我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔您好! 我们家庭现在在上海已有一套房,积分的话 基础分是30分. 动态分中,已缴纳社保18年. 目前的计划是再买一套小的房子 (一室或2室) 用于5-8年后自住, 要求自驾或公共交通到浦东机场和杨浦大桥都比较方便, 不考虑学区,要电梯房, 可以接受动迁房,新房和二手房都能接受, 可以接受外环到郊环区域. 目前可用现金200-250万, 由于是自营小公司, 收入银行流水不好看,商业贷款比较难 (本人快50岁). 麻烦沪叔能推荐几个区域或者是楼盘,再有就是我们这点预算,有哪些坑是需要避的. 另外,如果对 祝桥的祝祥苑/祝和苑 附近小区(据说21号线会增加川南奉公路/祝潘公路站点, 尚未公示) 和 鹤沙航城的 金沁苑 附近小区, 这两块区域作个比较的话, 各自的优势/劣势 有哪些呢? 非常感谢!
沪叔：你好，①首先要细节了解一下你的月供能力，新房因为开发商案场对接支行固定，这块如果流水不行确实按揭不好贷；二手如果月供还1.2w/月没问题，可以贷150万15年; ②新房当下250万这样只好选择崇明东滩或者长兴岛的精装小洋房; ③二手房你可以关注 杨浦大桥和浦东机场中间的位置; 如浦东 金桥 浦兴路板块 可以考虑 这边的1房 总价在350万左右，按照普宅批贷大约能贷到100万，首付250万左右; 或者可关注高桥的高行绿洲这一片次新二手的小两房基本也是350w以内；④21号线 官方公示的路线是从东靖路金桥，南北贯穿张江高科，孙桥，最后到川沙六陈路。祝桥千汇路这边没有公示的站点，听说的消息如果来自官方才有确定性; ⑤祝桥和鹤沙航城，都属于版块远郊，远郊的第一配套一定是靠近地铁口，这样未来有置换需求的时候，你好脱手。不同版块个别小区没有对比的意义，鹤沙航城相对16-18号线双轨交当下比20年后的东站枢纽更具备自住意义。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，你好，最近看楼市，非学区老破小的热度很高，我想问一下，这样的楼盘值得购买吗？未来有没有较大的价值呢？
沪叔：你好，根据上海楼市的相关数据显示，地段远，面积小总价低的房子仍然是这个城市一半以上的买房人作出的选择，虽然说近期来非学区的老破小的热度高涨不下，价格也有所上涨，但是从发展前景来看，非学区的老破小不值得投资，未来也不会有较大的升值空间，低价可能是其唯一优势。具体详见知识星球内部资料《上海最不能买的几类房产》。
提问：沪叔，你好，上海工作，刚需买房，名下无房且无贷款记录，现在有房票想在上海买套房，太贵的板块承受不起，宝山上大板块房价比较友好，但是环境差，还有军用机场，这里的房子能买吗？未来房价会不会涨？
沪叔：你好，宝山虽然被普遍认为环境差，规划落地少，军用机场严重影响居住，且限制周边发展，沪太路存在噪音等问题，缺乏高架等等问题，这些因素导致购房者对宝山敬谢不敏，价格自然也不会高。
即使如此，位于宝山的上大板块还是其优势，一是有成为市区的可能，上大发展成熟，有城市属性，不同于周浦的城乡结合气质，交通上有7号线，已经新建的15号线；二是价格优势，新房价格低于二手房价是很有吸引力的；三是南大规划，南大有大量住宅用地，相当于拥有发展配套的资金，只要一直开发，房价提升未来也是有可能的。
建议刚需可以多关注配套完善的上大板块，短期内缺点可能不少，长期看是有提升价值的。宝山买高性价比楼盘，详见知识星球内部分享《新房看房买房攻略》。
提问：沪叔，你好，上海买房，我在上海徐汇有一套梅陇村的老房子，面积大概60㎡左右，楼龄有点大，学区也比较一般，要不要卖掉呢？现在手里还有一笔资金想买一套房子，二套资格，预算总价400万到500万之间，有没有值得推荐的小区吗？
沪叔：你好，梅陇村的老房子配套比较成熟，生活便利，但是学区不太好，加上楼龄大，很容你故意跑输大盘，所以建议卖出置换新房。预算400万到500万之间，比较推荐买康桥，康桥靠近前滩和张江，承接区域的外溢居住需求，有上涨潜力，值得入手。推荐的小区有城中花园，单价5万 /㎡，小区的品质不错，内部户型也可以自己布局，小区景观环境也较为优越，居住舒适度较高，未来还有不错的升值空间，是比较推荐选择的。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，你好，外地商贷买过房已还清且卖了房，目前有首付350万，在上海买房首付要70%，夫妻公积金贷款可以贷120万，除去公积金还贷外、夫妻月供还贷能力为1.5万、作为刚需在哪里买房比较好？二手和新房都可以接受、根据这个首付比例只能买450w左右的房子、太难了 补充下、对学区无高要求 正常学校就好、夫妻分别在漕河泾和外高桥上班，刚需在上海买房、预算400-500万买什么样的房子好?
沪叔：你好，目前上海二手房执行“三价取低”，贷款收紧额度，上海二套首付7成提高到8成左右，再加上其他一些费用比如税费中介费，几乎快是全款。杨行，顾村，泗泾，浦江，颛桥符合预算的地铁新盘可以选。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
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