最近，有一个从外地回福州发展的网友抱怨：现在二手房的业主怎么了？居然这么敢叫价？说实话，看到这个吐槽，我第一时间表示很懵。因为今年福州的二手市场情况并不好。
1、
我认为主要的原因是一方面，近期在二手市场活跃的，其实都是关注度更高的热门小区。因为许多购房的业主，经常拿在售期房和近期交房的次新房比较，而这些次新房挂牌价格都很高
像是保利天悦、福州源近期的挂牌数据非常疯狂，都是要5万以上。
除了鼓楼核心区，像金融街、闽江北CBD这些热门区域，有些二手房房东挂牌价很高。
当活跃在人们面前的，都是一些带看、成交比较频繁的板块，人们自然就会产生：二手市场已经回暖的误解。
另一方面，区域内偶发成交的高溢价房源，也会拉伸人们对片区的整体期待值。
但是更多时候，目前这些挂牌价格高昂的次新房，在整体二手房成交比例中，是相对比较低。二手房市场成交主体还是刚需和首改客群，这个数据，我们可以从每个月二手房网签户型分布得到。
所以不少购房者误判了区域的价值。
2、
一方面是行情使然，另一方面是南二环新房大量供应，抑制片区二手房上涨，上文提到那些很刚的小区，绝大部分是没有竞品，但是成交却是靠缘分，太难成交了。
在当下行情，买房人首先要学会判断二手小区目前的准确价值：
首先，买热门小区之前，多去小区里转转，跟中介聊聊天，看一下卖得最好的户型大致的成交价格区间，以及小区的挂牌中位数。
如果房源没有比较特别的属性（如望江、复式等），挂牌价又高出小区中位数一大截，要特别小心。
其次，小区的楼龄，是会影响未来小区的价值涨幅的。
一般来说，除非这个小区有特别强的不可替代性，否则楼龄一旦超过15年，周边其他次新盘会对买家形成分流，价值增长空间逐年递减。
最后，买二手房时，要看看周边在售新房价格和去化率，假如连新房都卖不动，那么有些二手房可能就是虚高表现。
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