200万元“上车”崂山的机会在这
（载自大众报业·半岛新闻 2022-4-21 10:04:30）
半岛全媒体记者 江海峰
4月20日上午，“崂山向上 大咖访谈”首场举办。中国社科院特邀房地产专家、中房智库特聘专家冯显泉、中联依山伴城项目营销负责人张玉彬走进半岛直播间，与半岛全媒体记者共话城市更新的话题，主要就崂山区株洲路两侧及张村河两岸片区的发展潜力进行了探讨。以下是访谈实录。
问题一：城市更新中的崂山发展新机遇
主持人：今年是青岛实施城市更新和城市建设三年攻坚行动的开局之年。今年两会上，“城市更新”成了青岛的城市热词。两会期间有代表建议，青岛的城市更新，要实施重点片区突破，连片活化老工业化，同时对于新区产业集群转型，需要聚集新一代的信息技术、数字化的企业。作为崂山区“战略北进”的重要区域，目前株洲路两侧及张村河两岸片区承接了这种发展的新势头，正迎来重要发展机遇。有人说，这里有望形成青岛一个新的高端住区，您是怎么看的？
冯显泉：不久前结束的青岛市第十三次党代会描绘了青岛未来发展的美好蓝图：今后五年，将紧紧锚定建设新时代社会主义现代化国际大都市的总目标，围绕“活力海洋之都、精彩宜人之城”的城市愿景，在山东省勇当龙头、在全国争先进位、在全球彰显特色，奋力谱写青岛建设新时代社会主义现代化国际大都市新篇章。
政府工作报告提出，强化生产生活生态融合功能，打造宜居宜业宜游高品质湾区城市。打造世界一流湾区。推动文化旅游深度融合发展，打造国际滨海旅游目的地。全面提升城市功能品质。
党代会报告把“精彩宜人之城”作为今后五年的城市愿景之一，把“打造宜居宜业宜游高品质湾区城市”作为重点打造的“六个城市”之一。为强化生产生活生态融合功能，政府工作报告安排了一系列重点项目。
“十四五”规划中，青岛未来5年重点发展的12个片区中，大部分来自主城区。这说明，这一轮青岛城市建设中，主城区既是聚力实施城市更新和城市建设攻坚行动的重点，更是城市更新和城市建设攻坚行动的主阵地，是推动城市功能品质实现新提升、开展新都市建设行动、提升宜居宜业宜游水平、创建全国文明典范城市的主要体现。因此，青岛主城区必将迎来快速蝶变的重要时刻。
未来5年，青岛将重点开发的12个片区，大多位于主城区。其中便包括崂山区的株洲路两侧及张村河两岸区域。这具有重大意义：其一，这里是崂山区“战略北进”的重点区域。正如青岛城市近三十年的发展轨迹：从早期的从主城区起步，从南（市南、市北、崂山、李沧）、向北（城阳、高新区）、向西（西海岸、胶州）、向东北发展（即墨蓝谷）；崂山区先从前海一线发轫，浮山前、浮山东、浮山后几个片区得到了快速递进，并逐渐向北延伸发展。
2018年，青岛市出台的株洲路片区控制性详细规划：未来株洲路两侧区域定位为“崂山创谷”，对标深圳南山产业园区，将打造辐射东北亚的国际创新走廊、产业升级与城市更新示范区。张村河两岸区域定位为“水脉智城”，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区等，将打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有24小时活力的高端综合型社区。“十四五”规划，崂山区进一步明确提出了“战略北进”的举措。株洲路两侧及张村河两岸这两个片区无疑迎来了快速发展的机遇。
其二，这里将打造千亿级规模的高新技术产业集群。青岛市第十三次党代会上，隆重推出了城市更新和城市建设三年攻坚行动。崂山区未来3年将集中发力推进株洲路两侧及张村河两岸的开发建设。目前片区内的各种配套正在实施落地中。
