手房突破15万套
我的房子会不会卖不掉？
最近这段时间，还有一件跟二手房相关的事值得关注：
全国多地二手房库存量开始暴增，焦虑的情绪又开始了蔓延了......
3月底的数据如下：成都二手房存量148751套，排名全国第四，TOP3分别是杭州、重庆和天津。
图源：城市财经（3月底数据）
接下来的半个月，我们也一直在关注二手房库存的走势。
进入4月份，成都二手房挂牌量又猛冲了一波，突破了15万套！
图源：网络
发稿前，也就是4月11日的中午，我又去贝壳官网瞅了眼，已经151334套了。
大家不用怀疑，这个数据肯定是真实的，成交价被隐藏，但挂牌量做不了假。
库存逐步高涨的原因，是新房与二手房之间的差价还未被抹平，普通想赶紧置换新房，投资客也想早点脱手套现。
说个身边的例子吧，这段时间壮壮的领导@龙哥也开始步入置换赛道了。
前两年完全没考虑买二套的他，察觉到了市场的变化，今年也明显慌起来了。
“趁着新盘还有剪刀差，新房还未全面上涨前，赶紧把二手卖了，还有机会换套好房子。”
今日成都二手房挂牌量
这种担心可以理解，但也得分情况来说，壮壮给大家一些建议：
①如果你手上是优质二手房，有学区有品牌由物业，不用太担心市场冲击。
②对于刚需顺位靠后人群，二手房多意味着你们也有更大的议价空间，选择空间也很广。
③如果你手上的房子，是老破小或是郊区房产，那还愣着干啥啊，等着降价吗？
成都和绝大多数二线城市情况类似，目前仍以新房为主，还没有完全进入二手房市场。
不信咱们看看前4年的数据
- 18年，新房成交118824套，二手房成交82686套
- 19年，新房成交165673套，二手房成交111178套
- 20年，新房成交177874套，二手房成交48534套
- 21年，新房成交193732套，二手房成交50741套
18-19年，新房成交只有二手的1.5倍左右，那时的二手房正处火热期。
近两年，新房成交就达到了二手的3-4倍，只有20%掌握在二手房市场，主要还是政策打压。
现在呢？政策松了，贷款也多了，从今年1-3月的二手房趋势来看，实现月均1万套的成交量应该不难。
如果成都再跟进点放松措施，开一个小口子，市场的热度就会被全面点燃，所以大家一定要紧密关注市场动态。
再往后走，二手存量房肯定会成为主流，需要等到什么时候呢？
注意两个信号吧，一是市面上红盘几乎绝迹，价差红利消失的时候；
二是，核心新区(比如天府新区）开发得跟主城区一样，没地卖的时候。
在此之前，我们依旧建议改善积极置换，刚需尽早上车！
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