怎么测算公摊面积（普通人想计算公摊面积有多难）

曾经有个朋友在买房拿钥匙后跟我说，房子的面积变大了，要补交房款，怀疑是开发商故意加大了公摊面积，想去申请复验。

我对他说：“还是算了吧，房子的面积你是算不出来的，老实补交房款，到时如果转手，同样可以多卖点面积。”

我这个说的是实话，一名普通的业主，即使把全套图纸摆在你面前，房屋任你测量，你也不一定算得出房屋的公摊面积等相关数据。

因为每一户的公摊面积是无法直接测量的，所以一般是先测量计算出总的套内建筑面积和总的公摊面积，两者相除，得出该楼层的公摊系数，然后再根据每一套户型所占的面积比例来分摊公摊面积。公式为：A户型套内建筑面积/总套内建筑面积*公摊系数。这里面有几个专用名词，我在后面作一些解释。

那么要想计算出公摊面积需要怎么办呢？你需要具备以下三个条件。

1. 整栋房屋的建筑蓝图（有时甚至需要整个小区的规划图纸）。
2. 正确的测量方法。
3. 正确的计算方法和计算规则。

首先房屋的建筑蓝图需要到房管部门申请查阅，而且需要有充分的理由，那么暂且相信你能做到。

另外就是正确的测量方法，只要用点心，你也可以学会。

• 难点就在于计算方法和计算规则。

下面我就重点聊一下关于公摊的计算方法和计算规则，我了解这些之前，我们首先要明白几个专有名词：建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积、公摊系数、公摊率。

这里要注意的是：不管哪一种面积，其计算规则都是外围墙体的中轴线所围合的区域，而墙体中轴线的尺寸我们是没法测量的，只有先测量房屋的净空尺寸后，再根据图纸查看墙体厚度后再计算墙体中轴线尺寸。

1. 建筑面积：建筑面积也可以称为产权面积，也就是我们买房时合同（或房产证）上所记载的面积。而一个小区的总建筑面积在土地拍时就已经确定了（根据容积率计算出来），在土地出让之前，规划部门就会给这块地设定一组经济技术指标数据：包含容积率、建筑密度、绿地率等。地面上总建筑面积＝土地面积*容积率。
2. 套内建筑面积：很多人可能听说过套内面积、实用面积等说法，甚至会把这两个名词划上等号，但是这两称税并不科学规范。在相关规范文件中正确的叫法是套内建筑面积和套内实用面积，而套内建筑面积和套内实用面积也并不相等。套内建筑面积＝建筑面积-公摊面积。
3. 套内实用面积：这个面积才是我们走进房子后所能直观感受到的面积，也就是我们房子内部的净空面积，套内实用面积＝套内建筑面积-套内墙体所占面积。
4. 公摊面积：这个就不用说了，很好理解，就是公共区域所利用的面积，但要注意的哪些区域可以划分到公摊面积，这个就难说了，因为它不仅仅包含我们所熟知的公共过道、电梯井，设备房等，甚至还会包含不在该栋房的物业管理服务用房，当然，这个可以根据建筑蓝图来查看，原则上是给谁服务，谁来公摊
5. 公摊系数和公摊率：这两个都是衡量公摊面积大小的一个数据，但计算方法不一样，结果也相差甚至远。公摊系数＝公摊面积/套内建筑面积，而公摊率＝公摊面积/建筑面积*100%（公摊系数一般用小数表示，公摊率用百分比表示）。在房管部门出具的验收文件中一般会以公摊系数来表示公摊的大小，而并不是公摊率。

假设一套建筑面积为120平方的房子，公摊面积为30平方，那么其套内建筑面积则是90平方，套内实用面积＝90平方-套内墙体面积，大约在80平方左右（不同的户型墙体所占面积不一样），公摊系数为30/90*100%＝33.33%，公摊率为30/120*100%＝25%，如果是一些商住楼，由于其电梯和设备用房相对较多，公共前室也比较大，那么其公摊系数很有可能就会超过50%，如果是一些室内的商铺，其公摊系数会更大，甚至会超过60%。

下面是我自己绘制的关于各种面积的示意图（虚线框内）：

各种面积的示意图1

各种面积示意图2

也许有人会觉得上述的一些计算公式会比较小儿科。那么下面就来聊一下复杂的公摊法则。

我们假设有这样一栋房子：一二三楼是商铺，四楼以上是住宅，而某一部电梯从一楼开始要经过所有楼层，那么一二三楼的每一间商铺都要对所在楼层的电梯区域面积进行公摊，另外还要对该楼层的过道和设备用房进行公摊。而另一部电梯却不经过二三楼（不开门），直接从一楼到达四楼以上的住宅，那么四楼以上的所有住房，不仅要对它本楼层的公共区域进行公摊，还要共同对一二三楼的电梯井进行公摊。怎么样，晕不晕？

所以对于这栋楼来说，并不是每一间房子的公摊系数都是一样的，只能说每一层的公摊系数是一样的，当然，对于一些纯粹的住宅楼，整栋的公摊系数一般会是一样的，但对于不同的楼栋，公摊系数又可能不一样。

我以上的举例，都是在实际中相对简单的情况，如果是一些更为复杂商住混合楼，想要计算公摊面积，不仅要看懂图纸，还要要弄清楚整栋建筑中每一个区域的使用功能以及为谁服务，最后在现场实际测量，才能计算得出。