8月的最后一个周末（8月27日-8月28日），深圳楼市迎来三盘齐开，共推2246套住宅，分布于光明、宝安、龙岗等地。
据公开数据，以上3个项目共收获约64.8亿的销售额，为低迷已久的深圳新房市场带来暖意。
看到这样的成绩，不少人直呼“金九银十”来了！
壹地产盘点了年前南山待入市的19个新盘，并按“限价”、“热门”、“小户型”、“近地铁”等特点分类，考虑置业南山的朋友可不要错过~
注：各楼盘具体的户型、面积段、学区划分、地铁站点、入市时间、价格等均以官方公布为准。
01.
2个限价盘：
毛坯均价9.2万/平
前海，是目前深圳最热门的区域，有着金融业和现代服务业的产业功能区的定位。
2019年，前海管理局明确提出，“到2021年，实现在前海经营企业不少于5000家、工作人口不少于10万人的目标”。
面对如此规模的人口数量，解决居住问题是首要任务之一。
壹地产统计发现，今年前海将有4个新盘入市，其中两个是备受关注的“限价盘”！
【天健悦湾府】
去年第二轮土拍中，被天健集团拿下的地块，因为紧靠去年初入市的天健悦桂府，被称为是“天健悦桂府二期”。
据了解，天健悦湾府约有560套住宅，主力户型为120-160㎡的三至四房，毛坯限价9.2万/㎡，预计年内入市，目前仍在建设中，尚未开放展厅和样板间。
△前海限价盘，图源：百度地图
【深业云海湾花园】
项目由深业集团联手安居集团，于去年第三轮土拍中拿下，配建5.7万㎡可售人才房。
巧的是，深业云海湾花园与天健悦湾府一路之隔，都是毛坯限价9.2万/㎡，户型和面积段也都大相径庭。
深业云海湾花园推出面积约120-150-190㎡的三至五房，房源总套数超过1000套，是前海房源量最多的住宅。
△深业云海湾花园与天健悦湾府位置，图源：网络
两个项目都是限价盘，在各种配套上也几乎一致。
交通方面 有地铁1/5/11号线前海湾站，直线距离约1公里；
商业方面 主要依靠自身配建和附近的社区商业，包括天健悦桂府、天健悦湾府、深业云海湾花园的底商合计约4万㎡，2公里还有前海万象、前海壹方城；
教育方面 有前海港湾小学、北大附中南山分校，附近还规划了一所九年制学校；
医疗方面 更不用说，1.8公里有南方医科大学深圳医院、3.3公里有南山人民医院、3.8公里有宝安区人民医院（百度地图测量），都是三甲医院。
TIPS
虽然配套很亮眼，但两个项目最大的优点就是：限价！即使加上装修费用，均价也不会超过9.7万/㎡，对于想要买入前海的朋友来说，这才是最大吸引力。
由于两个项目仅一路之隔，都是深圳本地国企开发，价格、户型、面积段、配套都不相上下，只能说见仁见智了，有需要的朋友可以等官方消息，再做具体打算。
02.
3个热门盘：
均价10万 买入前海和蛇口
最近，有3个均价10万 的项目在对外释放“即将取证”的消息。
由于地理位置优越、配套突出、品牌房企开发，收获了一大批关注，被称为接下来几个月里“最热门”的项目。
包括：颐城栖湾里、万科瑧湾悦、招商玺家园。
△颐城栖湾里、万科瑧湾悦、招商玺家园位置，图源：百度地图
【颐城栖湾里】&【万科瑧湾悦】
从地图上可以看到，位于妈湾片区，临海大道与港城路交汇处的颐城栖湾里和万科瑧湾悦紧挨着，实际上这两个新盘都属于颐城项目。
据官方消息，颐城项目共有三期住宅产品，一期为2019年入市的颐湾府，目前已交付；二期更名为颐城栖湾里，目前在建；三期以万科为主导，改名为万科瑧湾悦，也在建设中。
△颐城项目整体平面图，图源网络
虽然两个项目现在由不同的开发商主导，但是在户型和面积段上能看出一些相同的影子。
例如，
面积段上，颐城栖湾里主推117-123㎡三房，以及少量262㎡四房；万科瑧湾悦则是建面约115-170的四房住宅，以及建面约150-220㎡公寓;
价格方面，颐城栖湾里预计毛坯均价10.2万/㎡，其中约117-123㎡户型提供选装方案，装修费3800元/㎡，万科瑧湾悦则大约10万出头的价格，总价预计1200万起；
有消息表示，两个项目大概率都会在9月入市。
△颐城栖湾里效果图，图源网络
壹地产了解到，颐城栖湾里约262㎡户型所在的楼栋采用3梯2户，专梯入户，进一步保障业主的安全，提升私密性，带来极高的居住体验。
