作者 | 飞天小女警
签约阶段还没结束，官方备案平台就已经有7套房源处于“已签认购书”状态。
以往深圳的新房，开盘后备案都需要一定的时间，有些甚至备案状态更新更是龟速。
选房结束也不过才2天（7月16日正式选房），如此快速的备案速度，在深圳新房的销售历史中，小女警还是头一回见。
这个项目就是盐田近日开盘的鹏瑞南区尚府，一口气推出173套毛坯住宅，备案均价约5.4万/㎡，总价区间约350-800万/套。
都说天下武功唯快不破，不要低估一个楼盘去化的决心。
但是快就一定是好吗？
作为打造出深圳湾壹号的开发商的项目，坐拥东部盐田港口，这7位买家以及鹏瑞北区尚府的业主们，押对宝了吗？
已有163位业主买单
鹏瑞最拿得出手的项目，毫无疑问是“深圳湾壹号”。
当同行都想蹭“深圳湾壹号”热度的时候，似乎连鹏瑞自己也无法复刻出“下一个深圳湾壹号”的高光了。
因为在接下来的市场，鹏瑞入市的项目，再也没有能够像深圳湾壹号那样，牢牢抓住市场目光的楼盘了。
龙华的鹏瑞颐璟府做不到，盐田的鹏瑞尚府也做不到。
鹏瑞尚府北区去年11月第一批房源入市，建筑面积约98-138平，312套住宅，备案单价区间5.13-6.45万/平，总价区间约502-880万/套。
开盘将近8个月，根据深圳房地产信息网备案登记显示，1栋和2栋仅159套房源处于“已备案”状态，似乎去化效果并不怎么理想。
并且在今年1月，还被关注项目的网友爆料，因为市场行情不好，每平米下调了500元
如今，鹏瑞尚府的南区入市，号称是“盐田百万级综合体集群首发”，定位为“城市人文滨海综合体”，相比前一批房源，明显门槛更低。
173套毛坯住宅，建面约66-130㎡，备案均价约5.4万/㎡，单价区间约3.6-6.1万/㎡，总价区间约350-800万/套。
对比之下，不仅单价起步低了，连单价上限也低了3500元/㎡，并且总价门槛下降到约350万/套。
这还是整个项目能够最大限度覆盖海景视野的一批房源。
这就意味着，首付100万出头，就能上车盐田沙头角核心位置的新房。
并且仅选房2天后，官方备案平台显示，有7位业主成功进行了认购书签约。
这样的备案速度，应该算是少见的了。
看得出来，下半年深圳不好的新房，备案都不会太拖拉，毕竟能卖一套是一套，销售也要更加小心翼翼，避免因为备案的过程，出现幺蛾子。
所以截至目前，项目的南区和北区加起来超过了163位业主买单。
盐田作为深圳众多区域中，是最没有存在感的城区了，这么多年楼市一直都跑输大盘。
再加上深圳人已经形成“能买西边不买东边”的共识，为什么还有这么多业主愿意为项目买单？
小女警寻思，大概有这几个方面的原因。
一是总价低，一两百万的首付上车传统城区，在盐田工作的老盐田愿意接受。
二是项目整体宜居性还可以，有滨海住宅的宣传点，距离沙头角地铁站步行700米左右，适合依赖地铁出行的刚需。
三是户型设计方正，布局合理，室内空间利用率高，实用率将近82%。
四是商业配套成熟，距离盐田最大的商业壹海城mall大约步行900米。
整体的宜居度看起来，似乎还可以。
鹏瑞尚府涨跌的“命门”是什么？
作为东部存在感非常低的城区，基于居住舒适的原因上车，就意味着必须舍弃另一方面的价值，那就是投资 增长的价值。
盐田的区域，自从2015年后，二手房成交就不温不火，很多小区即便在2020年大牛市，成交也鲜有活跃的。
新房方面，不少项目也是卖了一年又一年，即便启动了全城中介销售，都还没卖完。
比如上东湾雅居，2011年获批预售，到现在都还有不少一手房源，并且房源也已经处于不再更新的状态。
据小女警了解，虽然鹏瑞尚府旁边的上东湾雅居，眼下二手房挂盘挂到了6万～7万/平左右，但是实际成交，也就是趁着2020年深圳楼市牛市的时候，多成交了几套，其余时间的成交都是一两套，甚至零成交的状态。
所以可以明显感觉到，想要跑赢大盘的可能性是很低的，基本都需要深圳大盘来带动整个盐田的区域。
换句话说，希冀这个片区能够在接下来三五年突破天花板，就别指望了。
现在二手房成交属于低位状态，意味着新房转手就更难卖得上价钱了。
出现这样的情况，更多是由于盐田本身地理位置以及多年的发展造成的。
一方面，深圳这几年一路向西发展，产业多以科技、金融为主，慢慢地技术、资金就离盐田越来越远。
虽然这两年有东进战略，但是“东进的部分”，盐田都几乎完美地错开了高科技或金融、新兴的产业辐射。
区域定位更多的是依赖当地特色，做旅游生态或者港口产业，注定大企业落地较少。
并且就区域而言，由于生态防线比较高，缺少大片可开发土地，所以产业发展更加跟不上需求。
另一方面，受地理位置的制掣，通往南山、福田不够便利。
盐田三面环山，公路交通仅能依赖主要的罗沙路，上下班高峰有堵塞的风险。
虽然通过地铁8号线可以连接到各区，但时间距离还是比较长。
并且从深圳地铁线路规划图来看，到2035年，轨道交通仅仅规划了8号线以及18号线。
而往东部走，远如龙岗、坪山到2035年都有不少于4条交通轨道规划。
整体来看，这些都是盐田发展跟不上需求最主要的因素。
这也就意味着，区域起不来，新房也难以造出些什么水花，鹏瑞尚府也不会例外。
所以，盐田发展升级的“命门”，就是鹏瑞尚府涨跌的“命门”。
想要博盐田的住宅，通过时间换空间的方式，等待下一次深圳的风头再来，建议还是放平稳心态，居住区，养老区，就是居住休闲和养老的，其他的只能交给上天了。
最后，提醒一下。
项目的海景视野集中在南向或者东南向。这就意味着，南区这两个朝向的房源视野是更佳的。
但如果追求海景视野，至少需要选择超过20层的户型，看海的视野才不会被周边的建筑遮挡。
