最近黄埔新城大热，业内心最多的是：会抢走新塘的客吗？
会不会被抢走，看看谁最紧张就知道。在黄埔新城周边走一圈，暂时没有发现新塘板块楼盘的广告：
黄埔新城旁边，科学城来的大兄弟
根据上周一手网签数据，黄埔确因黄埔新城而网签大增，但增城也有小幅增长，成交套数居第二，倒也没有那么不堪一击。
图源：广州中原地产研究院
具体到楼盘，黄埔是多点开花，增城表现比较好的是合景臻湖誉园、时代倾城和水木芳华：
图源：广州中原地产研究院
新塘就没有能打的了吗？不，新塘大盘不少，而且算是增城扛把子，但争议也伴随着热度一起上升，不少朋友对它褒贬不一。
褒者认为是刚需天堂，还不限购，两三百万就能在广州有个家，听上去很有吸引力。以前经常要塞在广园东，现在有地铁13号线，听听歌玩玩手机，至少没有开车累呀。
贬者认为市政配套发展慢，苦苦盼望的凯达尔广场还烂尾，东部CBD还是工地，新货又多挑花眼。
一位广漂多年的读者，在新塘上车3年了，他是真自住，问他到天河上班的感受，就轻描淡写说了一句：
“地铁还算方便，网购时代买啥不愁，刚需上车，就不要求那么多啦。”
在新塘的新房大粮仓中，刚需族要想买了不后悔或者少后悔，买之前还得做清功课。
这次我们挑几个当打大盘：越秀星图TOD、华润公园上城、金茂万科都会四季、合生湖山国际，以及招商臻园和碧桂园云顶，一起比比看。
新塘刚需选盘，首要看交通
要问新塘买房客最看什么？当然是地铁了。买新塘只是居住的话，那到地铁站的距离直接决定生活质量。
这几个盘的价值重头戏，由到13号线的距离决定，这也是郊区盘的特色。
星图TOD在这项指标力压群雄，几乎是官湖地铁站上盖，最近处可能约200米。
统计了一下各盘到地铁站的步行距离：
距地铁站方便程度排序如下：星图TOD>华润公园上城>金茂万科都会四季>合生湖山国际>招商臻园>碧桂园云顶。
各位看官先别急，虽然地铁出行的用时有较大相差，但各盘驾车至珠江新城的用时则不相上下。在不拥堵的情况，基本都能在1小时内到达。
从驾车这一指标判断：华润公园上城>合生湖山国际>金茂万科都会四季≈星图TOD>招商臻园≈碧桂园云顶。
卷到一定程度，还得拼学校
在新塘的红海里卖房，没个好学校底气都不足。
特别是非户籍买家，花上几百万选择在新塘立足，都希望孩子能得到好教育。
于是这几个大盘，越秀、万科、华润、合生和碧桂园，都在学校上下了功夫：
花巨资引进品牌的，有华师系，如星图、都会四季；也有广外系，如公园上城。湖山国际相对取巧，引入了育才系，碧桂园云顶是凤凰实验小学。
截至目前，星图对口的华南师范大学附属新塘学校、合生育才学校和凤凰小学均已开学，解决了家长们的难题。
列表如下：
排序的话，首先考虑引入品牌的知名度，办学成熟度，还有规模及对口范围，比如星图TOD九年一贯制，对口范围也单纯，这就占据优势。
大致可以这样排列：星图TOD>金茂万科都会四季≈华润公园上城>合生湖山国际≈碧桂园云顶>招商臻园。
整体来看，新塘在近年来引入学校方面还是很给力的。在这里选盘，有学校总比没学校好，已开学的确定性也会更强。
商业配套：内生型社区更有优势
我筛选出了几个规模较大的几个商圈，分别测试了各盘所能享受的配套。
从步行便可到达的生活圈范围看，星图TOD和碧桂园云顶都是内生造血型大社区，几千户人可以在家楼下解决吃喝玩乐。
招商臻园也不赖，虽然自家商业规模小了点，但也可以实现穿个拖鞋就能去旁边的新塘万达、合生汇吃个饭、看场电影。
都会四季与公园上城属于有自带商业但不多，但去附近商圈开车十几分钟也能到。
合生湖山国际就比较特别，虽然自身不带多少商业，附近也没有特别大的商圈，但好在隔壁都有一个成熟并开业多年的社区商圈。位于合生隔壁的翡翠绿洲能满足生活所需。
因此各自的商业配套排列为：星图TOD≈碧桂园云顶≈招商臻园>都会四季≈公园上城>湖山国际。
萝卜白菜都有，产品性价比较高
看产品需要结合着价格来，以1小时通勤至珠江新城的用时作标准，能用2字头的单价入手新塘也算是性价比十足了。
这几个盘的价格：星图TOD>华润公园上城≈招商臻园≈碧桂园云顶>金茂万科都会四季≈合生湖山国际。
星图TOD卖得贵的也有卖得贵的理由：学校、商业都是所见即所得，并且是整个新塘罕有的下楼就到地铁口的社区。
产品上是大杂烩，从80平到135平都有，对于着急入住、想要确定性的朋友不妨考虑星图，整体来说价格是对得起其价值的。
另外华润是最靠近黄埔的个盘，开车通勤也很方便。比起其余项目，华润的产品是实打实的三房、四房，业主入住后无需自行改造，整体性价比尚算高，适合追求住得舒适的人。
华润公园上城样板房实拍
招商和碧桂园的产品是大面积、偏改善型的，购买的群体多由本地人组成，更适合生活圈子固定在新塘、平日无需每天通勤至外区的人。相反外区的刚需一族，还是要慎重考虑了。
碧桂园云顶样板房实拍
金茂万科都会四季的产品中规中矩，以赠送面积的形式压缩房子总价，也不失为刚需一族的高性价比产品。
合生湖山国际的户型对于刚需族来说，其功能性就显得不够了，在同等面积段上，其他市场产品一般都能比它多做出一个功能房，对于想入手的朋友要慎重考虑其户型在二手市场的流通性。
总结一句，新塘在售的产品还是有自己的“底线”，主力的刚需户型基本都是80-100平，让人住得更体面，预算宽松的还可以选择更大的面积。
敲黑板：该咋选？
交通：习惯地铁出行的首选星图TOD；自驾为主的首选华润公园上城，其次可考虑金茂万科都会四季、星图TOD。
教育：想要看到较大确定性的，可以选择已开学的星图TOD、合生湖山国际；其次选项是华润公园上城、金茂万科都会四季，但目前仅为规划，后续有待时间验证。
商业：星图TOD、碧桂园云顶、招商臻园是第一梯队，所见即所得。金茂万科都会四季、华润公园上城的周边也有商业，但需要适度驾车出行。
产品：一家三四口首选华润公园上城、金茂万科都会四季、星图TOD；偏改善的可以考虑招商臻园和碧桂园云顶。
新塘毕竟是增城的亲儿子，无论是城市界面，还是商业教育等配套的建设速度都是令人满意的。各大热门一手楼盘的产品设计也从以前的纯刚需为主，逐渐过渡去刚需、刚改、改善一条线满足了，这也反映了新塘在承接市区外溢的功能上迈向了新阶段。
未来的新塘，你们看好吗？
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