商铺到底能不能“一铺养三代”？
20年前可以，10年前不多，现在很少，未来几乎不可能了！
为什么呢？因为时代在改变，经济周期在发生变化，投资的逻辑也发生了改变。如果你还在用以前的传统思维，来看待现在的商铺投资，那么结果就是“凉凉”！
20年前~
房地产处于蓬勃发展的初期，房价并没有涨到天上去，而人口却处于红利鼎盛周期之中，所以刺激消费不断增长，但是商铺的价格却处于合理水平，导致了一铺难求的景象。
10年前~
电商进入我们生活，冲击实体，造成了实体产业的消费蛋糕被电商瓜分走了许多。再加上房价也涨到了一个中等偏上的水平，导致了商铺的购入成本提高。所以10年前买入商铺，就已经不能“一铺养三代”了。
如今~
现在的电商已经基本可以和实体做对抗，甚至许多地方电商的势头比实体更旺盛，再加上房价已经非常高了，导致的商铺购入成本也大大提高，所以现在买对了也只是一铺养一代，买错了还有可能一铺坑三代！
所以，今天我们需要聊聊，如何看待商铺投资！！我认为未来商铺的投资必须做到这三点：看人、看地段、看时机！
什么？买商铺还看人！
是的，你没有看错，商铺并不是一个人人都可以参与的投资项目！相对的，商铺的投资还是有着一定门槛的投资。
1.没有足够耐心的人不适合投资商铺！
因为商铺是一个需要几年才能收回成本，几年后才能真正看到收益的投资。也就是说，想要一夜暴富，想要买下商铺就立马看到回报的人基本都不适合投资。
对于大部分的商铺来说，基本都是7-10年收回本金，之后才有真正的盈利。所以，如果你没有足够的耐心，那还是放弃吧。
2、没有足够闲钱的人适合投资商铺。
现在好的商铺投资门槛都是非常高的，少则上百万，多则上千万，并且商铺又是一个长期的投资项目，如果你没有足够的闲钱，其实是不适合投资商铺的。
有些人为了买商铺，东拼西凑地借钱投资，最终在商铺还未交房，甚至还未见到所谓利润的时候，就已经自顾不暇，最终导致了只能失信、司法强拍。
所以啊，如果你没有足够多的闲钱，就不要去投资商铺了，商铺不比房产，不是一个几年就可以获利了结的项目。甚至商铺买来容易，出手很难，靠的是租金，而不是升值。
3、没有当地考察过，没有做过调研和分析的人不适合买商铺。
我发现有许多朋友都是看到了别人买商铺，自己也去买，根本不懂商铺内的情况、信息，也不知道如何挑选商铺，从而买入了一些劣质的商铺后悔不已。
其实做任何投资都是一个需要提前考虑，分析，做出研究的前提，当你没有做好充足准备和调查之前，千万不要随意下手，因为谁的钱都不是大风刮来的，失败的结果普通人承担不起。
这个问题我相信是所有人都想要知道的！就拿我自己来说吧，我自己在之前几年投资了两套商铺，我身边也有许多小伙伴有参与商铺的投资，所以还是有些发言权的把。
1、一线和新一线城市的商铺值得考虑，远离二三四五线的商铺。
因为商铺看中的就是地段和人流，对于当下的情况来看，人口最集中，并且能够持续保持净流入的城市只有一线和新一线，而对于许多三四五线城市来说，他们的人口是处于净流出的状态，自然造成了消费和经济的差异。
这种现象曾经如此，现在如此，未来也是如此，因为“水往低处流，人往高处走”，到哪里都是这规律。而对于商铺来说，最看重的就是人流，有人的地方，才有生意，才有机会。
同样的，我们也可以从一个简单大数据入手分析得出这样的结论：
我们可以看到，对于部分城市的饮品店数量进行了一个大数据的汇总，其中门店数量最多的就是一线城市和新一线城市，它们远远比二三四五线城市来得多。
因为人口越多的地方，净流入越高的地方，他们的消费水平越高，薪资收入越高，自然也就造成了商铺的价值越高。
2、一楼沿街的重餐饮商铺优先。
我们都知道，电商冲击实体的影响非常大，所以大部分的实体在电商的冲击下其实很难生存，这将直接导致了你商铺的出租率和租金回报率大大降低。
