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商铺转让费法律是否支持
文/常遇春律师，专职律师，法世界头条号、公众号特约律师
房屋租赁作为日常生活中普遍事件之一，由此引起的纠纷越来越多。房屋租赁大致可分为经营性房屋租赁和居住用房租赁，因经营用房在使用权年限、位置、房屋消防要求，房屋转租时是否存在店面转让费、合同双方当事人的经济条件、主观心态等各方面比居住用房租赁更复杂，本文只对经营用房转租时承租人所收取的店面转让费性质、合法性进行探讨分析，与读者共享。
一、房屋转租合同中承租人和次承租人的权利基础
房屋转租，是指承租人在承租他人房屋后又作为出租人，将租赁房屋再出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。房屋转租在经营性房屋租赁中是较为普遍的现象。
最高人民法院在城镇房屋租赁合同司法解释中，对于转租有若干规定，其中对合同相对性理论有所松动，即次承租人在承租人欠付租金导致出租人解除租赁合同时，可以代承租人支付欠付租金，以此对抗出租人和承租人之间的合同约定，由此赋予了租赁权部分物权化的特征，是对出租人、承租人、次承租人现实权利义务的一种综合考虑。
房屋租赁合同的当事人为出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用权，基于此标的之上的合同权利义务，构成双方的债权债务关系。基于合同相对性理论，租赁合同只是对出租人与承租人进行约束，双方应严格依照合同约定行使权利履行义务。在合同中，出租人一般会就是否同意承租人在承租期间转租事宜进行明确约定。在同意转租的情况下，承租人将房屋转租后，对出租人和承租人之间的合同关系并无影响，出租人依约收取租金，获得房屋的使用权收益。承租人按约交付租金，只是因其将房屋进行了转租，房屋的使用权已转让给了次承租人。对于承租人与次承租人之间的合同，双方当事人是承租人与次承租人，合同标的是房屋的使用权。
二、店面转让费的来源及法律性质分析
很多经营用房在转租时，承租人除了将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，还会额外收取次承租人一定的店面转让费（现实生活中常称之为店面转让费、柜台转让费、房屋转让费等）。非常遗憾，虽然法律法规、司法解释规定详细，但对此项常见于生活之中的费用未有涉及，故对其性质及在产生矛盾时如何处理未作出规定或说明。现从店面转让费产生的基础、性质及其合理性等方面进行分析。
店面转让费收取的理由，一是承租人承租房屋后因装饰装修而支出的费用，因其在承租期限未到期时转租给次承租人，次承租人因此而受益所应当承担的费用，此种费用是基于财产权而收取；二是承租人收取此笔费用，是因为承租人对租赁合同之租赁权的转让，即承租人对自己合同权利的概括转让，因此对次承租人收取的权利转让费，此种权利，是基于租赁合同而产生；三是建立在租赁权基础之上的对未到期房屋使用权升值的一种预期，这种预期具有风险投资的性质，或升值或贬值，概由承租人和次承租人对其风险进行判断决定，如此，这种基于租赁权而收取的店面转让费具有风险投资的特征。
一般而言，对于提出向次承租人要转让费是因承租人装饰装修或改扩建等付出的费用进行收回之说，根据《合同法》及相关司法解释的精神，基于承租人对房屋的添附，其有权在转租时对其添附部分在次承租人受益时要求支付一定费用。对于承租人基于租赁权而收取店面转让费，则有观点认为，合同等价有偿原则已体现在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租赁的目的是为行使房屋使用权，达到物尽其用及市场流通的目的，承租人进行转租是因各种原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市场规律向次承租人收取更高的租金或较低的租金，其在房屋本身的使用价值之外额外收取的费用，已背离了房屋租赁合同的目的，且按此逻辑，房屋出租人在出租时同样有权向承租人收取房屋转让费，这在法律上讲不通，那么承租人收取次承租人的房屋转让费一样没有法律依据，不能为法律所支持。对于将房屋租赁权作为一种风险投资并依此收取房屋转让费，依据是在权利转让费上加上了风险投资的概念，除依照前述理由不能成立之外，这种建立在他人房屋之上的风险投资首先也应征得出租人的同意：风险投资虽以未到期的租赁时间为期限，但无序的风险将直接损害房屋所有人的权益。
现实生活中的店面转让费，很多情况下远远超出了承租人所付出的装饰装修改扩建费用等，而装饰装修则因房屋使用人不同而有不同的需求，转租方的装修，一来未必会被次承租人认可，二来转让之时承租人也已经实际使用，即使因此为由收取次承租人转让费也应当扣除折旧。根据城镇房屋租赁合同司法解释精神，司法实践中对装饰装修引起的纠纷是按照实际支出及公平分担原则进行处理。
