前段时间，买房君写了鼓楼滨江的稿件，引起了很多人的共鸣和讨论。不谈规划，这次，我们来聊聊鼓楼滨江的房价。
大家关心的不只是西站搬迁
还有龙湖和世茂什么时候加推
想不到吧？除了江宁的春江郦城有存货，龙湖在鼓楼滨江的春江紫宸项目，也还有一栋楼没有卖。除了西站搬迁，龙湖和世茂什么时候加推，也是鼓楼滨江的未解之谜。
春江紫宸是龙湖进入南京的第一个项目，占地约45万方，产品包含写字楼、商铺、住宅、SOHO。项目在2015年6月首开，毛坯均价21500元/㎡，2017年3月推出7、8号楼，均价涨到28367元/㎡。
之后，就再也没有开盘消息了，2018年索性拆了售楼处。
其实，龙湖春江紫宸还剩最后一栋楼10号楼没有推出。而迟迟不卖的原因，是跟拆迁有关。
项目10号楼所在位置，现在是长江南京航道局。从现场来看，暂时没有拆迁迹象，大楼内的电子屏正常播放，显然是还在办公。
在地图上看得更清楚一些：蓝色箭头框起来的，就是龙湖春江紫宸被“挖去”的一角。
何时拆迁？没人知道。
龙湖春江紫宸目前链家均价在47778元/㎡，如果跟2017年开盘的新房价格相比，倒挂19402元/㎡，这不比江宁的春江郦城更诱人？
附近的中介表示，现在最便宜的一套90几㎡的三房户型，报价是430万。“前段时间刚成交了一套，单价都快5万了。”
“都在涨，不是这一个小区涨，只不过次新房涨得多一些，等地铁通了还会涨的，龙湖楼下就是地铁5号线的静海寺站。”
中介说：“在鼓楼滨江这边想500万以内想买个稍微新一点的三房几乎买不到，大部分都是为了给小孩上学。你想啊，要满足三房居住，又要给孩子上学，还想靠地铁，还想有商业，没事还能去江边散散步，满足这样需求的房子真的不多。”
鼓楼滨江另一个悄无声息就“消失”的楼盘是世茂璀璨滨江（世茂三期）。2019年7月推出20号楼，精装均价38000元/㎡，当时去化约8成。
一年后，世茂的力人学校官宣，房价应声而涨，轻松“破5”，不知道当时没买的人有没有后悔。今年，可能要冲6万了。
看到这里你大概又要问了：世茂剩余楼栋什么时候开啊？
我只能回答你：世茂三期的工地上，还有一栋四层小洋房没拆呢！
老破小学区房：涨！
65年公寓：我也涨！
鼓楼滨江还是傲娇的，相较于其他板块，“鼓楼”二字，在南京就是意味着强大的教育资源。
因为被划到名校学区，一众老破小也飞上枝头变凤凰。最为典型的就是张家圩和南堡新寓，前者沾了力人学校的光，后者抱住了拉小的大腿。
张家圩小区在2018-2019年成交价格在2.9-3.3万/㎡，2020年6月23日发布招生通告，动作快的买家一周之内就定了房源，晚两天签约单价就高了14742元/㎡。
而6月之后再买，成交单价就6万 了。
南堡新寓，拉小造就的神话，小区长这个样子（图片拍摄于2020年9月），目前链家均价40230元/㎡。
今年3月15日，南堡新寓最新成交的面积40㎡左右的单室套，总价215万，单价52529元/㎡。2020年6月的时候，相同面积段的户型成交价165万，单价41250元/㎡。
不到一年涨了50万，你一年能挣50万吗？
反正买房君不能。
于是，我将目光转向了小面积的65年公寓——证大大拇指广场，没错，开发商就是那个二五郎当的证大。
证大大拇指广场
中介十分直接地告诉我：“这边成交量比较大的是37㎡或者41㎡的单室套，37㎡户型现在要在一百六七十万，还买不到。”
“37㎡的单室套是涨得最快的：2017年的时候大概130万，2018年在140-142万，2019年就150万了，2020年160万，今年慢慢往170万靠了。这边现在是人的等房，一出来就被秒了，成交周期很短。”
37㎡室内图
65年公寓，一梯十几户、居住体验不佳、也没小区环境可言，为何这么多人买？
中介小哥解释：“这边是天妃宫和十二中的学区房，单室套总价低，一百多万，很多家庭都是买了之后出租，自己在附近租个大点的房子带孩子上学。还有在附近上班的，单身或者两人，刚需过渡的客户。”
狭窄的走道、低矮的层高
“地铁通了之后肯定还会涨，将来这边天妃宫新校址启用之后还会再涨一些。”中介所说的天妃宫新校址，就在证大大拇指广场对面。
天妃宫小学新校址
“天妃宫小学现在看来是一般，其实在原来的下关还是不错的，只是并到鼓楼之后被比下去了。同样的地段你不能什么都占了，占了学区和交通，还想便宜，不可能的。170万现在想在南京买个三房只能往郊区走了。”
结语：临走，中介笑着对我说：“主城就是主城，鼓楼就是鼓楼，其他地方都在涨，凭什么鼓楼会跌呢？鼓楼滨江你别看现在不怎么样，起来也很快的。未来地铁通了、过江通道建好了，大马路、和悦港这些商业开了，就大不一样了。”
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