随着政策收紧，房地产市场利润空间逐步压缩。越来越多的企业践行高周转管理模式，通过快速回笼资金、敏捷再投资的方式实现企业规模增长的目标。
在房地产行业大运营的发展趋势下，货值的精益化管理成为了企业建设大运营体系的核心内容之一。
其中，存货作为项目全周期价值链的关键一环，在货值管理、收益保障中发挥着重要的作用。
01
房地产存货理解
通常情况下，房地产存货是指已取得预售许可证未签约，或已达预售未签约的货值。
依据不同企业的管理标准，存货还可以按照其施工情况分为：
1. 期房存货
2. 现房存货
3. 土储存货
本文主要针对前二者做讨论。
对于房地产行业而言，存货有增值的可能性，但也可能会受到外部竞争、市场供求等因素的影响，造成存货减值。
在对货值进行分析时，通常以货值三要素为切入点，进行要素拆解，追溯分析。
02
存货管理目标
房地产的货值三要素分别为：
1. 价格：此处指房屋销售价格，即房产所有权转移时买卖双方的实际成交的价格。通常用于计算货值的价格是包含增值税销项税金的金额。
2. 面积：
（1） 总建筑面积 ：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
（2） 可售面积：可售面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。
通常用于计算货值的是可售面积。
3. 计划：以房地产项目为单元，贯穿拿地、开发、供货、销售、出租、回款的整体经营计划。
动态货值三要素图
（1） 总货值=价格X面积。
价格和面积会随项目的推进，因项目阶段而异：
1. 拿地阶段：设计强排后确认可研版面积规划，营销依据产品类型及市场情况，制定各产品底价、涨幅频次、涨幅比例。
2. 施工图确定后：面积指标最终确认。
3. 开盘前：通过定价会确定一房一价的底价。
4. 销售过程中：因销售情况进行价格调整，最终签约的价格即为实际销售价。
面积指标在施工图确认前变动较大，价格则在后期的销售计划制定中逐步细化，二者是货值损溢的主要影响因素。
（2） 通过计划的铺排，总货值可以“动”起来，即为动态总货值。
包括供货计划、销售计划、回款计划的铺排；以及货值按照开工、开盘、认购、签约等节点进行结构划分及盘点等。
与货值同理，存货不是一个静态的概念，而是动态的。
所以，从货值总价的角度来看，存货管理的目的是谨防存货跌价风险。
从动态的角度来看，存货是销售、回款、结利的前置环节，同时连结去化与供货，企业需要通过存货管理，一方面平衡产供销，另一方面指导去化，实现高速周转。
标杆房企L企提出“健康库存，弹性供货，良性去化”的货值管理理念，对存货的管理有重要的指导意义。
03
产供销平衡与策略灵活调整
市场供需变化难以提前预测，从而对房企提出灵活应对市场变化的要求。否则，容易造成存货积压风险、断货风险。
针对以上风险，房企的有效管理措施之一为通过“以销定产”模式制定整体计划。
1. 在制定生产及供货目标时：需要对现有存货进行分产品、分批次、分组团、分货值类型的盘点，判断供货缺口，指导供货计划的铺排。
2. 在运营管理中：需要区分产品、批次、组团、货值类型进行产供销面积、总货值的监控。并通过供销比、存销比、货量保障倍数等指标，监控库存健康。
3. 通过日常监控，及时发现存货风险，灵活调整策略：对于有存货积压风险的产品，减少资源投入；对于有断货风险的产品、市场利好的产品，增加资源投入。
货值类型说明：企业根据自身管理特点，会依据去化速度、周转情况、盈利能力等特点对货值进行分类。
货值类型图
通过货值的分类管理、流速监控，可以帮助管理者对好卖和不好卖的货分别管理和分析，谨防“堆货”、不好卖的货最终成为滞重、结利时才发现收入目标无法达成等风险的发生。
04
库存分析与去化指导案例
通常情况下，各房企会对库龄进行结构分析，指导去化。
以国企E企为例，货值管理的重点之一是不良资产清理。该企业执行库存“6 12”的管理标准，即库龄（已取证）达6个月的存货重点管理，由营销部门主导，对该部分房源分产品类型制定去化策略、定期复盘去库存情况；库存达12个月视为滞重，开启不良资产处置。
更为精细化的管理模式下，房企会对存货进行进一步划分，专门管理。
如标杆房企L企，执行的是现房“零库存”的货值管理制度。L企将存货区分为期房存货和现房存货。其中，期房存货为已取证未售未竣备的房源货值之和，现房存货为已取证未售已竣备及已取证已售款未齐已竣备的房源货值之和。
对于期房存货，L企将其按照计划竣备时间划分为准现房（未来6个月竣备）、期房（未来6-12个月竣备）、远期房（未来12个月以上竣备）；针对期房去化制定管理要求：首期首组团首批次开盘30天内去化率不得低于60%，新项目年度去化率不低于70%，老盘新推年度去化率不低于60%。
对于现房存货，L企将其按照竣备时间划分为现房（竣备6个月以内）、压力现房（竣备6-12个月）、强压力现房（竣备12个月及以上），分别实行不同力度的管理措施。同时，L企为保障现房去化的管理目标达成，制定了以现房签约比（年底现房存量货值/当年签约金额）为依据的现房去化奖惩制度。
05
存销比的有效使用
房地产存销比的计算公式：
存销比=存货面积/连续3个月平均签约面积
意味着存货能支持多久的销售，以及反映存货周转状况（存货和去化速度的关系）。
存销比是货值健康衡量的关键指标之一。
如果一个房地产公司在某区域从拿地到供货的平均周期是6-8个月，那么存销比的合理区间通常在6-8之间。低于该数值，需要紧缩工程进度，加快供货，高于该数值，则需要减缓开发、加快去化。
地产行业全价值链包括“储-建-供-销-存-回-结”七个环节，存货仅是货值管理中的一小部分，却也往往会成为项目成败的关键一环。
做好存货管理，通过定时盘点，指导供货计划、去化策略，合理协调资源，从而帮助企业实现管理有的放矢，灵活调试。
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