题外话：为什么在这个年代，投资变得非常重要，前面30年，gdp每年涨8.9%，通胀平均4%，把钱存银行，不投资，你的财富相当于每年少10%，如果你有100万，每年收入10万都是只是能维持原来的生活水平。如果一个人长期不投资，对跌出他年轻时候努力达到的阶层，不管他工作多努力。一个例子，我们设计院的80年毕业的大学生，精英阶层，在设计院勤奋工作，中途全额付款，买了两套房，2010年退休，看看今天他是什么阶层，资产估计300万，有退休金，很普通了。
一句正确的废话：房产投资唯一的追求尽量高的投入产出比，就是尽量少的投入，尽量多的利润。
理解清楚这个话，可以防止很多个人情感左右你的决策，比如离你现在居住的环境熟悉，户型有点问题之类的。把以自我为中心的选房思路，切换到以市场为中心的选房思路来。
三种房子都值得投资，一、首付正常，涨幅高的地方；二、首付很低，甚至零首付，涨幅一般的地方；三、全额付款，会拆迁的一线学区房。
这个城市那些地段涨幅会高？
一、交易创造财富，劳动则未必。茅于轼---茅以升的侄子。经济学上也有类似一个词，叫交易剩余。一个农民在田里从年头忙到年尾，一场洪水把他的农作物冲走，那他所创造的财富就是零，同样他的水果今年没人收，烂在地里，他创造的财富也是零。
但是交易有规模，有高低附加值等等的分别。交易必须要有载体，可以是一个门店，一个厂房，一个工业园，一片写字楼。一个米粉店，一个物流园，一个写字楼交易的规模，附加值就完全不一样，
2、 有多少人愿意拿着手中的钞票，换你城市的发票，决定着你城市的房价有多高。对于城市来说，城市外过来的钱属于高能货币，比如交通设计院挣的设计费，第一道60%以上本市花掉，员工工资、办公楼建设或者租赁等，第二道员工拿到工资后，60%以上也会本市花掉，子女日常开支，给外卖小哥、买房等等，第三道，服务业的人拿到钱后也会将60%以上本地花掉，大概估计每一块钱的高能货币，能产生3块钱的gdp。
3、 再看看南宁市的gdp构成，
什么是gdp ，是法人利润与个人的收入。用这个概念可以大概看看财富的差距：腾讯2017年净利润725亿，平均年薪80万，员工4万人，腾讯直接为这个社会创造的gdp是1045亿，岑溪325亿，人数90万人。没有对比就没有伤害啊。所以深圳的房价比岑溪高10多倍，看起来也没有什么不合理的地方。
4、
南宁市显然是第三产业大，比重超过了50%，服务业的高能货币在产生在哪里？会在服务产业链，产业集群的地方，对于目前的南宁市，现在靠谱的载体是写字楼，因此成群的写字楼旁边，必然是房价高企的地方。
回顾一下我们熟悉的金句，地段地段还是地段，现在我们可以看清楚了，地段是什么意思了，我们一定要根据这个城市的产业变迁来确定什么是值得投资的好地段，什么又是过气了的老地段，什么又是涨得慢的差地段。我大致用每隔十年时间的产业变迁，来描述南宁市好地段的变迁。
80 年代，南宁市还是农业为主，朝阳就是好地段，因为农民赶集，商品都以日用品为主。90年代东移，广西开启工业化，但是龙头是柳州，南宁的存在的主要价值是首府，但是这个首府GDP弱小，柳州市第一。这时候的好路段就是靠近政府等公共服务单位，建政路，琅东琅西的地段价值就是这么出来的。到2000年后，东盟概念提出，写字楼开始成了交易的主要载体，东盟商务区所在的凤岭就成长起来，凤岭成了好地段。2010年，“三大定位”确立，自贸区批准，五象新区成为了好地段，未来可能成长起来的，物流，但是今天看起来还是很弱小，周围楼盘供应量也很大，可以慢慢观察，寻找适当时机进入。
五、好地段的范围
找到了高能货币的发源地，接下去是考虑发源地周围房子的供应。房子的供应，涉及一个问题，有效供应，这个是由人对通勤时间的忍受决定的，一般来说是5到6公里，最大可能是12公里，也跟行业有关，服务业要跟不确定的人，陌生人建立合作关系，对通勤时间忍耐度低，这就是为什么盛天华府的房子会是2.2万，风岭春天的1.3万，相距2公里多，差距那么大。而高新区、工业的地方，因为是固定的人合作，对通勤的忍耐要强点。比如翰林华府1.3万，同人学府大道1万，相距7.5公里。
好路段 好学区的房子，是涨幅最高的投资品，以上就是我现在为什么推总部基地附近以及三号线沿线的原因。各位根据我的这个理论看看还是那个地点可能涨幅会比较高？
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