多数人的不幸，并非源于他们过于软弱，而是由于他们过于强大，强大到忽略了上帝。
——克尔凯郭尔（丹麦哲学家）
一、引言
恒大的暴雷，将曾经中国首富许腰带，和他创造的千亿神话，彻底拖下神坛。
人们想不通的是，年销售额达到3500亿元的超级地产公司，怎么能够说垮就跨了呢？
无论是北上广深这些一线城市，还是乌鲁木齐、呼和浩特市、兰州等二三线城市，甚至是各类四五线城市，到处都是恒大的地产。
一夜之间，似乎阴风阵阵了。
恒大华府，恒大翡翠城，恒大养生谷，恒大欢乐谷……
无一不在诉说着许腰带和他的恒大集团曾经的辉煌。
尽管恒大保交楼的政策在继续，不少恒大房子也能如期交房。
但还是全国各地有不少恒大房产，依旧属于停工或者半停工状态。
那些辛辛苦苦攒了半辈子钱，如今被打了水漂的老百姓来说，莫过于晴天霹雳。
其实早在十年前，恒大就存在不少漏洞，只不过被当时精明的许腰带掩盖掉了。
现在回头来看，恰恰就是这些漏洞，反映出恒大存在的巨大问题。
而这些对应的问题，才是今天恒大暴雷的根本。
曾经的恒大集团
二、“蛇吞象”背后的阴谋
在2011年，长沙恒大雅苑销售现场，开发商拒绝向购房者提供住房公积金贷款，而要求用户必须使用恒大指定的商业银行贷款。
这其中的猫腻，无论是专业揽储，还是利益输送，你我都能猜透一些。
在经过舆论的压力之后，长沙恒大雅苑最终与长沙市住房公积金中心建立合作关系，允许业主使用公积金贷款。
拒绝使用公积金贷款，在恒大雅苑这个项目上，只是表面现象，冰山一角。
恒大真正的“蛇吞象”，是恒大雅苑开发业务的开发承揽权归属。
据调查，恒大雅苑项目的开发商是长沙宝瑞地产有限公司，是恒大地产集团长沙置业有限公司与珠海金揆房地产信息咨询有限公司共同出资成立。
该公司注册资本金800万元，并且只有房地产开发三级资质，恒大实际出资只有480万元，持股60%。
按照当时的相关规定，具备三级房地产开发资质的企业，可承担的建筑面积不超过15万平米。
但实际上，恒大雅苑的开发建筑面积已经达到150万平方米，按照当时的厂家住宅销售价格6500元/平米计算，该部分的建筑资产达到100亿元左右。
实际承揽项目的建筑面积超过法律允许的10倍。
并且这种土地开发承揽权的归属，是经过长沙市政府地产拍卖手续。
那么，地产拍卖程序，是否合法合规，就显而易见了。
恒大用不到480万元的资金，撬动了100亿元的资产。
这就是所谓的“蛇吞象”，这杠杆比例远远超过2083倍。
尽管长沙宝瑞地产有限公司不具备开发恒大雅苑的条件，但其盖出的房子，在长沙却是大卖特卖。
普通老百姓只知道恒大，却鲜有人知道，实际的开发商只是恒大出资成立的。
假设长沙恒大雅苑楼盘破产，对于恒大来说，只是在出资额也就是480万元以内，承担“有限责任”。
人心不足蛇吞象。
长沙 恒大雅苑
三、美国犹太人对恒大的“做空”
在2012年6月21日，一个居住在美国洛杉矶郊区的犹太人，突然对广州恒大进行“做空”，让在香港上市的恒大集团，在不到2个小时内，蒸发130亿港元。
在遭到“做空”袭击后，许腰带非常气愤，在第二天的恒大全球投资者大会上，痛骂对方：
“这是和平年代的战争！他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”
此次“做空”恒大的，是一家美国知名做空机构Citron，中文名称“柠檬”。
而主导这次“做空”突袭的，这柠檬的创始人，也是唯一正式员工，安德鲁·莱福特。
安德鲁·莱福特在2006年2月至2011年10月期间，通过发布负面报告，累计对18家在美上市的中国公司发起进攻。
取得16胜2负的标榜战绩，其中7次，还是以“击倒”的形式取胜。
何谓击倒，就是被做空公司最终退市。
2006年11月5日，柠檬公司做空新泰辉煌，导致其股价下跌99.99%，最终退市；
