五一小长假前后，一条“济南二手房挂牌量超过5万套”的消息引发关注：有人认为二手房市场面临“爆仓”，有人感觉捡漏出手的机会来临。“后疫情”时期，济南二手房交易活跃度在提升，仅贝壳找房平台4月份成交量就有1191套。业内人士认为，这个挂牌量在市场消化空间内，对买方来说能占据议价主动，对卖房方来说二手房挂牌价则更加理性。
二手房降价后交易活跃，有的房子7天就成交
经过疫情“冰封”的2月后，从3月下旬开始，济南楼市新房、二手房交易逐渐活跃起来，各个售楼处、小区活跃着房产经纪的身影。这个五一假期，哈考特不动产易居他山店房产经纪小田即是其中之一，对他们来说，忙才是正常状态，从侧面也见证了生活逐步恢复常态。
二手房市场活跃度提升，中介门店晚上加班是常有的事。
二手房市场的冷暖房产经纪们感受比较敏感。小田说，去年下半年以来，济南二手房市场低迷，成交周期明显拉长，同一套房源各路房产经纪带看十趟八趟没有成交很正常。从今年3月中介机构“解封”后，市场被压抑的购房需求得以释放，成交情况随之上来了。4月30日，小田维护的伟东新都一套二手房经由同事促成交易，从挂牌到卖出只有7天，成交价降了5万元左右。
在中海国际社区，齐鲁楼市房产经纪小高和同事这个五一假期做成了两单二手房业务。“刚出了一套140多平方米的房源，房主挂了两个月吧，因为急于置换就降了5万点出手，单价只有1.67万元左右，要低于片区均价。”小高说。
一位刚在舜耕路附近小区买房的市民说，从去年下半年到今年春节前，房主从310多万一路调整至288万，3月底的时候再次联系上，对方松动到285万，还带一个地下室，感觉合适就入手了。
100万的房子平均降4万，部分学区房仍坚挺
多名房产经纪分析，大户型、总价高的房子成交周期长、心理预期值降低和急于用钱是房主降价卖房的主要原因。
伴随着二手房市场的“降声”，增加了买方的议价空间。小田说，一般房主降个三五万元成交很正常，降价多的主要是挂牌时报价虚高，时间长了没人看房，房主就会主动降下来，着急用钱的降10万或二三十万元的都有。来自贝壳找房的数据显示，二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在2-3%之间，现在扩大到4%左右，也就是说，一套挂牌价100万元的二手房平均降3-4万元达成交易。
去年以来济南新入市楼盘增多，竞争之下，不仅同区域新房价格低于二手房，而且开发商竞相加大在中介渠道的投入，“截流”部分改善或刚需客户，这也是拉低二手房价的一个原因。以阳光新路沿线为例，就有阳光100六期、万和府、中南樾府在售，后续有绿城诚园、保利项目待入市，周边还有在售的白马山片区世茂璀璨时代、中骏天誉，待入市的小纬六路福康名邸、南辛庄二制药厂项目也在虎视眈眈。
链家泉景天沅店店长顾先生说，这些在售、待售项目都以老城区改善需求客户为目标群体，给西南城区域老的二手房小区成交带来直接影响，唯一例外的是泉景天沅小学学区房坚挺，甚至不降反升。目前，卧龙花园、泉景天沅·秀园等学区房价格在2.5万—2.6万元之间。
二手房存量超5万套，去年成交近4万套
在二手房市场活跃度提高的同时，细心的人注意到，在链家APP和贝壳找房APP上，济南二手房源挂牌源在今年五一前后超过了5万套，而去年4月挂牌量迈过3万套关口，当年下半年则超过4万套。
5月6日，链家APP和贝壳找房APP均显示济南二手房挂牌房源超过5.04万套。二手房一年新增2万套，是面临“爆仓”还是另有原因？
贝壳找房鲁西省区总经理高春慧解释说，平台入驻品牌增多、连锁门店规模超过500家、覆盖区域扩大，展示房源自然而然会增多，因此二手房挂牌量超5万套属于正常现象。“今年平台上新增长清、章丘区中介门店，主城区覆盖了工业北等以前空白区域，这些都是挂牌量增加的一个原因。”高春慧还表示，今年受疫情影响，二手房市场启动晚，交易有滞后效应，加之在贝壳找房平台愿意挂单的房主增多，上述这些因素叠加之下，表现为二手房存量激增，“但市场去化压力不算大。”
贝壳找房数据显示，济南二手房市场正常年成交量3万套左右，好的年份在3.5万—3.6万套的水平。今年1月，济南市房地产业协会发布报告称，2019年济南二手住宅交易量为3.96万套、成交面积355.41万平方米。新时报记者还了解到，目前济南市内六区二手房日网签量在100套至200套之间，取中间值来算，年成交量情况与贝壳找房和济南市房地产业协会数据相去不远。也就是说，二手房市场“爆仓”说法站不住脚。
还有房产经纪表示，尽管不否认5万套的数据客观存在，但他们也遇到过一些房主“挂而不卖”，挂单只是为看看自己的房子市场估值多少，“并不一定有这么多房主有真实的卖房意愿。”
二手房价格止步“十一连跌”，该不该出手？
国家统计局数据显示，3月济南二手住宅价格销售指数止跌持平，此前已连续11个月环比下跌。分类来看，90平方米以下二手住宅环比微涨0.1%，同比降幅3.9%；90—144平方米微跌0.2%，同比降幅4.7%；144平方米以上微跌0.1%，同比降幅2.5%。也就是说，短期来看，去年3月出手的二手房购房人实实在在站了岗。
从历史数据来看，本轮调控前，2015年4月济南二手住宅价格销售指数止跌持平，结束了此前“十一连跌”，之后涨跌互现，在2016年随新房步入上行期。从2017年下半年至2018年1月，济南二手房价格有过连续7个月的下行期；在2018年2月止跌持平后，从2018年3月开始进入新一轮上行期，其间还有过价格环比上涨2.8%的“异常”。从2019年4月开始，济南二手房价格走势又掉头向下，直至2020年3月止步。
多名房产经纪人员认为，“后疫情”时期二手房市场不会明显波动，在济南全面放开落户限制后，会有进一步的购房需求。“我身边就有同事在入场，当然，是否出手取决于客户手里资金多少和个人现实需求。”对于后市走向，小田说出了自己的感觉。
新时报记者:罗晓飞
编辑：卢婷
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