另一方面，在目前整个前海以大户型为主的市场里，四房户型基本建面要140㎡起步，万科瑧湾悦约115㎡的户型做到四房两厅两卫，实现空间利用率最大化，不得不佩服。
△万科瑧湾悦效果图，图源网络
项目西北侧规划有一所九年制学校，3公里范围内还有荔湾小学和深大附中等公立学校。
周边还有多所国际学校，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校深圳分校、深圳哈罗国际学校，共提供约4000个学位。
△颐城栖湾里和万科瑧湾悦周边，图源：百度地图
目前两个项目都已开放展示中心，颐城栖湾里还开放了样板间，在各方面都势均力敌的情况下，有兴趣的朋友不妨实地了解一下，看看自己更倾向于哪个。
【招商玺家园】
位于蛇口的太子湾片区一直都是豪宅片区，此前推出的都是高端公寓，今年将有住宅推出，而且是太子湾片区目前唯一一块住宅用地。
太子湾DY03-08项目正式更名为招商玺家园，预计推售608套房源，户型包括123-127㎡和425㎡等户型，预估价格约13.2万/㎡，计划最早9月入市。
△招商玺家园效果图，图源网络
招商玺家园位于望海路南侧、居海路东侧、源海路西南侧，属于招商太子湾项目的住宅部分。
项目定位为招商蛇口“玺”系高端产品的“标杆之作”，由4栋塔楼、幼儿园、社区配套、部分特色商业、二层车库组成。
日前，招商玺家园在微信小程序“招商好房”上公布了建面约123-127㎡两至三房的户型图，共计536套房源，精装修交付。
△招商玺家园123-127㎡户型图，图源：招商好房小程序
由于开发商只公布了小户型房源的户型图，让不少网友猜测“大小户型是不是会分开卖？”在壹地产看来，余下的60多套425㎡户型大概率会和此次对外释放的小户型一同推出。
因为大户型的数量不多，在去化上会有一定优势，但为了实现大小户型去化的均衡，开发商会通过拉低小户型价格、拔高大户型价格的方式，将整体均价维持在13.2万/㎡。
这样一来，在不改变整体均价的情况下，小户型的价格相对下降，竞争力也会提升，选择的人也会变多。
TIPS
颐城栖湾里和万科瑧湾悦处在前海妈湾片区，招商玺家园位于蛇口太子湾片区，都是目前的热门板块，也是大家常说的“豪宅片区”，区域价值很高。
去年9月前海扩容，包括妈湾、太子湾等在内的片区在城市发展层面有了进一步提升，未来这里将会汇聚大量的金融企业和高薪人才，对于片区发展和二手房市场都会有利好作用。
△前海-蛇口板块区位，图源：深规院设计所
03.
7个小户型盘：
最小面积30平起
对于刚需来说，小户型住宅虽然面积不大，却是上车南山的不错选择。
壹地产发现，南山有不少项目都以小户型为主，其中最小户型甚至做到了30㎡。
【绿景璟庭】
也就是白石洲城市更项目一期。
目前处于施工中，在建1栋5座塔楼，包含住宅、商务公寓、商业等业态，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。
绿景璟庭共有住宅1257户（保障房0户），其中≤90㎡的户型有1193户，占比达94.91%。
不过目前官方并没有公布具体的户型图，最快预计年底或2023年下半年入市。
△绿景璟庭项目周边，图源：百度地图
【丹华公馆】
位于西丽留仙洞，也是小户型楼盘，现已开放展厅，其户型为58-100㎡2-3房，共有3019套房源，其中单间2424套、套间595套。
丹华公馆与深中南山创新学校、深圳市第二高级中学都只有一墙之隔，周边还有西丽生态公园，不论是教育氛围还是居住环境都很不错。
价格可以参考隔壁的玖裕茗苑，约8.5万/㎡。需要注意的是，丹华公馆属于R3用地性质，可以理解为“单身宿舍用地”。
△丹华公馆项目周边，图源：百度地图
【鼎胜金域阳光花园】&【总章叠翠花园】
这两个项目位置紧靠，在西丽珠光北路东侧，背后靠山，对面是大沙河生态走廊。
其中，鼎胜金域阳光花园占地面积约1万㎡，总建面5.16万㎡，由两栋层高25层的住宅和一栋幼儿园组成，容积率3.36。目前楼体已出地面，预计2023年2月完工。
