来源：赢商网运营中心
内容策划：谢丹
香港海港城由九龙仓码头分阶段重建而成，是集购物、美食、娱乐、观景于一身的大型建筑群，同时也是香港名胜之一。2014年在零售市况下行的情况下，其收入增加14%至89.96亿港元，商场销售额上升3.4%至350亿港元，在十年间增长五倍，成为全球数一数二最高效的商场；市场占有率进一步扩大至7.1%。Louis Vuitton及Chanel 于海港城的店铺销售表现是其全球店铺之冠。作为香港商业“注意力经济”的主战场，香港海港城是如何做到的呢？
区位分析
区位选择
香港海港城是香港一个大型建筑群，位处尖沙咀最繁华地段，南至尖沙咀天星码头，北至中港城。 尖沙咀是九龙油尖旺区的一部份，位于九龙半岛的南端，北以柯士甸道柯士甸道至康庄道为界，与香港岛的中环及湾仔隔着维多利亚港相望。从地理学的角度看，尖沙咀是九龙半岛南端的一个海角，毗邻红磡湾。
交通分析
1、香港海港城周边有4个地铁站
2、两个码头，方便游客乘小轮到达
3、4条机场快速
4、一个巴士总站，有25条巴士线经过
商圈分析
海港城位于广东道商圈， 广东道本身即是名牌店的集中地。 周围的购物商场还包括新港中心、太阳广场、美丽华商场、新世界中心等。
周末都会有逾15万人次进入商场， 当中包括当地居民、外地游客，及中国大陆的自由行人士。 而平日亦有超过60000人于上盖的办公室大楼上班。
商业组成、定位及业态
整体布局
海港城前身为香港开埠初期的货仓码头，由星光城、香港海港城海运大厦、香港海港城马哥孛罗香港酒店商场、香港海港城海洋中心及香港海港城港威商场组成，缔造了香港最大的“一站式”高端购物商场，也是全港最大型的购物、饮食及娱乐中心的代表，高端商场连卡佛及荷里活广场也位于其内，汇集众多全球一线品牌。
购物区划分
海港城购物中心分五个部分：
购物区HH--马哥孛罗香港酒店商场
购物区GW--港威商场
购物区OC--海洋中心
购物区OT--海运大厦，分为地下的kid-x、二楼的sport-X和三楼的LCX，分别设有儿童用品、运动用品和年青人服装
购物区SH--星光城
项目定位
商业定位：香港最大的“一站式”高端购物商场，集购物、美食、娱乐、观景于一身。
品牌定位：中高端定位，网罗国际知名一线品牌及本土一线品牌各种品牌商品，充分满足顾客购物需求。
业态分布及配比：购物（国际一线二线品牌） 娱乐（影院及游乐中心） 餐饮（夜上海，八月居） 酒店（马哥孛罗香港酒店） 儿童
业态分布
业态配比
注：因业态随着众多调整，存在不可控因素，以上业态信息仅供参考
部分业态品牌落位与楼层规划
香港海港城包括700间商店、50间食肆、2所戏院、3间星级酒店、有500个房间的服务式住宅、一间私人会所，另有高级商业楼宇。
注：因版面原因，只提供部分品牌参考（品牌业态信息随着众多调整，存在不可控因素，以下信息仅供参考）
HH：马哥孛罗香港酒店商场
HH区占地7222平方米，位于广东道的最新连卡佛旗舰店（ Lane Carford)已于2003年5月开业。店内汇集了各地潮流男女装品牉、家具时尚部。海运戏院亦为城中少数具有百位作为的大型电影院。
GW：港威商场
港威商场包括甲级商业大厦、服务式住宅及商场的建筑群，位于九龙半岛尖沙咀西部临海，为香港海港城的组成部份，邻近九龙太平洋会及香港中国客运码头等。该处是欣赏维多利亚港烟花海景的理想位置。
OC：海洋中心
海洋中心1F自2006年翻新后，商场中央位置更兴建了新中庭及多部扶手电梯。
此区共分三层：第一层是儿童娱乐中心KidX、第二层是运动品牌(SportX, Faces)及第三层LCX百货。
SH:星光城
由香港海港城管理(部分)的2楼及3楼商场于2008年8月更名为星光城（Star City），并与香港海港城海运大厦连通。主要为家居建材业态
特色儿童业态分析
KidX是充满欢乐的儿童天地，位于海运大厦1层，有全亚洲最大的玩具“反”斗城(Toys“R”Us)、儿童最爱的美国冒险乐园(Jumpin Gym U.S.A.)、亚洲首间专门店Armani Junior、欧洲风格的英国照相馆Venture及多间国际童装玩具店，如Barbie Kids & Jill Stuart New York Kids、 BurberryKids、 DKNY Kids及 Chickeeduck等。
大型游艺厅
经营品牌：美国冒险乐园
实用面积：500平方米
区域规划：小型游艺机、儿童娱乐区、商品兑换区
工程要求：层高5.5米以上
大型儿童用品超市
经营品牌：玩具反斗城
经营面积：1500平方米
建筑要求：层高4米左右
分为7个区：反斗一族区、车天车地区、益智玩具区、男孩至爱区、女孩至爱区、户外活动区、合家欢游戏区
