亦庄开发区有发展吗(亦庄凭什么赶超海淀)(1)

这两年,要说北京购房最火热的片区,亦庄肯定能占一席之地。就在去年亦庄学籍独立的消息一出,就有人推测亦庄或成继东西海后的第四教育强区

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到了今年一月份,北京公布2021年各区GDP,亦庄在北京16个区中排名第五,增速超过20%,成绩亮眼。

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所以,产业云集,经济高速发展的亦庄,如今又有望补齐学区短板,房叔也看到了一些有意思的言论。

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亦庄要赶超海淀了?亦庄教育脱离大兴,接轨海淀?亦庄真锁区了?以后请叫我小海淀在一众房产大V推荐买亦庄的时候,今天房叔就跟大家聊一聊亦庄。

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亦庄赶超海淀?

首先,看到拿亦庄和海淀对比的时候,房叔不知道为啥会出现这种比较,毕竟什么时候海淀混得要跟亦庄PK了?

去年北京各区GDP,海淀以9500亿元排名全市第一,并且已经和排名第二的朝阳区逐渐拉大差距。

今年海淀区的目标是要GDP破万亿,这也将成为全国继浦东新区后第二个迈上万亿门槛的市辖区

除了经济方面强,海淀在教育方面的优势,也无需房叔多说。

而亦庄,在老北京人对南城不看好的固有观念下,可以说是顺利完成“逆袭”。

作为国家级经济技术开发区,从1992年发展至今,是名副其实的南城之光。

也有观点预测,未来亦庄有望成为北京经济“第三强区”,预计亦庄的GDP将在三五年内超过东西城

随着上百家世界500强公司入驻,亦庄人口已经达到20万,房价也在一路上涨。

就在去年,亦庄某小区更是一年涨幅高达116%

同一房型从2020年的300万成交价,飙升到如今的最高挂牌650万

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据房叔观察,此房已经挂牌2个多月依然处于未成交状态,所以是不是有价无市还需考证。

但纵观亦庄2021年房价整体走势,可以说是一路稳步上涨,今年2月份均价同比去年涨幅达到11.95%

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而北京市整体房价涨幅同比去年仅达到 1.02% ,亦庄妥妥地跑赢大盘

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房价上涨背后

亦庄到底好在哪里?

那么亦庄房价上涨背后,房叔也想说说过去一直不起眼的亦庄,为什么在这两年突发猛进,到底好在哪里?

首先在亦庄长期生活或工作的人,对亦庄的直观感受就是绿化多,道路宽敞整洁,人口密度不高,十分宜居。

因为亦庄是北京唯一一个先规划后发展的区域,所以基础建设自然比较好。

较好的居住环境,再加上区域内产业支撑,从互联网大厂外溢到芯片和高端制造业落户,亦庄已经吃到了几波产业转移的红利

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双重利好加持下自然能吸引外部人口过去,而这群人的稳定收入也成了亦庄房价的有力支撑。

就在去年4月,当亦庄确认学籍独立时,更是引起了一波热议,某些房产中介尤其沸腾。

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但学籍独立对亦庄的利好究竟又有多少?

我们都知道北京中考基本是锁区的,跨区录取名额极少。而学籍独立,意味着中考亦庄也会锁区。

亦庄最好的高中亦庄实验中学,是和海淀区十一学校和大兴区zf一起创办的,有些科目用的也是海淀教材

所以教育将“接轨海淀,比肩海淀”的种种言论也是这么出来的。

中介大V节奏也带的起飞,因为学籍独立意味着亦庄也能和海淀西城一样,能被拉入学区房行列

但事实真的如此吗?房叔不以为然。

就拿去年高考头部考生成绩来看,亦庄实验中学仅有1人,海淀区有65人,差距之大不用多说。

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教育强,体现在师资、生源各个方面。单靠区域内的一两所优质学校承载教育重任,就算用着海淀教材又有什么用?

长期来看,中考锁区后亦庄将没法掐尖大兴优质生源,虽然现在有几个名义上的分校在建,但强大的师资仍需花重金建设,就目前来看也只是空头支票一张。

毕竟这么多年,在北京遍地开花的人大附中分校,也只有朝阳分校算得上办得成功。

并且亦庄学籍独立实际上目前只有7所中小学被划入了“亦庄学籍区”,都在新城核心单元。

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所以短期内学籍独立拉动二手房房价上涨,到底利好了谁,大家都懂。

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亦庄有没有被高估?

虽然在学区、产业和政策的三重驱动下,亦庄房价上涨很快,但未来亦庄真的还能继续高歌猛进吗?

首先,未来房价是否能支撑还是要看区域内的人口流入情况,在北京2035规划中,亦庄常驻人口将达到89万。

在人口增量上,房叔觉得问题不大。但就目前亦庄的产业结构来看,还是以制造业为主

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从2022年的建设用地供应计划来看,亦庄的大部分产业用地还是工业用地。

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产业有了,人口增加,自然就有住房需求,但问题就是,从事制造业的人群并非高薪职业

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反观以海淀北部为例,西北旺从多年前海淀一个偏僻的镇,到现在二手房均价逼近10万 ,都少不了这些年高新技术产业的引入。

而支撑房价的背后,就是高薪资的西北旺码农。

所以从长远来讲,亦庄还要看区域人群的薪资是否可以支撑起房价上涨。以及亦庄的产业结构是否会发生改变。

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在房叔看来,未来对亦庄的挑战,还是如何把高收入群体、教育资源以及生活配套三方面逐渐补齐,实现区域内长久的职住平衡发展

另外房叔还想说一句,去年被各大中介鼓吹得亦庄河西区,除了在2035年北京地铁规划中利空,还有就是旁边的垃圾焚烧厂一直是个问题

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但河西区二手房目前已经达到7W ,想要入手这里需要谨慎。

对于南城楼市,房叔倒是觉得瀛海这个板块,对于想在南城置业的人群值得考虑。

房叔实话说,如果不考虑学区,瀛海板块在轨道交通上有南北贯穿的地铁8号线,出行要便利太多。

对于暂时没有学区需求的人群,房叔的个人建议是先剔除学区因素去考虑购房

因为未来北京的学区房趋势暂不明朗,就拿近两年东西城的变动来看,可能随时会有变化。

虽然亦庄河西区在教育上更有优势,但因为去年亦庄的房价涨幅较大,这里可能已经提前透支利好

至于每隔一段时间就出现的“赶超海淀”这些说辞,就甭听卖房的人带节奏了。

在北京最成功的产业模式,一个是以海淀中关村为代表的产学研模式,一个是以朝阳为典型的金融产业。

至于其他区还是先成功,再谈超越吧。

对于亦庄,您还有哪些看法?欢迎评论区留言。

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