“小区开发商不顾业主反对，公然锁住地下停车场入口，强卖地下车位，业主只得将车停到地面。”近日，家住荆门高新区·掇刀区名泉路附近亿龙·福星城小区的陈先生致电媒体热线反映，小区停车场关闭，车辆无法进入；小区还存在土地使用年限过短、架空层被占用、购房合同存在霸王条款等问题，希望相关部门重视。
问题一：地下停车场关闭
小区业主介绍，地下停车场已于3月1日关闭。近日，记者与数名业主一起前往现场查看，地下停车场入口仍被锁着。“地下车位作为公共配套设施，本该为小区业主提供服务，首先满足业主需要，开发商却锁住停车场入口，强卖车位，不买不准业主车辆进入。”陈先生说，现在业主只能将车停在地面，但通道狭小，一到晚上就爆满，稍晚一点就停不进来，包括消防通道也堵得水泄不通，存在极大安全隐患。
小区门口贴有一则告示，落款单位为“荆门亿龙房地产开发有限公司”，时间为“2018年11月8日”，内容为：公司于2018年11月15日对小区地下停车位使用权进行转让。小区架空层及地下停车位其建设成本由该公司承担建设，并未分摊至住宅面积及价格中，如有疑问可直接咨询相关部门。由于地下停车位数量有限，车位使用权只针对本小区业主进行转让，小区业主需凭商品房购房合同或本小区不动产证去营销中心进行选择，按照“先付款先选择”的原则决定选择顺序，详情可直接咨询营销中心。为了更好地管理小区环境及服务小区业主，公司在对地下车位使用权转让3个月后，于2019年3月1日起，小区地面将不允许停车，全部规范停入地下车位。
幼儿园围墙伸至绿化带外
问题四：合同表述不合理
“开发商在《商品房买卖合同》里拟定架空层、地下室、车位、幼儿园、大门、物业用房归开发商所有的格式合同，我认为这是霸王条款。”陈先生拿出购房合同告诉记者，业主们都认为很不合理。
架空层、地下室、车位、幼儿园、大门、物业用房等为小区整体规划硬性经济技术指标，为提升小区整体房价的公共配套设施，费用已分摊到房价上，土地也分摊到每户业主头上，均被业主承受了，为何归开发商所有？开发商在销售过程中称，阳台和飘窗属于赠送面积，但房管部门实测的范围及详细数据大家并不知道，开发商还要求补交房款1000多元。
通道被占用
社区：上述问题正在处理中
对此，掇刀石街道名泉社区工作人员回复，社区已协同业主代表前往房管、国土等部门反映和咨询相关情况。之前，业主确实曾申请过成立业主委员会，但当时小区刚开盘不久，没有入住几户，达不到成立的要求，不过现在已具备成立条件，社区正积极配合业主按程序办理。
掇刀区房管局、开发商、社区、业主代表已就停车问题进行了商讨。考虑到业主确实存在实际困难，建议暂时打开地下停车场，于4月1日前协商出具体处理办法再做打算，开发商表示同意。目前，地下停车场已打开。
律师：可向仲裁部门申请条款无效
上述《商品房买卖合同》条款是否合规？湖北新天律师事务所律师刘军解答，关于开发商利用自己的优势在与业主签订合同时提供格式化条款，在合同上标明小区架空层、地下室、车位、幼儿园、大门、物业用房归开发商所有，是违反法律规定的。物权法对不动产的设立实行“物权法定”的原则，即《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以对于架空层的所有权证若未登记在开发商名下，即为全体业主所有；《物权法》第73条及《物业管理条例》第38条明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，开发商该规定显然违背了法律的强制性规定。对于车位的权属，《物权法》第74条规定，地上车位如果是规划的，且没有计入公摊面积，属于开发商所有，双方可以通过出售、附赠或者出租等方式约定，否则归全体业共同所有。地下室规划时若含人防，政府对人防工程的修建是有公益投资，不属开发商所有。大门也相当于物业用房，属于全体业主共同所有。小区有规划幼儿园的，在开发商建设完成后，应该将幼儿园移交给政府接管，所有权属于政府。
若业主对该约定有异议的，可以及时向仲裁部门申请确认该条款无效。
国土局：未明文规定年限须调至最高
昨日，记者从市国土资源局获悉，从民事关系角度来说，土地使用权出让是一种合同契约行为，合同中约定的土地出让年限等条件是土地出让双方共同认可并应共同遵守的。从行政管理角度来说，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》只规定了土地使用权出让的最高年限( 即不高于最高年限的出让行为均符合要求)，未规定低于最高出让年限的必须调整到最高年限。
住宅用地使用权未按最高年限出让的，当事人申请将原出让年限调整到法定最高年限的，经当地国土资源管理部门同意，可参照协议出让土地使用权程序办理。由于住宅用地往往涉及到多个土地使用权人共同分摊使用一宗土地的情况，因此申请调整出让年限的当事人必须是该宗地所有土地使用权人或受该宗地所有土地使用权人委托的代理人。
《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理:
少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请；市、县国土资源主管部门不收取相关费用；此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续”。（记者 刘娇 文/图）
来源:荆门晚报
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