深圳市政府出台了《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（以下简称《测算规则（试行）》），建立了深圳地价测算的基本制度体系。为了应对新出让用地、城市更新用地、土地整备用地的地价测算规则各成体系的现状，市规划和自然资源局在《测算规则（试行）》等政策基础上，组织制订了《深圳市地价测算规则》（下称《测算规则》）并于2019年10月发布实施（《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号））。2020年12月，市规自局对《深圳市地价测算规则》附表进行了修订。通过地价政策调节，进一步深化土地有偿使用，促进土地供给侧改革，实现土地资源有效配置。
本篇将聚焦深圳城市更新项目过程中的地价测算环节，重点介绍城市更新项目地价的相关测算规则。
城市更新项目的地价到底怎么测算？
基本公式如下：
宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×城市更新项目修正系数）。
如果同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。
在这个公式里，政府核心的调控项是土地的市场价格、基础修正系数、城市更新项目修正系数三项。接下来的篇幅重点针对这三个指标进行详细讲解。
- 土地的市场价格怎么确定？
土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。
（1）标定地价系数修正法
是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。
（2）剩余法
剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。
- 地价测算中涉及的修正系数分别指什么？
地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。
- 基础修正系数
基础修正系数包括：建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1至附表7执行。
其中，城市更新项目不用计算附表4、5的修正系数。只需要计算附表1、2、3、6、7五个表格的修正系数。这五个表格中的数据，只需要和改造类型进行对应就好了。
例如，附表1的查看方式如下：假设某地块改在方向为住宅，那个其建筑类型适用地价标准及修正系数为1。
- 项目修正系数
项目修正系数包括：棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数。项目修正系数取值按照本规则附表8至附表10执行。城市更新项目的修正系数依据附表10进行计算。
《深圳市地价测算规则》附表
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基础修正系数 |
附表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表 |
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附表2 土地使用年期修正系数表 | |
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附表3 产权条件修正系数表 | |
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附表4 产业发展导向修正系数表 | |
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附表5 产业发展导向修正系数表 | |
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附表6 地上商业楼层修正系数表 | |
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附表7 地下空间修正系数表 | |
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项目修正系数 |
附表8 棚户区改造项目修正系数表 |
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附表9 留用土地项目修正系数表 | |
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附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表 |
- 城市更新项目修正系数如何计算？
城市更新项目修正系数，可以查表获得，情况复杂是需要进行计算的。
表格分为住宅、商业、办公、工业四类，以及7种用地情形，分别对应各自的修正系数值。如果涉及多种情形，各修正系数按照可开发建设面积内的用地类别或改造类型的面积占比加权确定，即分用途项目修正系数=∑(各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用用途修正因子)。具体而言，首先依据面积分摊规则，计算改造类型占比；其次，通过查表（附表10），确定对应使用用途修正因子（四大类），最后得出城市更新项目修正系数。
【案例】福田区某区域的城市更新项目
以福田区某区域的城市更新项目为例，新出让宗地B303-0040，土地市场价格：住宅——48308 (元/㎡)，商业——49712 (元/㎡)，办公——21187(元/㎡)，工业——3476 (元/㎡)。本项目按照2016年38号文配建保障性住房。
项目更新前的拆除范围用地面积76374.2㎡，具体用地情形参考更新前用地类别表。
项目更新后的开发建设用地面积67999.2㎡，规划建筑面积398090㎡(含3000㎡不计容面积)，改造类型为改为商业、居住用地，具体用地情况参考更新后用地类别表。公共配套设施建成后产权移交政府。建筑覆盖率为40%，出让年期为70年。
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更新前 | ||
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序号 |
用地类别 |
面积（㎡） |
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1 |
已办理征转地补偿的零星国有未出让用地 |
469.15 |
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2 |
城中村用地 |
54383.8 |
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3 |
国有已批居住、商业服务业用地 |
13873.21 |
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4 |
国有已批用地(除居住、商业服务业用地) |
1478.63 |
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5 |
两规处理用地 |
6169.41 |
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更新后 | ||
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类别 |
规模 | |
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开发建设用地面积 |
67999.2 ㎡ | |
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规划建筑面积 |
398090㎡ (含3000㎡不计容面积) | |
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改造类型 |
商业、居住用地 | |
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其中 |
住宅 |
307110㎡ |
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商业 |
47860㎡ | |
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邮政所 |
100㎡ | |
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肉菜市场 |
1500㎡ | |
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建设用地范围外且不得转让地下停车场 |
3000㎡ | |
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其余无偿配建保障房及公建配套 |
38520㎡ | |
具体过程分为两步：
第一步，项目涉及住宅、商业、办公建筑功能，按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数；
那么，依据公式——项目修正系数=∑（各类用地类型或改造类型面积占开发建设用地的比值×对应适用用途修正因子），可得出：
项目住宅修正系数为：
1.1*0.69% 0.01804*79.98% 0.1*12.46% 0.32*1.33% 0.1*5.54%=0.0443
项目商业修正系数为：
1.1*0.69% 0.03247*79.98% 0.18*12.46% 0.9*1.33% 0.18*5.54%=0.0779
项目办公修正系数为：
1.1*0.69% 0.02706*79.98% 0.15*12.46% 0.6*1.33% 0.15*5.54%=0.0642
第二步，按照公式计算项目地价，宗地地价=∑(分用途市场价格×对应建筑面积×基础修正系数x对应用途城市更新项目修正系数)。公共配套设施产权归政府，不计收地价。住宅、商业、办公、工业土地使用年限分别为70年、40年、40年、30年。
因此，该宗地地价=住宅地价 商业地价 邮政所地价 肉菜市场地价 地下停车场地价 公配地价=8.24亿元。
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