2007年2月13日，柠檬公司做空China Vol P Dightal，导致其股价下跌99.99%，最终退市；
2007年5月21日，柠檬公司做空新化财经传媒，导致其股价下跌98.82%，最终退市；
2010年8月30日，柠檬公司做空中国生物，导致其股价下跌92.86%，最终退市；
2011年1月26日，柠檬公司做空中国高速频道，导致其股价下跌98.63%，最终退市；
2011年4月26日，柠檬公司做空东南融通，导致其股价下跌98.63%，最终退市。
此时，柠檬公司安德鲁对恒大发起的“做空”报告当中，指出恒大的“五宗风险”。
通过表外融资少报负债、虚构银行存款余额、因中国将实施新的闲置土地管理法而面临丧失土储的风险、恒大主席许腰带持有伪造文凭、许腰带用25亿美元支持包括足球在内的若干“爱好项目”。
并在报告开头中称：“恒大地产已经误导了投资人，代表了中国新型资本主义之糟粕中的糟粕”，并断言，“无论是被资本市场所抛弃，还是为中国政府所惩罚，恒大的最终结局都是注定的”。
这不就是恒大现在的结果吗？
恒大的“五宗风险”，主要表现在以下：
其一，通过表外融资少报负债。就在2012年，国外的机构就看出恒大存在资不抵债的情况，按照柠檬机构的统计，当时恒大的资产负债率已经高达84.89%，这是什么概念，正常企业的资产负债率一般在40%-60%之间，70%的资产负债率被称为警戒线，突破70%就说明面临资不抵债的情况。
而恒大的84.89%的资产负债率，已经处于破产的边缘。
但实际上，恒大通过表外融资，少报负债，将资产负债率降到70%，于是财务报表就好看了。
其二，虚构银行存款余额。该机构报告指出，在2011年，恒大的“投资性物业”虽仅实现0.84亿元人民币的收入，却通过“公平价值增加”贡献了31.8亿元的净利润。其收入与利润，明显不符合常规经济学原理，银行存款余额存在虚构或者造假。
其三，因中国将实施新的闲置土地管理法而面临丧失土储的风险。恒大地产的“蛇吞象”做法，也引起外界分析师的关注，柠檬的报告认为，恒大不规范的土地收购，可能导致其土地被政府强制要求归还。
其四，恒大主席许腰带持有伪造文凭。该报告指出，许腰带只是拿到美国西阿拉巴马州立大学授予的荣誉博士学位，并不是真正的“博士”。恒大作为中国排名前几的公司集团，其董事会主席学历造假，已经严重否定其公司文化，从而在诚信上存在重大瑕疵。
其五，许腰带用25亿美元支持包括足球在内的若干“爱好项目”。柠檬公司认为，恒大在足球上投入大量的资金，纯粹是为了满足其个人爱好，对恒大集团来说，毫无价值。并且还指出，在2010年，恒大足球队支出1.7亿元，盈利只有70万元；在2011年，支出5亿元，亏损8000万元。这种做法就是在浪费投资者的钱。
纵观上述“五宗风险”，除学历造假外，其余的四宗风险，也全部成真。
资不抵债，财务数据造假，闲置未开封土地回收，以及恒大足球的烂尾，无一不在十年前的2012年，得到预言。
恒大的炸弹，十年前就已经埋下
四、恒大对中国楼市的影响
恒大的影响，对一二线城市影响不大，毕竟这些大城市，人口较多、刚需较大。
恒大的烂尾楼，接盘的开发商很多，甚至政府强制介入的话，也会只赚不赔。
但是对于三四线城市来说，就是灭顶之灾。
由于之前的房子在恒大的光环之下，较其他开发商，一直存在虚高现象。
就拿呼和浩特来说，恒大城的房价一直在呼市同类房产当中独领风骚，其综合单价较附近的其他楼盘，每平米贵1000-2000元。
如果一旦恒大失手，光环瞬间消失，其价格优势无从谈起，恒大的楼盘必然无人问津。
何谈接盘侠？
全文完，感谢您的阅读。
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