蒙眼狂奔、闭眼买房在上海已经行不通了,就如去年房价进行了一轮大范围补涨,但仍有一些板块没有动静,涨幅十分缓慢,甚至都不涨。

在楼市分化越来越大的当下,只要你买房不犯错,那么你就赢了绝大多数的人。

那么在上海买房,你要避免哪些坑呢,就为大家盘点一下。

01 四川北路

虹口四川北路属于绝对的上海“老贵族”,论地段除了最核心的南京西路、淮海路等少数片区,能俯视虹口四川北路的还真不多。

当年,徐家汇还只是一个副中心时,四川北路的商业已经闻名上海,但现在的房价却被徐家汇吊打。

上海浦东新区值得买吗(上海十大坑区域)(1)

比如品质小区嘉杰国际公寓,成交价一直维持在12万左右;次级小区虹叶花苑,仅8万多单价。但你知道徐家汇的标杆小区已经突破15万一平了吗,实业公寓这样的次级小区都高达12万。即使扣除学区因素,四川北路也低得多。如今,四川北路的对标已经下沉到了内环外的田林、康健,就连普陀的长寿路、武宁路都比这里高。甚至四川北路的房价与浦东杨思、北蔡处在同一个标准上。一个CAZ区域,混到这个地步的确令人唏嘘。

02 五里桥这个板块地处市中心,本身没什么问题,不建议买的原因只是当下估值太高,太贵了。五里桥属于老卢湾,紧邻新天地,不少五里桥的房东以及买房人,已经把这两个地方划等号。然而它并没有什么特别之处。除了医疗资源属于顶尖水准外,五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。综合来讲,五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多,地段稍好一些。然而,五里桥的房价已经超过了南京西路,标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等,不得不说价格高估。五里桥房价的高企,有两个主要原因。首先,黄浦区新房层出不穷,使得该区曝光度居高不下。而且,融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅,令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。其次,五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著,具有较浓的地段情怀,加上较强的财力,变相提高了房价。笔者有身家A9的朋友住在永业公寓,土生土长的老卢湾,买房只在卢湾范围内,外区只考虑南京西路一个区域。所以,外区的居民以及新上海人,还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格,其他板块的性价比要高很多。

03 真如真如大家都熟,论定位它绝对是大哥级别的。真如与徐家汇、五角场、花木一起出道,号称四大副中心,前景就像东京新宿一样璀璨夺目。不过现在只有徐家汇转正,五角场还过得去,最惨的当然是真如。真如的错说也说不清楚,罗生门一样。

上海浦东新区值得买吗(上海十大坑区域)(2)

网友怪李嘉诚,拿了最好的地却捂着不开发,办公用地竟然做成了酒店式公寓套现走人。而且这一拖,浦西第一高楼的名头都被抢走了。当然人家李嘉诚也有的说,你当地的水产市场什么的不动迁,我怎么做高大上的商业、办公。拖到现在,赶超徐家汇已经不可能了。真如只好自降身价,打造一个科创基地,号称海纳小镇。由上海副中心变身小镇,光从字面上就能看出来真如有多失落。没记错的话应该是在前年,有人购买了一套中海臻如府的房子,单价9.6万上下,总价上千万,但这里竟然涨不过浦东唐镇甚至周浦,堂堂大哥级别的区域,竟然能落到如此下场,真是唏嘘不已。

04 阳城、永和大宁是响当当的且是当之无愧的热点区域,一个金茂府把整个大宁提上了不止一个高度。就连次级新房静安府,如今的价格都高达14万一平。但是,在大宁的隔壁,阳城、永和,价格却只有静安府的一半。永和标杆小区永和家园,成交单价8-9万左右,阳城标杆小区阳城贵都成交价在9万多每平,这两个地方对于在上海中环来说,实属不应该啊。这里又有地铁,又有大融城,又在静安区,可是价格却一直处于低位,就连隔壁的宝山大华都快赶上这里的房价了,可见这里有多落魄。其实,阳城、永和的房价能这样拉胯还是因为老旧小区扎堆,城市界面差,产业薄弱造成的,而像这样的区域,上海真的还有很多很多。

05 彭浦新村同样的,还有彭浦新村,靠近中环,有1号线地铁。但它的问题还是太老了,整个社区居民群体老龄化特别严重,也没什么空地来做规划和产业。整个片区的潜力很一般,区域自住可以,保值升值就不大行了。

上海浦东新区值得买吗(上海十大坑区域)(3)

除了文物,房子越老越不好卖,这是一个不争的事实。而那些没有电梯,缺少车位,人车不分流,户型奇差的老破小,也终将在时代的洪流中,被慢慢抛弃。所以类似于彭浦新村这样的区域,就是涨的少,跌的多。行情好的时候喝点汤,行情不好的时候要割肉。

06 中原杨浦中原位于杨浦的东北角,是杨浦最偏的一个板块,被称为是“杨浦区的西伯利亚”。区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。这里开发较早,原先是一片农田,后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程,一批居民被动迁到了这里。