那么对于这个情况来说，我们就需要择优而入，尽量选择一些不受电商影响，反而受到电商加分的商铺去投资了。
就好比可重餐饮的商铺。
因为对于餐饮类来说，他们不会受到电商的影响，反而还会在当下外卖市场红火的条件下助长流量和订单，所以选择可重餐饮的商铺将会更具有优势。但是考虑到餐饮店门面的特殊性，也同时需要加入一个所谓的位置优势，那就是一楼沿街，这样就是事半功倍的效果，毕竟流量为王嘛。
同样的，数据说话：
从大数据表面，目前40%左右的创业者都会选择做美食创业，这里就包括了轻餐饮和重餐饮，如果你的铺子是可以同时具备这两种的，那么恭喜你，你的租金回报率和出租概率一定会比别人更显优势。
要知道，你的商铺主要是靠租客来维持的，而租客主要是看重当下一个创业环境而决定是否创业的，所以，能否给租客提供一个好的位置，好的创业条件，是一个商铺的价值所在。
你说40%的创业数据都被美食包揽了，那自然得从重餐饮商铺中挑选咯！再看看一线城市的那些餐饮消费占比，我们可以明显感受到餐饮市场的前景是巨大的，自然创造出的价值也是很大的。
3、商铺的租转售回报率。
商铺的投资价值还是看它的租金回报率，而不是看它的升值率，因为商铺的增值税太高了，所以导致了升值收益比重非常小，所以我们需要关注商铺的租金回报率，以及附带一个升值回报率的数据。
那么两者相加的收益，我们就可以称之为租转售回报率，通常这个回报率都是以5年为一个周期去计算的，这样能够更有效地做一个参考。
5年后租转售的回报率包括：5年的租金回报和房产增值两部分的收益。
参考各大城市，其实一套合格的商铺要满足一个租转售回报率在7%以上的结果。其实道理非常简单，因为对于当下许多民营银行的5年期定存来看，都已经可以达到了一个5.5%~6%的区间，那么你商铺的5年期租转售回报率如果满足不了这个数字，甚至还没它高，请问有投资的必要吗？
所以，买商铺之前，一定要做好调研，选择租金相对较高的，可以在开始就满足6%以上的，然后再加上一些优质城市的房价升值速度，5年期租转售才有希望突破7%的及格线。
当然了，好的商铺一般租转售回报率率应该控制在8%~12%左右为最佳！
其实任何的投资都是需要选择一个适合的时机，就好比，投资房产一样，你应该在房价还未大涨之前布局，而不是应该在房价大涨之后追高。
这是一个简单的逻辑和道理，但是许多人却始终不理解。
商铺投资也是如此，我们要知道商铺的租金回报率计算其实非常简单，就是租金/商铺的总价x100%！
假设一套商铺落地价格为100万，而它的年租金为10万，那么商铺的年租金回报率就是10%，很容易理解吧？
但是，当一套商铺买入的落地价格达到了200万，而它的年租金依然为10万的时候，那么它的年租金回报率就变为了5%，意味着你的投资收益减少！
所以，合适买入很关键！！
从2011~2017数据里我们其实可以发现，那些租金回报率处于7%左右的周期，其实都是一个房地产市场相对稳定，甚至没有出现大幅上涨之前的状态。
而对于房价上涨之后，其实可以看到一个商铺租金明显的回落。所以挑选商铺，一定要记得在房价相对平稳、回调充分的周期里，而不应该涨幅过大的时候投资商铺。
因为商铺的价格往往受到房价所影响，房价大涨，商铺的价格自然也会水涨船高，这个时候就像前面提到的那样，租金收益率就会下降了，商铺的价值也会同比下滑，不划算啊。
综上，买商铺还是要从个人的角度、从商铺的价值角度、以及从时间的角度去分析，然后再做出判断，千万不要人云亦云，也不要盲目跟随，一定要理智分析，根据实际情况做出决策。
买到了好商铺，自然是一件开心的事，许多人可能也会因为一套优质的铺子而获得不错的收益；
但是，因为自身考虑不足，导致买入了一套劣质的商铺，其实伤害是巨大的，不仅看不到收益，还要承担相应的损失，比较凄惨。
所以，希望大家都能够从实际角度出发，择优而入，这样才叫“都挺好”！
