提升买房认知，关注“湾区的家”！
文｜献策
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湾 区 的 家
新房、二手房作为不同的房源类型各有优势和劣势，其首付门槛、贷款标准、税费，持有成本也不尽相同。
不过，我始终认为买房是一道数学题，虽然无法从数学的角度精确地概括新房和二手房哪一个更便宜、更优惠，但是买房者却可以形成一系列估算新房和二手房购买成本的方法论。
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这一系列方法论可以总结为以下几条选房指南：
第一，如果新房和二手房总房价相同的情况下，购买新房时要交的税费少，购买二手房要交的税费多。
与新房交易相关的税费包括契税、公共维修基金费和手续费。而购买二手房涉及的税费有契税、个人所得税、增值税及附加。增值税免征2改5后，现在要过5年才能免征。如果是通过房产中介达成的房产交易，买房者还要支付一笔中介费，中介费通常是总房价的1%-3%。
第二，新房的首付容易计算，而二手房的首付计算方式比较复杂。
买房者在购买新房时，根据所购房产是首套房还是二套房，即可轻松地计算出首付占总房价的比例。
以广州为例：首套首付3成；首套未结清，二套首付7成；首套已结清，二套首付5成。非常简单明了。
但是，购买二手房的首付并非一般意义上的首付，特别是现在一些热点城市都已出台二手房指导价的情况下，远比计算出的数字要高。
二手房指导价的目的在于拉低房产的评估价，一般是正常价的7-8折，然后银行就以指导价来对买房者放贷，剩余的价差全部需要在首付里补齐。
举个例子，一套成交价300万的房子，按指导价打个8折来算，变成240万，银行就以240万来放贷。以首套首付3成计，贷7成只能贷168万。剩余的全部以首付形式交齐，就是300-168＝132万。
如果这套房子是新房的话，首套首付就只需交90万，差别是很大的。
第三，新房的使用年限更长，二手房经过一次或多次转手之后，可使用年要短一些。
房屋的使用年限不仅会影响居住时长，还会影响贷款年限。比如，一套二手房只剩下25年的使用时间，那即便贷款上限是30年，买房者也无法贷满30年，最多只能贷25年，结果是导致月供变多，还贷压力增大。
虽然李克强总理已明确了70年的房产到期后，可以续期，但房产商品化到现在也没有70年，到期后要缴多少税费，大家都不知道。
第四，现在的新房都是以精装修出售的，开发商交了房就可以住进去了，可以做到拎包入住。而二手房要么是原业主居住过一段时间，要么就是毛坯房，基本上都是要重新装修过才会住进去，这里还需要预留一笔装修费。
如果买房者购买的新房是期房，可能要等上二到三年才能收到房住进去。如果买的是现房就好很多，银行放了贷就可以办理房产证了。
而买二手房，基本是所见即所得，周边的商业、医疗、教育等的生活配套一目了然。
还有一点，如果是期房，开发商承诺的交通、小区规划、学区、配套设施等利好，不一定可以完全兑现，由于一系列不确定性，新房反而比二手房的预期空间、升值空间更大。
第五，交易的过程有所不同。购买新房的交易过程是：去售楼部，看样板房，审核资质，交首付，买房申请贷款，还房贷，收楼，交契税，入住。
而买二手房的交易过程是：看房，核实产权，签订买卖合同，交首付，买方申请贷款，交税费和中介费，贷款申请通过，过户，交接水电费、煤气物业费，交付房屋，换房产证。
买新房主要是对开发商，交易流程简单，风险较低。而买二手房交易的对象是个人，每个环节都有风险，比如产权不清晰，过户前房东违约等等。
第六，与购买二手房相比，购买新房几乎没有议价空间。开发商销售的新楼盘的定价由政府审批，通过才能拿到预售许可证，都有备案价，不会轻易降价或升价，买房者最多可以找开发商申请几个点的折扣。
二手房交易是一个相对自由的市场，买卖双方自主定价，自由谈判，价格上浮或下跌的可能性都有，理论上其议价空间无限大。不过，由于二手房指导价的出台，政府也把这个市场管控起来了。
第七，新房的风格更符合当下的产品设计理念和审美偏好，而二手房的户型设计可能已经过时。
现在的新房由于总价高，都偏向于小户多房设计，而很多以前的二手房都是大户大房（少房）设计，90平米的面积只做两房，现在的90平米通常都被设计成三房四房了，更加物尽其用。
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购买房产是我们人生中的一件大事，所以一定要谨慎行事。每个人的实际情况都有所不同，要根据自己的情况来做综合考量，才能买到自己称心的房产、幸福的居住生活。
以上全文，感谢阅读。
THE END
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