妇幼用品街
经营定位：中高档、引进国外品牌或国内一线品牌
业态功能：作为儿童娱乐中心里主力店的一个业态补充，主要是为了提升其业态叠加性、丰富业态种类
香港海港城平面图
香港海港城租金分析
据分析，服装、皮具用品、珠宝饰品及美容配饰等零售方面对租金的贡献率最大，儿童服装及运动服饰等对租金贡献率相对较小。
注：因租金随着众多调整，存在不可控因素，以上租金信息仅供参考
经营现状
租金收入90亿港元
据九龙仓发布的2014年业绩报告显示，香港海港城收入增加14%至89.96亿港元，其中商场部分收入56.74亿港元。此外，在2014年年底，香港海港城的市值已为1600亿港元，较2013年上升16%，占九龙仓集团营业资产的38%。
销售350亿占香港零售7.1%
由于内地的反腐倡廉运动导致奢侈品消费下降，加上欧洲、韩国和日本因货币兑港币和人民币的汇率持续下跌而对香港构成竞争，使香港的销售按年下跌 0.2%。另外,于2014年后期发生的“占领行动”更令零售市道雪上加霜。
香港海港城的表现再次在不利的零售市况中跑赢整体大市。总销售上升3.4%，达350亿港元，再度创下历史新高。香港海港城商场的收入增加16％，升至56.74亿港元。
特色巡演及活动，增强体验性
商场拥有表演及展览小场地，商场亦举办"Music in the City"，这是一个逢星期六、日邀请乐队或在商场内演奏乐曲。
香港海港城在圣诞节和农历新年等节日，都会把广场布置具有浓厚的节日气氛，而布置重点都放在近尖沙咀天星码头的入口。
经常举办主题文化活动，将一次促销展示作为一次作品展示，将艺术与商业在购物中心奇妙融合。
注意力营销与体验服务的趋势融合
作为香港最大的购物中心，香港海港城无疑担负着引领香港商业潮流趋势的重任，而这里，也自然成为了香港商业“注意力经济”的主战场。在积极引入极具时尚调性的商业展览的同时，也势必要考虑更加国际性和多样化的展览主题。选择在世界范围拥有众多粉丝，在多年龄层中保持极高人气的“蘑菇方吉”做为展览主题，是香港海港城夺取夏日注意力之战的核心策略。香港海港城所拥有的锁定潮流热点和舆论关键词的洞察力和执行力，也为商展成功奠定了优质的传播基础。
规划设计亮点
项目动线
外部动线交通：
广东道大多为国际一线品牌旗舰店，基本可以步行直入店铺；沿路四个地下停车场入口，分散车流。
内部动线：
平行动线——五大购物区：海运大厦、马可孛罗香港酒店商场、海洋中心、港威商场、星光行，呈T字型组合，购物区之间相互连通。
垂直动线——五大购物区各自有独立扶梯及垂直交通便利，形成区域闭合动线。
特色布局设计-美术馆
海洋中心二阶，开设了全港商场首个海景美术馆香港海港城美术馆，展出世界各地有实力的艺术家的作品。开幕作品为美国雕塑家WillClift的木枝雕塑和上海徐茂平的油画。
美术馆周边的海景露台还有雅座，可以在这里歇歇脚并欣赏维多利亚港湾景色。这种引入美术馆的做法也为购物中心带来大量的人流，取得良好的效果。
美陈设计
逢圣诞春节等盛大节日，香港海港城都进行节日主题装饰美陈设计，使项目变成嘉年华，给商场带来大量的人流。
附录：项目开发年表
包括五部分，最早的部份海运大厦于1966年落成，附设邮轮码头。整个建筑群则于1980年代成形。
1、海运大厦
•1960年，九龙仓集团决定将码头用地分批重新发展。
•1963年，九龙仓码头获香港政府资劣，斥资7,000多万元将原有的第一号码头重建为楼高4层的海运大厦，成为最早重建完成的建筑。
•1987年海运大厦迚行首次庞大翻新工程，形成现今的面貌。
•2003年海运大厦迚行第二次庞大翻新工程。
•2005年11月海运大厦外墙由粉红色变更为白色。
•2008年6月海运大厦进行第三次翻新工程，包括更换商场地下之地板、假天花、更换及新增四条扶手电梯。
2、海洋中心
•1977年海洋中心落成。
•2006年初，九龙仓以二亿港元为海洋中心一楼及四楼进行翻新工程。
•2007年将海洋中心二楼及三楼进行地板更换工程。
3、港威大厦
•商场前身是香港海港城的服务是住宅的仙桃阁、品兮阁、秀棠阁、桂芝阁及班桃阁，及旧海洋廊购物商场。
•1991年12月建筑物开始分阶段拆卸。
•1999年12月 港威大厦建筑工程正式完工。
4、香港海港城马哥孛罗香港酒店
•1969年马哥孛罗酒店开业。
5、星光城
星光城曾经是九龙仓属下之游客购物商场，其后被改建，1967年，改名为“九龙商业大厦”，之后再改名为星光行，2楼及3楼商场于2008年8月更名为星光城。
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