其三，这里越来越成为金家岭金融服务区的高端住区。如今的崂山区，是众所周知的金融、科技、人才及高端住区聚集区。按照城市沿主干道发展的规律，崂山区想“战略北进”，主要可以通过三条南北主轴线实现：（1）西边的海尔路；（2）中间的深圳路；（3）东边的松岭路。值得注意的是，自海尔路往东到松岭路，与横贯东西的张村河以及株洲路交汇，形成一个近似矩形的发展区域。而这个区域，有望成为金家岭金融服务区内的高端住区及产业新城。目前，这一区域已聚集了中联、海信、城建、融创、鲁信、海尔产城创等多个品牌房企的项目。也是广大市民特别青睐的高品质聚居区板块。
问题二：品牌房企是城市发展的基石
主持人：如果说城市规划是指引，那么房企，尤其是品牌房企，便是城市发展过程中的一块基石。近些年，多数品牌房企已不再局限于专做地产项目，而是更多参与到造城中来，与城市共进退，做城市的运营商和服务商。我知道中联建业集团是一个复合型企业，业务涵盖广泛，除开发地产项目外，还做了很多与城市发展相关的产品，请详细介绍一下。
张玉彬：中联建业集团，是本土实力房企，在这个片区发展之前，青岛人的专业城市运营商，多元布局，二十余载深耕青岛。始终秉持着“创新、务实、进取、开拓、担当”的核心理念，是集多元化产业于一体的创新型复合型的企业集团，拥有强大的复合开发能力和综合运营能力。
涵盖六大业务板块：房地产综合开发、不动产运营、运动健康产业运营、高端物业管理、酒店公寓运营管理、投资发展。
首先介绍下地产板块，目前开发项目达200余万方，其中株洲路片区的依山伴城项目早在区域规划之初就已经开发建设，足以证明公司的发展战略是与大青岛城市发展布局相契合的，目前依山伴城已开发四期，近百万方生态大城已成为区域内标杆，以及以中联和府为代表的高品质项目，深受购房者的青睐。
另外除地产开发之外，自持运营5大专业综合体育场馆：中联运动公园（台东、沧口、黄岛、即墨、城阳），并成功运营3大自持商业办公园区100余万方（比如大家熟知的：中联广场、中联U谷2.5产业园、中联自由港湾城市综合体），以及占地10万方的中联太阳花休闲度假庄园。服务包含邮轮母港管理局、邮轮母港行政审批大厅等政府场所在内的200余万方物业服务面积。并且还运营了医疗健康产业园、东方文创园等。
未来我们将继续与城市共同担当、共同成长、共同发展，不断精进城市共建能力。
问题三：政策层面暖风吹暖市场
主持人：4月15日，央行宣布降准，下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金5300亿元。一般来说，降准之后就是降息，然后就是房贷利率的下调。近期我们半岛全媒体记者也做过青岛方面的调查，多家银行首套房贷利率已经从今年1月的5.45%做到目前的5.1~5.2%%，这意味着一种什么趋势？结合自2021年底至今，全国及一些城市吹来的政策暖风，传递出哪些积极的信号？您认为未来的购房大环境会是怎么样的？
冯显泉：去年底中央经济工作会议之后，我国关于房地产行业的“政策见底”初现，明确肯定了房地产的“支柱产业”地位和对经济的带动作用；同时从中央到地方，开始释放边际性的利好政策。
据不完全统计，今年2月之后，尤其是3月份以来，从中央到地方政策的积极信号十分明显，先后80个城市出现放松政策。省会城市郑州、哈尔滨、福州、兰州、南京等放松限购、限售，尤为惹人关注。4月15日，央行宣布降准，这是2021年以来的第三次降准。对实体行业，尤其是房地产行业，起到了积极的作用。
目前，青岛的楼市政策还处比较谨慎的状态。但是，在全国性大环境下，市场信心在逐步恢复。山、海、湾、城浑然一体的青岛，是一座极富人文魅力、自然资源禀赋极为优越宜人之城，让无数人为之倾倒。这里已经成为1000多万人的美好家园。
