最近有看到一则有趣的话题，那就是过去20年里，我国房价为何能快速上涨？客观来讲，当初房地产行业占据了天时地利人和的优势，上涨是意料之中的事情。天时在于最初国民经济的发展必须有一个推动经济突出，而房地产经济相对于其他经济结构会简单很多。地利在于主体城市手上有大量的闲置土地资源，最关键的是土地税收有着相对完善的体系。
至于人和才是最核心的源动力，一方面是我国老百姓的储蓄率居高不下，好的投资途径奇货可居，另一方面炒房赚钱几乎成为所有消费者的心理预期，这一点从我国平均房价2349元平方米上涨至如今的10820元平方米上得到淋淋尽致的体现，也许这是幸存者偏差，但房价却是实实在在的上涨。
事实上对于楼市现状而言，那就是市场饱满、两极分化的背后，“政策、金融、人口”3大因素正在偏离预期轨道。据央行一份数据显示，我国城镇住房拥有率96%、户均套数1.5，而城镇化仅从从最初的32%上涨至如今61%，核算下来约有2.7亿老百姓已经进城安家落户。而在这需求快速增长的背后，市场供给却成了最大的挑战。
在过去每年有2000万套商品房流入市场，虽然稳定了市场，但最终扛不住买房赚钱的预期，越来越多的房子出现价格倒挂，甚至房子卖不出去从2019年开始陆续成为了趋势。最关键的是随着口罩事件的影响，老百姓消费力下降，此时作为大额消费的买房，都基本被搁置。
介于本轮调控已经接近尾声，当下房企的第一目标就是活下去，金融政策也开始逐渐放宽，而对于老百姓而言，消费力却只跌不涨。基于这个底层逻辑，明年起，新一轮降价潮将会来临，主要有2点原因：一是老百姓储蓄意识加强，现金流的战略意义已经是众所周知。今年三季度人民币存款增加22.77万亿，同比新增6.16万亿，其中住户存款增加13.21万亿元。在这里请别小看这数据，2020年是9.9万亿，2019年是8.53万亿。仅从这赤裸裸的数据来看，足以证明安心存钱、降低额外消费已经是消费市场的大趋势。
二是房子逐渐回归居住属性，媒体舆论开始放大普通人的呼声。买房首先考虑的是居住环境，户型、楼层、地段等都是核心因素，如果有些开发商为了眼前利益去夸大宣传，例如降低绿化率、擅自修改户型，一旦遭到大多数人投诉，必须会上热搜，将面临监管部门的审查。
其次过去的炒房赚钱、买房投资，放到现在已经少之又少，当前讨论更多的是房子该如何卖出去？毫不客气的说此时二手房市场的存量远比新房市场庞大的多，如果对新旧没有极大需求，那么房屋质量、现房、成熟的周边交通体系，这些都是最佳优势。
从以上2点来看，明年开发商的必然重心在保交楼上，交房量将会是衡量业绩唯一指标，房价下降将会是唯一能够吸引购房者注意力的手段。
事实上对于这一点，证监会早已经出手，11月28日，证监会发布5项措施，其中主要有恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、支持发保租房和产业园REITs，支持私募基金做不动产业务。
从这些通告来看，房地产行业在经历寒冬的背景下，金融环境逐渐变好，特别是资金压力特别大的开发商，都可以根据现有形式去融资、重组债务，这也是对当下房地产行业最大的金融支持，其力度创近5年来最大。但不管过程如何，最终的结果都是盘活现有市场，房价迎来拐点，在某种程度上来讲，未来2年内楼市并不存在增量市场。
总的来说，在过去2年里，楼市已经发生了翻天覆地的变化，所谓的市场泡沫基本去掉，接下来的市场更多的是供需关系，房价波动才是最实在的，所谓的购房资格、房贷宽松都是耍流氓。
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