一
凯德动态
①6 月 28 日，凯德集团发布公告称，与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。据悉，本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为 467 亿元人民币，平安收购其中部分股权。此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元。
△ 左-杭州来福士、右-北京来福士
②北外滩来福士开业
2021年7月10日，全球第十座、上海第三座来福士——北外滩来福士全面开业。北外滩来福士位于北外滩核心区域，总建筑面积约42万平方米，无缝连结地铁12号线提篮桥站。定位为“灵感之城”的北外滩来福士着力打造集“文化、艺术、科技、旅游”于一体的融合平台。基于此，本次开业以“潮趣双生，开业狂欢”为主题，塑造鲜活的潮趣生活枢纽、尝试创新商业创新试验场、打造糅合北外滩区域特色的品牌空间，为消费者提供多元且独特的消费体验。
北外滩来福士作为凯德打造的代表性项目之一，落地了多个集团首创新概念空间，包括凯德首次推出的商业创新试验场——Bridge Spark，以及凯德联手私立传统艺术馆御承堂打造的新概念艺术空间——C3Museum北外滩艺术馆。
Bridge Spark发源于凯德旗下的灵活办公空间和互动社群平台——奕桥Bridge ，首次从办公进入零售，打造复合型商业空间。Bridge意在搭建起品牌与消费者沟通的桥梁，而Spark则是其目标使命的诠释，即迸发出更多火花，激发商业活力。该空间为零售及餐饮品牌提供展示与孵化的平台，为消费者提供社交聚集地，同时未来也将通过有规划的主题策展、与商场租户和合作伙伴等联动，逐渐形成常变常新的良性生态圈。
△ Bridge Spar
结合地域特色，围绕“文化、艺术、科技、旅游”等关键词，北外滩来福士引入超200家租户，出租率达92%，其中有超50%的全国首店、华东首店、上海首店及凯德首次合作品牌。
△ 城市集市“重逢·记忆中的90年代上海”
以上资料来源于凯德官网，仅作为行业分享，不做任何商业用途
凯德概况
亚洲知名的大型多元化房地产集团，业务网络横跨30个多个国家的200多个城市，总部位于新加坡并在新加坡上市；完整的房地产价值链市场领导者，房地产投资管理业务规模全球领先，旗下共管理8支上市房地产投资信托基金(REITs)和商 业信托以及20多支私募基金 ；中国为其核心市场，中国的总资产占其集团42%，总开发规模约2300万平米，42座城市约8100名员工。
△ 凯德中国数据
①多元业务赛道并行发展，商业是集团的主力业务。
多条赛道并行发展--办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅；
商业为集团主力业务--在中国，综合体数量占比65.1%，商场占比22.1% – 拥有59个购物中心，目前在全球共有10座来福士，其中9座分布在中国的7个城市。
②深化综合体战略布局，聚焦5大核心城市群，规模化复制来福士及凯德广场2大核心品牌。
△ 聚焦5大核心城市群，包括：华北（北京/天津）、华东（上海/杭州/苏州/宁波）、华南（广州/深圳） 西南（成都/重庆/西安）、中部（武汉）；
△ 购物中心2大核心产品线规模化复制：
a、来福士：综合体商业，定位时尚潮流，以年轻客群为主;
b、凯德广场：纯商业，定位区域或社区商业，以家庭客群为主;
c、龙之梦系列：上海长峰集团和凯德合作的大型购物中心，只在上海有。
③以“资本运作”为核心竞争力，形成完整的资产管理投资、退出闭环。
凯德从项目开发、物业培育、打包退出环节贯穿、延伸资管策略 凯德商用在“发展基金储备开发项目-私募基金收购培育物业-物业成熟产生稳定 现金流，再打包或注入REITs退出”这一资管策略内伸缩延展。
△ 凯德资本运作链条
另外凯德把握项目退出时机，在产品全生命周期的成熟期实现快速退出。商业项目生命周期分为培育期（2-3年）、稳定期（3-5年）、成熟期（5年以上）。凯德将成熟项目注入REITs，提前一次性获得未来多年的现金流。
三凯德成功标尺
△ 凯德投资回报率目标要求
组织架构
2018年之前，分工明确：拿地及住宅开发与销售、商业综合体开发与运营业务分开 职能有交叉，两者均具备开发建设能力。
2018年之后，“一个凯德”导向开始整合。
△ 凯德组织架构调整历程
①凯德商用独立阶段
商管体系完整，开发及运营部门配置齐全，建管合一、独立设置资产管理、工程开发、商场管理3大管理平台 与开发共享职能保障部门和财务部。
△ 凯德商用独立阶段组织架构
②凯德商用整合之后
于2020年1月发布新的架构，“一个凯德”战略落地，持有商业仍建管合一，凯德中国及凯德商用开发管理职能整合。
△ 凯德商用整合后组织架构
整合后，凯德分为总部、区域两级架构。2021年初再次进行组织架构，二级管控模式不变，充分授权区域。
△ 2021年后组织架构
以单体商业、综合体项目分类管控；综合体项目依托区域在人事、财务集约管理。
人均能效
围绕经营效益，按城市类型、项目体量及阶段，收入情况定制人工预算。根据经验数据 ，人工成本/全口径收入约10%。 更关注人均管理面积、人工成本占比两大费效指标。
△ 影响项目预算的主要因素