主持人：春江水暖鸭先知。政策暖风吹来时，各项目售楼处通常是最先感受到暖意的。近期的金融利好和区域利好不断，咱们中联依山伴城项目售楼处到访量有什么变化吗？
张玉彬：自从今年3月底开始，我们就明显能感觉到，售楼处的到访量大大增加，同时精准购房者增多。不少人来看几次房子就能成交。加上房贷利率的下调以及放款周期缩短，也使得我们的成交周期缩短。同时，目前株洲路两侧及张村河两岸片区也是利好不断。今年春节前就开始拆除了上千亩的违建，今年也会陆续拆除居民区，预计到2024年底全部拆除完毕，三年内区域将大变样。作为地产一线的我们也感受到了客户的热情，成交量和来访量都明显提升，楼市小阳春有望到来。
问题四：价值高地中的“价格洼地”
主持人：一提起崂山，大家都知道是高端住区。对不少年轻人来说，甚至是可望不可及的，尤其是优质高端的配套资源包括区域城市功能，也是其他区无法比拟的，在这种情况下，中联依山伴城为众多想入住崂山的购房者尤其是年轻人提供了一个机会，开发的产品既有86平的二居，也有108平三居和128四居，这三个户型主要针对哪些人群？
张玉彬：面对目前崂山区套总价动辄四五百万元的高房价，年轻人的压力是相当大的。但与此同时，这里又是个充满吸引力的地方，各种高新技术产业以及城市配套，都在吸引年轻人的拥入。当然，崂山区的发展也同样需要新鲜血液。中联建业考虑到这部分年轻人的置业需求，便开发打造了86平米的套二，圆年轻人安家崂山的梦；市面上流行的108平米的套三在我们项目也很受欢迎，专为新婚家庭或三口之家打造爱的港湾；128平米的套四，则专为二孩家庭打造。同样从我们的客群来看，高知识分子居多，超过40%占比的博士、硕士研究生在此购房，未来势必形成高知圈层。
最近，被地铁4号线的消息刷了屏，预计今年底实现空载试运行，青岛将迎来第一条东西向大动脉，是主城区轨道交通线网中的“金腰带”，起到“穿线成网”的重要作用。而4号线的开通大大利好依山伴城项目。同时，我们项目东南侧正在建一座大型的三甲医院——山东中医药大学附属医院，届时将把片区内的医疗水平助推到一个新高度。另外，项目周边还规划了三所小学、三所初中，其中一所初中的规划已发布。总体来说，目前很多配套在积极落地，项目所在片区的发展充满潜力。
目前中联依山伴城在售的为四期，这也是我们开发的最后一期产品。此后，估计崂山区很少再有均价3万元/平米以下的项目了，因此，200万元总价入住崂山的机会稍纵即逝。有意向的购房者千万不要错过。
主持人：放眼整个崂山，甚至是整个株洲路和张村河片区，新项目大多走高大上路线，均价基本在每平米四五万元左右。相形之下，中联依山伴城享受同样的配套，价格却仅有2.5万元/平米左右，总价200万起就可以入驻崂山，可谓是价格洼地，价值高地。您是怎么看的？
冯显泉：在青岛，说到高端改善聚集区，占据城市核心资源和自然资源的崂山区首屈一指，价格也是水涨船高。2022年第一季度，青岛新建商品住宅销售金额TOP10项目中，有4个来自崂山区，且均为高端项目。
放眼崂山区，株洲路与张村河区域发展迎来新机遇的同时，不少高端住房需求也开始在此释放，高端置业者开始更多关注片区的发展空间以及自身的居住体验感。
很显然，与浮山前每平米七八万元甚至更高，崂山区政府附近每平米五六万高端住宅相比，正在建设中的株洲路、张村河片区无疑是崂山区住宅的价格洼地。随着这两个片区各项城市配套不断完善、产业园区不断落地、住宅项目逐渐建成以及居住环境不断优化，整个片区将成为一个新的高端住区。
编辑： 江海峰
审核： 付明实
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