三、店面转让费矛盾纠纷的司法实践案例
承租人与次承租人因转租合同产生的纠纷，依据我国合同法即可作出相应处理，而仅对于店面转让费，因相关法律并未对其性质及处理方式作出规定，司法解释也未提及 ，故需谨慎。近年来，对于店面转让费，通常根据退还的理由是否成立，双方在合同中是否有相关约定来裁决。有约定则遵从约定，如果没有约定，法院会根据实际履行情况来判断是否支持退还转让费、退还多少。一般主要从合同效力、违约行为、合同解除事由等方面予以审查后，才能判断是否应该支持退还。
分享以下案例，以供读者了解法院裁判观点。
案例一
广东省高级人民法院（2019）粤民申2129号
根据施茂涛的再审申请，本案争议的焦点问题是：施茂涛是否应返还部分商铺转让费给陈家爵。本案中，陈家爵于2016年3月2日向施茂涛支付了商铺转让费684200元，由施茂涛将其承租的商铺转让给陈家爵租赁，租赁期限至2024年3月31日止，同日陈家爵开始承租涉案商铺，其双方之间形成合同关系。双方在合同履行过程中，由于租赁商铺所有权人即部队方面根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，于2017年7月24日发出《告知书》，要求涉案场地停止经营并收回商铺，施茂涛亦于2018年3月底实际交还了涉案商铺。因此，施茂涛和陈家爵在合同履行过程中出现了不可归责于当事人的原因，导致合同无法继续履行，陈家爵自2018年4月至2024年3月的承租权得不到实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第一项的规定，双方的合同应当解除。在此情形下，原审判决根据公平合理、等价有偿原则，认为施茂涛应向陈家爵退还部分转让费，并根据预期租赁期限与实际使用时间的比例，酌情判定施茂涛退还转让费441000元，合理合法。施茂涛以陈家爵未能继续租赁涉案商铺属商业风险，应由陈家爵自行承担的主张，理据不足，本院不予采纳。
案例二
湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1669号
本院经审查认为：关于《转让协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，欧阳艳未经房屋所有人六二一〇一部队同意，且在其与李振国的租赁合同到期后，擅自将本案争议房屋转租给陈春经营使用，该无权处分行为事后未得到房屋权利人即六二一〇一部队的追认，欧阳艳亦未通过订立合同等方式取得该房屋的相关权利，虽然欧阳艳与陈春是就棋牌室的转让签订协议，但其中包含了经营场地的转租，故欧阳艳与陈春针对包含本案争议房屋转租在内的《转让协议》无效。
案例三
成都市中级人民法院（2019）川01民终16195号
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。郑某与安某宇签订《商铺租赁合约》，约定安某宇将位于成都市锦江区房屋转租给郑某使用并收取租金等相应的费用。郑某与安某宇形成了房屋转租合同民事法律关系，安某宇为转租人，郑某为次承租人。合同签订后，双方在履行《商铺租赁合约》中，出租人成商集团春天超市分公司因安某宇无权转租行为依法解除其与安某宇签订的租赁合同，并收回涉案商铺，最终导致郑某与安某宇之间签订的《商铺租赁合约》无法继续履行，后郑某从租赁场地撤出。根据《商铺租赁合约》约定，安某宇已构成违约，应当承担赔偿损失、退还转让费的违约责任。关于转让费。本案查明，郑某向许某祥支付转让费100000元。因安某宇的无权转租行为导致合同无法继续履行，故郑某要求许某祥返还转让费100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
二审法院认为：
关于许某祥是否应当返还10万元转让费的问题。鉴于许某祥与郑某签订的该《转让协议》系案涉商铺的承租权转让，且郑某亦实际依该《转让协议》获得案涉商铺的占有，双方价款亦已结算给付完毕，故该转让协议已因权利义务履行完毕而终止，故郑某不得再依已终止的转让协议主张返还合同项下的转让款。同时，本院认为，依据《最高人民法院关于租赁合同法律适用问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中，出租人成商集团春天超市分公司系2017年5月18日系主张解除与安某宇的合同，但本案并无足以采信的证据证实安某宇向许某祥转让该商铺时上述出租人曾请求认定转租合同无效，故许某祥占有案涉商铺期间仍属合法占有，其让渡该占有利益而获得的转让对价并不违反法律规定。于此，许某祥对基于该转让行为所获得的10万元转让费于法有据，且双方该转让协议已履行完毕，故郑某不得再向许某祥主张返还。一审对此认定有误，本院予以纠正。
