刚在办公群里又看到，注意是又看到，权证小姐姐在不动产中心办理备案的时候，又有客户没有交契税和物业维修基金导致备案被退回，办不了。经常有这样的事发生，姑且不说这样增加了开发商工作人员的工作量，其实这其中透露了很多客户对购房流程的一知半解，也不懂得如何保护自己的权益。特别是当下停工烂尾事件频出的市场环境下。
所以今天我就花点时间把购房过程中的每个流程给大家解释一下，让大家知道如何才是对自己的权益最有保障的。大家可以收藏一下，说不定哪天会有用得着的地方。我估计这个行业的80%以上人员可能都讲不清，只知道这是要求，这是流程。我刚也查了一些专业的解释，那个看起来太费脑子啦，我还是以大白话的方式跟大家讲吧，更容易理解一点。
1、认购：就是看中了哪套房就交定金定房，签了认购协议对双方都是有法律约束的。任意一方违约都是要负违约责任的，很多纠纷就来源于此，购房者要退定金开发商就不给退。原则上来讲，开发商不退是没毛病的。
2、网签：主要目的是防止一房多卖。很多年以前没有开发网上签约系统时，开发商与个人都是签的纸质合同，一套房卖给几个客户的情况时有发生。所以后来住建部门开发网上签约系统，一套房子只能签约一次，有效地防止了一房多卖。就算一房多卖了，网签方享有优先要求开发商执行合同的权力。
3、备案：只有备完案，你买了房这个事其他部门才知道才认可。打个比方部分银行要备案才能审批放贷，办理公积金贷款或提取都要备案才能办理，还包括一些比如拆迁安置买房退税啊等等的，只要跟其他职能部打交道的，都要备案。一房多卖一样的优先。
备案的前提就是先交契税和物业维修基金，多年前这些费用是可以开发商代收的，办理相关业务时，开发商再统一代付。后来出现了开发商挪用的情况后，在开发了网上签约系统后，就由业主自行去缴纳了。
以上三个流程都是都是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理制度。
对购房者来说接下来的这个流程，更加至关重要，但是往往很多人忽略了。
4、预告登记：办理预告登记的前提要先备案。预告登记是《物权法》规定的一种不动产登记类型，经过预告登记的房屋，虽不具有物权变动的效力，但在法定期限内具有对抗第三人的准物权效力。未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋的，不发生物权效力，即处分行为无效。
商品房预售合同登记备案，仅限于商品房预售合同。而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
看我标出来的两上关键词没，一个是法律规定，一个准特权效力，在法律层面这个房子他已经归属于你。备案和预告是两个完全不同的层面，一个是行政管理制度，一个法律。如果碰到开发商烂尾破产，在权属认定和赔付顺序上都是完全不同的。
所以，如果你买的期房，一定记得马上交税，交物业维修基金。催着让开发商给你备案和预告登记。别傻呼呼地以为钱能晚点交就晚点交，放银行还能有几毛钱利息，这是最愚蠢的想法和做法。只有做完预告登记，才可以认定房子买到了，只是没有交割而已。接下来，就只要关心开发商的工程进度了。
如果开发商没有办理预告登记，是可以自行办理的，不过是在国土资源局下属的不动产中心办理，而不是在房管部门的不动产管理中心办理。
以下是在网上看到，没有进行预告登记，被法院查封了。
5、商品房首次不动产权登记：开发商修好房子后初次将房屋产权登记在自己名下的登记，也就是我们常说的大产权或栋证。当开发商办理完首次不动产权登记后，说明项目已经完工，就不用担心烂尾破产了。
6、不动产权证办理：就是我说常说的房产证，房本。办完首次登记后，就可以办理分户证，把产权办到购房者名下。现在很多城市都提出了交房即交证的政策，不像以前买个期房，买到交房要两年，交房后办证又得两年。
然后交房，入住。
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