规划显示，鼎胜金域阳光花园共312套房源，套内面积小于90㎡288套，占比89.16%；套内大于90㎡24套，占比10.84%。
有网友爆料，项目户型面积段为77-140㎡。
△鼎胜金域阳光花园项目规划，图源网络
总章叠翠花园用地面积仅1.29万㎡，总建面5.8万㎡，由3栋100米以上的高层住宅组成。
目前并没有太多项目信息，动工情况和户型面积尚不可知，但考虑到小区体量小，应该也是以小户型居多。
△总章叠翠花园规划许可证，图源：家在深圳
地图可见，两个小区基本实现配套共享，
交通上有地铁5/7号线西丽站和留仙大道；
目前的学区是1.3公里外的南二外平山小学、深圳大学丽湖实验学校初中部，附近还有一所九年制的南山文理实验学校；
商业主要依靠1公里外的西丽天虹商场、西丽366大街、益田假日里等。
△鼎胜金域阳光花园和总章叠翠花园项目周边，图源：百度地图
【御成府】
户型最小的新盘，位于学府路和南新路的西南交汇处，已开放展示中心。
御成府原为大陆庄园三期项目，根据规划，项目由1栋40层高的塔楼和6层商业裙楼组成，约有350套房源，以小户型30-50㎡为主，容积率≤6.34，机动车位224个。
△御成府项目周边，图源：百度地图
据公开资料，大陆庄园1996年开始建设，其一期、二期分别于1997年、2002年落成，三期因存在资金、法律、绿化带拆除等多种问题与纠纷，直到2019年4月才重新获得施工许可证，但至今仍未入市。
根据近年南山新盘的入市价格，御成府预计7-8万/㎡。要注意的是，御成府目前产权已经过了将近20年，并且项目虽然为二类居住用地，但用途为单身公寓。
△御成府项目规划，图源网络
【同乐公馆】&【缙樾府】
两个项目同属于同乐片区。
根据规划，同乐公馆建设完成后，住宅只有1.39万㎡，目前户型未出，应该以小户型为主。
缙樾府的体量要大一些，工程牌显示，缙樾府分三个地块开发，包含5栋住宅楼，建筑面积约4.8万㎡，建筑层数31层，建筑高度为99.95米，目前在施工。
△缙樾府效果图，图源网络
两个项目仅一路之隔，配套基本实现共享，距离在建地铁12号线同乐南站约800米（百度地图测量）；靠近同乐实验学校，该学校为九年制；片区内缺乏大型商业，周边保障房居多，环境配套一般。
目前两个项目都在施工，并没有太多消息，且片区内较长时间没有新盘入市，价格上缺乏对标，不过可以参考附近南头片区的新房价格，大约8-8.5万/㎡。
△缙樾府和同乐公馆项目周边，图源：百度地图
TIPS
最近两年南山的小户型项目主要集中在发展成熟的南头片区，包括去年入市的南城小筑、今年的鸿荣源尚璟公馆，也都是小户型，对于刚需购房者来说很是友好。
不过要注意的是，小户型低总价的项目一般都是小社区，居住体验和配套方面相对较弱。
04.
5个地铁盘：
直线距离最短不到100米
对于购房者来说，交通的便利程度也影响着选房，壹地产为大家整理了5个“地铁盘”，包括深铁懿府三期、方直龙樾花园、汉园茗院、金桃园大厦二期、天源华府。
【深铁懿府三期】
距离地铁7号线深云站约400米（百度地图测量）。
项目位于安托山片区，总占地面积约21万㎡，其中住宅约37.8万㎡（含人才房15万㎡）、商业约2.2万㎡、公寓约2.7万㎡、办公约6.3万㎡、1所九年制学校、2所12班幼儿园、3个公交场站。
目前一二期已售完，去年11月深铁懿府二期648套房源入市，毛坯均价约10.3万/㎡，三期主推230㎡纯大户型、共296套，价格可参考二期。
△方直龙樾花园和深铁懿府三期项目位置，图源：百度地图
【方直珑樾山花园】
与深铁懿府隔着一条北环大道，距离地铁7号线深云站更近，就在地铁站的C出口。
方直珑樾山花园，原名是龙廷御苑，由深圳市龙廷房地产开发有限公司负责开发建设，项目于2021年12月动工，目前还处于施工阶段。
效果图显示，小区由4栋高层住宅、10户低层连排别墅组成。其中，高层倚靠塘朗山，别墅围绕市政路一字排开，目前户型信息暂未公示。
△方直龙樾花园效果图，图源网络
根据所在片区以及附近深铁懿府往期备案均价，方直龙樾花园大概率也会在10万/㎡左右。
