作者：我叫杨富贵
图源网络
5月下旬那两次至关重要的会议之后，经济和房地产的救市工作在全国各地展开，“因城施策，能出尽出”。如郑州、成都、兰州、银川、杭州、合肥、南京、武汉、西安、福州......，有些城市房价不跌反涨，如：西安、成都等，你说它们还来凑什么热闹呢？
01.
中国未来最大的经济引擎在两个湾区，号称中国“硅谷”，一个大湾区，一个大杭州湾，南京作为最靠近其一的非沿海准一线城市，焦虑和紧迫程度无以复加，因此在救市这个问题上做出了选择。
上半年，南京卖地指标2000亿，实际只卖了200亿。5月10日，南京放开限售政策，造成二手抛盘，二手房价往下掉。首次出招不利。5月20日，南京取消二手房限购，有网友说肯定是被周边城市告到了最上面，于是政策半日游，被紧急叫停。但也有人抓住机会，据说中介过户取号排了600多号。第二招夭折。
之后，南京想明白了，步子得大，还得有灵活的迷踪拳。
5月23、25日两次至关重要的会议召开，“因城施策，能出尽出”。
天时已到。
6月14日，新一线核心城市南京放开限购。只需半年社保或个人补缴，外地人可任意挑选新房和二手。有人算了笔账，只需补缴5100块钱。
6月15日上午开始，周边广袤江浙的“外地人”涌入南京。房地产从业人员久违的兴奋而紧张的味道又回来了。
02.
6月14日，同一天，号称“渝十五条”的《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》正式发布。第二天，重庆主城区第二批次集中供地面市。这是信心满满，还是不得不发。
前四个月，我们一直焦虑重庆主城每月成交量应该至少上80万方，每周至少上20万方的时候，铭滕数据终于给了市场希望。5月住宅成交60.97万方，环比上涨19%。
6月第一周，住宅成交19.39万方，势头不错，这让我们欢欣鼓舞，但第二周，我们坐了过山车，中心城区住宅成交量仅为7.97万方，环比腰斩不止。
市场可否翻山越岭，否极泰来？
通观“渝十五条”，我没有找到市场最想要的，没找到市场那个阀门，那个抓手。
有编制内的行业主管部门朋友，在朋友圈留言：要乐观看待当下的房地产，一定要撇清2021前的房地产，要活下来，至少在重庆，不要没有任何意义的同比，这样你就会发现未来可期！
这里有三个关键意思：
一，2021年前那种高杠杆盲目扩张的模式，必须舍去；
二，不要盲目同比和跟风；
三，经济大盘有底气，上层有信心。
有点熟悉的味道，高层似乎更紧张经济大势的缓解，经济指标的恢复，而不是房地产的热闹如初。
03.
但我还是认为重庆房地产应该借此契机，扭转原来的发展和管控模式，“能出尽出”。
重庆房地产市场发展，在2017年和2020年有两次幅度稍大的拉升，在摆脱原来低级发展的关键时期，被2021年的大势打断。我们失去了关键几年。
重庆房地产存在的问题，简单说就是价格低，版块间价差低，缺乏流动性，缺乏金融属性的竞争力。
先说几个不一定精准的数据（以板块为单位统计，非单项目）：
重庆主城住宅均价大概在1.4万/㎡，最贵的江北嘴板块2.4万/㎡，相差1.7倍；
深圳主城住宅均价6万/㎡，最贵深圳湾板块16万/㎡，相差2.6倍；
成都主城住宅均价1.7万/㎡，最贵高新区金融城板块5万/㎡，相差2.9倍；
北京主城住宅均价4.7万/㎡，最贵西城区13.1万/㎡，相差2.8倍；
南京主城住宅均价2.3万/㎡，河西6万/㎡，相差2.6倍；
我们最贵的板块为什么不能贵2.6倍以上？你想过观音桥卖建面单价5万以上、中央公园和科学城卖建面单价4万以上吗？跳蹬、界石卖建面1万又何妨？
现在贝壳外网挂盘16万套，内网20万套，多出4万套是还在限售期内，急于变现的卖家。重庆二手存量在国内一直不低。为什么？
朋友的侄儿，2013年大学毕业，留在重庆。同班同学去了南京，2015年靠6个钱包买了首套200多万房子，2019年卖掉之前那套，赚了差不多160多万，换了一套将近450万更大更靠中心的房子，最近同小区二手价格快到600万了。而朋友侄儿，同样于2015年在茶园片区买了套80多万的高层。2019年后有几十万涨幅，但如今几乎没再涨，也不一定能卖掉。犹豫再三，暂时还住在那里。
他们同一个起点，因为城市选择不同，人生和财富最初的故事已不相同。
上述三件事说明两个问题：
重庆版块间价差太平，存量较大，流动性不足。
城市不同，房价分化迥异，对个人财富影响巨大。
还有一个有趣的地方，重庆之前的限购只针对三无人员，本次十五条之前，实际已放开，只是本次以“新市民和人才安居”方式进行了政策明确。换句话说，重庆限购本来在全国准一线城市里门槛就是最低的，现在又基本取消了。廉价的东西，不值钱。
以上种种，完全是因为城市能级不同吗？重庆可是直辖市啊。2021年重庆GDP2.8万亿，直辖市天津GDP1.6万亿。2021年末，城市汇集资金重庆排名第7，4.59万亿，而天津排名第10，3.59万亿。2020年末，重庆人口3205万人，十年年增长32万人，天津人口1386万人，十年年增长只有9.2万人。
目前重庆二手均价1.3万/平，天津2.6万/平。
这TM有天理吗？
问题究竟出在哪里？为什么重庆房价低，不受待见（我下篇专题讲）。
房地产是典型的金融属性，房地产就是货币现象，房地产需要流动性。
重庆房地产在过去摊大饼粗放发展，房地产创造金融信用、需要流动性的认知不足，缺乏房价的市场化引导和行政差异管控，产业和资本配置效率不高。
在外人看来，在国内资本方眼里，重庆是一座需要依靠顶层外力才能激发房价的城市，是一座传统重工业城市，而不是一座内生城市。这很要命。应该彻底改变重庆这座城市在金融资本面前的低能级地位，而不仅仅只是通过一个短期的救市措施，单纯解决阶段房地产发展或房价的问题。
重庆房地产应借本次难得的“因城施策，能出尽出”的机会，在思想和行动上突破。
核心关键问题三个：房价整体低（城市虹吸力严重不足）、流动性动力不足（价差太平，房价升值不够）、金融属性不典型（产业和房地产配置效率低，标杆引导意义不强）。
按照这个思路，怎么去库存，怎么增强流动性，如何虹吸外部精英抬高门槛，怎么市场化配置标杆板块的资产价格，点到为止吧。
有两个关键补充：一是体制内从上到下，接受板块价差常态化和差异化竞争的理念，各区要服从大局，占位要高。二是暂不放开限售，直到拉高全境新房价格。
本质是让房地产一二手流动起来，创造信用，增加流动性，做高估值，让经济活起来。
孙子兵法说：投之亡地而后存，置之死地而后生。每一次的伟大，都诞生在危机之中。重庆，你矜持起干撒子。
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