案例四
徐州市中级人民法院（2020）苏03民终2326号
本院认为：关于涉案房屋转让费退还问题
徐菁与李权签订的《店面转让合同》约定，李权受让涉案房屋，需向徐菁支付转让费80000元，双方租赁合同约定的租期为5年。双方在合同中并未对合同解除时转让费问题进行相关约定，鉴于被上诉人在涉案房屋内从事了一年的经营活动，即被上诉人李权因受让涉案房屋的经营权从而获得了一年的转让收益，故一审法院判决上诉人徐菁对该80000元转让费向李权全额予以返还不当，本院依法予以调整。结合李权实际经营年限，本院酌情扣减16000元（80000元÷5年），故徐菁应向李权返还的转让费金额为64000元（80000元﹣16000元）。
案例五
上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终6758号
本院认为，转租是指承租人在承租他人之物后，将租赁物出租给次承租人。承租人与次承租人之间形成的是新的租赁关系，但承租人仍须依据其与出租人之间的租赁合同承担相应的权利义务。转租合同得以履行的基础，在于承租人保持其租赁权，若承租人的租赁权因上位租赁合同的终止、解除、无效等事由而丧失，转租合同将无从履行。在本案的三方当事人中，刘小庆为次承租人，王田田、王振洋为承租人，**宝为出租人。承租人在转租合同中的基本义务之一，即为确保自身对租赁物享有转租权。然根据查明事实，王田田、王振洋的转租行为显然并未征得**宝的同意或授权，在此情况下，**宝有权解除其与承租人之间的租约；而承租人应当对于由此造成的转租合同不能履行之后果向次承租人承担相应法律责任。一审据此所作判决，合法有据，并无不当，本院应予维持。
案例六
重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终1219号
一审判决认定本案中双方签订的《商铺转让协议》无效的理由是未经原出租人银佳超市同意，但王某在二审中举示的证据能够证明其将商铺转让给王培强时得到了银佳超市的同意，故一审判决对于《商铺转让协议》无效的认定错误，本院予以纠正。王培某基于其所认为的《商铺转让协议》无效而向王某主张退还转让费50000元的理由相应也不能成立，本院不予支持。
案例七
许昌市中级人民法院（2015）许民终字第2177号
本院认为，依据赵文雅与房东李华签订的房屋租赁协议的约定，未经房东李华同意，赵文雅不得转让。本案中，赵文雅未取得房东李华的同意，将本案涉及房屋转租给李阳阳，致使房东李华收回房屋，导致赵文雅与李阳阳之间的转租协议实际无法履行，在此情况下，一审判决认定事实并无不当。关于赵文雅的上诉理由，本院认为，赵文雅无证据证明在与李阳阳签订转租协议时告知了房屋未经房东同意不能转租的事实，且双方履行转租协议的时间为2015年1月13日，李阳阳于2015年2月12日提起本案诉讼，故原审判决赵文雅返还李阳阳转让费82700元并无不妥。
总结：
通常而言，在合同不存在无效、可撤销等情况下，房屋转让合同中约定的转让费系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。但如在履行过程中，出现不可归责于当事人的原因致使合同实际履行不能，而转让费作为取得案涉商铺剩余租期而支付的对价，根据公平原则，通过参考剩余租赁期限和实际使用时间的比例来确定返还店面转让费比例，较为公平合理。常遇春律师认为，符合以下情形条件之一的，可要求返还转让费。
1、商铺转让是否已取得出租人的同意。因承租人未经出租人同意而转租致使原租赁合同解除，转让协议亦无法实际继续履行的，次承租人有权向承租人主张返还基于转让协议所收取的转让费用。
2、商铺因违反相关规定被行政机关责令拆除等处罚导致商铺无法经营。承租方向次承租人转让商铺的，应当遵循诚实信用原则，如实向次承租人披露资产的真实情况，次承租人亦负有谨慎审查、检验房产是否符合法律、行政法规强制性规定以及双方约定的情形。对于商铺因违反规定被行政机关责令拆除等处罚导致商铺无法经营，合同目的无法实现的，次承租人可向承租方主张返还转让费。关于返还的比例，则由法院根据双方过错程度，按公平合理原则分配。
3、商铺面临拆迁、征收、政策变化而无法继续经营。若商铺因此等不可抗力原因致使次承租人无法继续经营，合同目的无法实现的，本着诚实信用、公平合理原则可向承租人主张返还一定比例的转让费。
常遇春律师，专职律师，法世界平台特约律师。专注合同纠纷、民间借贷领域，合同诈骗、集资诈骗、非吸等刑事辩护。合作交流15091098323。
法世界
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