目前距离最近的商业是佳兆业香瑞园的底商，其次就是2公里外的万科里购物商场。教育方面，方直龙樾花园处于哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（九年制）学区范围内，该校是南山区政府与哈尔滨工业大学（深圳）合作办学。
【汉园茗院】
位于地铁5号线长岭陂地铁站。
目前项目展厅已开，预计推出418套住宅，户型为110-185㎡三至五房，预估均价8.5万/㎡。
△汉园茗院项目周边，图源：百度地图
根据规划，汉园茗院分为A、B两区。其中，A区1栋1单元为保障房，共331户；1栋2单元至5单元为商品房，共683户。
整个A区共1014户，此次计划推出的就是位于A区的房源。
△汉园茗院A区平面图，图源网络
汉园茗院B区以商品房为主，包括1栋3个单元，容积率6.14，停车位约450个，目前释放的信息不多。
△汉园茗院B区平面图，图源网络
汉园茗院和海德园是同一家开发商，又是地铁口项目，关注度一直都比较高，加上预估均价约8.5万/㎡，确实很有吸引力。
【金桃园大厦二期】
项目位于南山中心区南头街道，距离地铁1号线大新站约200米，为1栋单体商住楼，分两单元，总层高约20层。
网传消息，项目将会推出190套、建面约70-118㎡的住宅，预计均价约9万/㎡。
项目主体早在2017年就已完工，但由于用地红线存在压线建筑的问题迟迟未能完成竣工验收，目前仍未入市，属于准现房。
△金桃园大厦二期项目周边，图源：百度地图
【天源华府】
项目挨着南头古城，与建设中的地铁12号线中山公园站直线距离不超过100米，未来还规划有地铁21号线，属于双地铁盘。
该项目由3栋住宅组成，于2018年6月取得《建设用地规划许可证》，总建面约4.9万㎡，目前已出地面，建设进展顺畅。
据网上消息，天源华府共433套住宅，建面约90-190㎡，主力户型为90-110㎡。
其中，90㎡170套、110㎡201套、160㎡29套、190㎡33套，整体布局为2梯4户、2梯5户、2梯6户。但户型图未出，也没有更多官方消息。
△天源华府项目周边，图源：百度地图
TIPS
对于地铁项目的考虑，其实更多是根据购房者自身的需求，以上几个地铁盘均价区间在8-10万/㎡，户型差异较大，目前开发商释放的相关信息并不多，建议有考虑的购房者可以等待一下，也可以前往已经开放展厅的项目处了解。
05.
还有两个南山新盘待入市
除了以上这些具有比较明显特点的项目，壹地产发现还有两个待入市新盘，分别是位于蛇口的晗山悦海城、位于西丽的羊台书苑。
【晗山悦海城】
该项目位于蛇口招商街道南海大道与工业八路交汇处，与花园城一路之隔。主要由4栋高层建筑和1栋幼儿园构成，A/B座为公寓和办公，C/D座为住宅。
2020年11月，项目推出了办公和商务公寓产品，其中，办公建面约37.5-101㎡，均价约10.5万/㎡；商务公寓建面约91-196㎡，均价约9.6万/㎡。
时隔两年，晗山悦海城住宅部分终于传出入市消息，不过暂未公示具体时间，预计准现房出售。
据了解，晗山悦海城住宅面积约160-190㎡，可售房源约90套，预计均价约13万/㎡。
△晗山悦海城效果图，图源网络
【羊台书苑】
原为西丽白芒村沙坑旧改，由万科开发。根据规划，项目共分成六个地块开发。
其中，01地块由4栋住宅塔楼、幼儿园和社区配套设施组成；02地块为27班九年一贯制学校；其余地块主要是回迁房、宿舍、新兴产业办公用房等类型。
目前羊台书苑处于施工建设中，部分地块已出地面，根据工程计划，预计2025年2月完工。
由于羊台书苑所在位置较偏，交通和商业配套都是项目的短板，不过周边的生态环境很好，自然资源丰富，未来项目建成后，将会对片区配套有较大提升。
△羊台书苑效果图，图源：万科南方区域城建
TIPS
很多人说，买房是另一种改变人生的方式，有些人买了房后进入另一个圈层，实现阶级跳跃。但现在的市场环境和规律已经变了，买好房子、买对适合自己的房子才最重要。
今天给大家简单介绍了19个位于南山的待入市新盘，希望能为大家在买房路上提供帮助，让大家少走弯路，也祝朋友们早日买到满意的房子~
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