本报记者 王登海 北京报道
伴随着土地红利的日渐式微，城市的持续发展和有限的土地资源使城市更新成为必然趋势，也有越来越多的房地产企业成为城市更新的主力军。
11月25日，在《中国经营报》与中经未来主办的“2020中国城市运营与发展峰会”上，天恒集团地产运营事业部总经理周兴介绍，天恒集团成立之初的历史使命就是进行城市更新，在过去40年发展历程中，城市更新的业务比重从来没有低于50%。
将城市更新作为主业，天恒集团也对城市更新有了更深的理解。周兴认为，城市更新具有很强的政策性、人文性和产业特性。
考验企业综合能力
“作为北京核心区，西城区的发展逻辑从来都是以城市更新为主。”周兴介绍，作为西城区国有企业，在过去的40年里，天恒集团积极响应国家政策，开展了棚户区改造、保障房建设、人口疏散、历史名城保护等工作，同时还在中心城区开展“区域提升、土地整改”等系列工作，在城市更新方面积累了丰富的经验。
“城市更新不是一个单纯的项目，即使是城市更新的单个项目，也是要放在城市的整体布局里进行考虑的。所以，城市更新具有很强的政策性，它不是一个企业的意志，而是以城市整体提升为核心。“周兴表示。
其次，城市更新具有强烈的人文特征。“城市更新，特别像北京的城市更新，人文特征更明显，在这个过程当中，涉及到大量的历史文物、名人故居等，传承了很多的历史特征。同时，每一处变化其实和历史的沿革都是关联的，因此，在城市更新中，人文情怀是非常重要的一个环节，不仅要保证历史的沿革，还要综合考虑未来的发展。”
“以西城区的城市更新为核心，它的城市更新从来不是以住宅为核心，更明显的是产业属性。”周兴认为，城市更新也包含着产业、历史发展的轨迹，需要对趋势进行较为深入的分析。正因如此，城市更新对企业的综合能力要求特别强。
“因为不能今天刚更新完，明天马上又被更新。”周兴表示，“虽然城市永远是处在不断更新的状态，但是我们更新的项目或者区域能够在多久的时间内保持其规划、设计的前瞻性，在历史大势中不被淘汰，还能够在较长时间内适应社会经济发展，其实是考验城市更新者的能力和功底的。”他表示。
以人为本
不久前，党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，提出要“实施城市更新行动”，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。
可预见的是，“十四五”乃至今后一个更长的时期，将会有越来越多的城市通过更新来推动城市高质量发展。
对于城市更新项目，有着40年城市更新经验的天恒集团，在产品设计上也有着独到的见解。
周兴表示，对于单一的城市更新项目来说，主要目标并不是以住宅为核心，更多的是提供城市公共空间。而办公、商业，以及公共空间产品的挑战远远大于住宅的挑战。虽然住宅的居住模式不止一种，但是居住的状态相对可以固定化，只需在精细化的层面去做工作。但商业、办公等其他的社会公共空间是一个大尺度的变化调整，需要在同样一个空间范围内适用各种人群，因此挑战的难度是比较大的。
因此，周兴认为，要把城市更新项目做好，就要切切实实做到以人为本和切切实实去研究涉及到这些公共空间行业的趋势变化。
“切切实实做到以人为本，需要我们对便捷性的分析非常的细致。”周兴表示，公共空间的尺度比较大，并且要满足绝大部分人的使用习惯，因此，要细致地分析人性和洞察用户使用习惯，做到从大数据的分析到个性化的落地。
而要切切实实去研究涉及到这些公共空间行业的趋势变化，就要以世界眼光看待问题。“比如很多公共空间，我们相对经验是比较少一些，我们要看国际上这方面做得特别好的城市和产品是怎么做的，他们经历过后，暴露了哪些弱点，哪些需要改进的地方，同时哪些优点可以被我们借鉴。”他说。
“以人为本和以世界眼光、集世界之长来研究公共建筑，设计公共类的产品，这样才使得产品更有历史生命力。”周兴表示。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）
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