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这就导致了中原现在几乎全是老公房, 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。最近几十年,在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候,时间在中原仿佛是停滞了。另一个问题是这里的人口老龄化也比较严重,没有人口增量,区域内的年轻人也在不断往外走。商业配套上,就一个小小的中原城市广场和欧尚超市。虽然隔壁就是新江湾城,中原板块仅有的一个新房盛世御龙湾还总想接着新江湾城来卖,但怎奈板块能级之差距,购房者也也就不认可,所以两者完全不能比。这里就属于前期过于成熟,当下没有空地和新规划,正在老去的板块。

07 美兰湖美兰湖的规划始于“一城九镇”,刚开始就定位高端居住区,起点颇高。有段时间与新江湾城并驾齐驱,号称上海楼市两张王牌。

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但体现在房价上,美兰湖就真的差强人意了,这里有地铁直达,距离市区又相对较近,甚至比五大新城都近得多。嘉定新城、松江新城、临港新城,单价已经突破5万;青浦新城、奉贤新城,单价已经突破4万。但是,美兰湖的别墅,现在也只卖4万多,但你知道,早在2010年,这里的别墅也达到过3-4万元/平米吗?

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房价涨幅如此之小还是因为这里的规划大多都烂尾了。奥特莱斯2009年开业,一直经营不顺,撑到2018年关店倒闭。现在这里建起了幼儿园。诺贝尔公园建成后从未开放,这所公园起的唯一作用就是帮开发商卖房子。中福会幼儿园开了几年,后来牌子撤了,已经更名美兰湖幼儿园。国际会议中心冷冷清清,过来开会的不多吧,二楼整层租出去做了饭店。北欧风情街刚出来时火了一把,大家没见过这洋气玩意儿,后来见多了就没人来,商店纷纷倒闭。五星级皇冠假日酒店关门多年,门口杂草丛生,大堂成了农民工宿舍。也就一个高尔夫球场顺利运营,会员门槛300多万,跟普通百姓没什么关系。当年吹的牛几乎都没兑现,称得上上海最失败的规划之一。

08 惠南作为浦东南部中心区域,惠南的起点相当高,毕竟这里当年是南汇县治所在。毕竟当年南汇又是中国十大富县。

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2003年这里就规划了50万方的超级商业综合体——五角世贸商城。去年南翔印象城开业后,登顶上海商业体量第一,商业面积高达34万方。去逛过的朋友都感叹,真的是大啊。想想2003年,万达还没遍地开花,大部分地区都没见过商场的时代,一个50万方的商业综合体得有多震撼。所以当时也提出了上海之最:上海最大的商贸中心。磨磨蹭蹭2009年建成,却一直闲置,仅有的几家商铺也迅速倒闭。打造上海最大的农产品批发基地,农贸市场,是最低级的商业形态,低级到御桥都不想要,屡次建议上农批搬走,租金更是低至1块多,几近免费。惠南烂尾的不仅商业,还有大学城。在松江大学城还在规划施工时,南汇大学城都已经开始招生。不过后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走,复旦大学太平洋金融学院停止招生。南汇大学从此一蹶不振——一所本科学校都没有了,有人建议改名为:南汇大专城。惠南烂尾的不仅大学城,还有道路规划。惠南现在整体以引入动迁房为主,其他市政规划推进极慢,许多断头路都不打通。这些烂尾项目的背后,是惠南镇整体地位的下滑。

09 徐行说来很有意思,徐行要地王有地王,要地铁,嘉闵线反正也接近了,但这里的房价就是纹丝不动。嘉定新城4万时,这里3万多;嘉定新城4万5时,这里3万多;嘉定新城破5万,这里还是3万多。反正它就是“宠辱不惊看庭前花开花落,去留无意望天上云卷云舒”,说的就是徐行了。

上海浦东新区值得买吗(上海十大坑区域)(9)

就想说,金山大农村的朱泾都站到差不多3.2万了,大嘉定徐行竟还能这样,可以的。

10 杨东浦东内环的价格洼地杨东,其实杨东的整体以品质商品房为主。这里绿化充沛,小区方正,片区内几乎没有“老破小”。这样一个内环次新片区,房价却被中外环的三林、杨思追上。究其原因还是因为这里地铁空白,学区也没有太大优势。另外这里是属于浦东重点开发的空白区域,否则就不会随手取一个名字“杨东”——杨高南路以东这样的名字了。如果我们认真思考一下,重点开发的名字,一向都非常洋气且高大尚的,比如联洋、碧云,尤其是森兰,翻译成英文是sunland。杨东,这个土掉渣的名字,你觉得还能有多大潜力?上海可不止有以上这些区域不值得购买,而像郊区的众多区域,也同样不值得推荐,文章有限,日后再为大家默默盘点。买房是个很科学的事儿,我们要用发展的眼观来看,这样才能避免入坑。

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