导语
京西商业沉寂已久，五棵松地铁附近的华熙HI-UP悄然完工并拆除部分围挡，这是近几年来北京西部唯一新增的大型商业综合体。北京商报记者近日走访发现，屈臣氏、宜家、言又几书店、时代美术馆等颇具体验式风格的商业项目已装修几近完工。然而，此前五棵松商圈遭遇商业项目的屡次失败，原本明显的观赛客流和周边商业空白等优势，也被打上了问号。专家分析认为，京西消费力足够旺盛，之前一直处于“往外走”的状态，有体验性更强的非传统百货业态，才有可能吸引当地消费者回流。
入驻体验式项目
位于五棵松地铁站和乐视生态中心之间的一块大型空地，之前一直被围挡拦住施工，近日工地多处围挡被拆掉，露出了“真面目”。北京商报记者走访发现，已经有门店装修几近完工，屈臣氏、阿迪达斯、宜家订货中心、言又几书店、新元素、时代美术馆、原麦山丘等品牌已经初步露出，引入体验式项目的意图较为明显。
据了解，HI-UP是五棵松文化体育中心二期工程，与周边的篮球主题公园——HI-PARK同属于华熙国际投资集团，按照华熙国际规划，建成后，HI-UP建成后，预计将有41家餐饮类、14家文化体验类、13家酒吧夜店KTV、22家特色设计师店及20家配套服务类企业入驻，五棵松附近将成为京西的一个体育娱乐中心。
HI-UP是五棵松文化体育中心二期工程，地块原为北京奥运会棒球场，总用地12.3万平方米，分为三层，其中地下二层和三层为公共停车场，共有车位约2800个；地下一层为群落式建筑，结合近两万平方米的下沉广场形成HI-UP的商业区，总建筑面积约5.3万平方米。根据规划，HI-UP商业区中央为花园式喷泉广场，周边为分散建设的群落式商业建筑，将有110多个不同面积的商家落户HI-UP，群落式建筑顶部为文化体育公园，通过连廊将屋顶连通。此外，作为商业建筑，HI-UP还将在人群聚集区域设置多块不同形状的大屏幕来烘托商业气氛。
对于工程进度以及何时完工入市，截至发稿，HI-UP方面还未回复北京商报。不过据现场施工人员介绍，今年年底工程将基本完工。
欲沾光观赛客流
在人流组织上，HI-UP将与地铁一号线五棵松站打通。去年底，五棵松地铁站出口处的地下商业五棵松998突然开放入口，从其地下穿行，各个商铺已经规划完毕，动线流畅，最终与卓展购物中心地下一层超市相连。不过，目前五棵松998入口早已经关闭，而卓展超市也在今年七八月份关闭，目前该超市处已经被围挡遮盖。
按照华熙国际的规划，在HI-UP建成后，场馆观演活动的人流和来商业的人流可不用出地铁就可以直接进入HI-UP，同时满足五棵松场馆观赛观演人群、周边企事业单位和居民的日常餐饮、娱乐和休闲消费需求。公司希望HI-UP能够成为北京西部一个精品荟萃的餐饮娱乐空间、休闲放松空间、聚会消遣空间和商务交流空间。
实际上，在卓展购物中心开业初期，也将观赛客流作为一大商业优势。然而当时有分析认为，在实际运营中，如果不能紧紧抓住消费者对商业的实际需求进行业态布局和品牌选择，将可能仅仅沦为为观赛人群的“大食堂”和“停车场”。北京商报记者在此前多次对卓展购物中心的走访中发现，一些演唱会、热门赛事均为五棵松商圈带来了不少客流，自驾到此的消费者也往往会选择将车辆停在卓展购物中心。不过，分析认为，除了停车场、餐饮业态比较受到欢迎外，过于高端化、品牌特色不足的零售区域尚难与周边赛事产生联动。
具有经营商业项目经验的业内人士表示，爆发式客流对购物中心零售消费提升的效果有限，但消费者在购物中心内的消费行为并非只是一次性完成的。在赛事活动期间，通过在购物中心内提前设置折扣促销、商业路演等活动，可以让消费者在去往餐饮等场所的路上或是短暂的游览时间内，对零售品牌产生一个好印象，这样会影响到这些消费者日后选择在其余闲暇时段前来购买心仪的商品。
待破京西商业“死局”
北京西部之前一直缺乏有承载力的大型商业项目。2011年10月20日，进京十年的太平洋百货关闭了开业两年的五棵松店，一方面来自于太平洋百货自身经营压力，另一方面由于其所在的华熙乐茂在2010年刚刚易主。
在华熙乐茂时期，这个体量34万平方米的商业项目在运营的三年多时间里，多次延期开业，运营团队变动频繁，不仅品牌受损，商场也一直未能进入经营正轨。接盘华熙乐茂的卓展集团擅长高端风格，接手后目标是将其打造成“京西商圈最闪亮的新兴地标”。不过，情况也没有太大改善，“北京版”卓展购物中心始终难以复制在东北市场的成功，多数国际大牌持观望态度迟迟不开业。2012年和2013年，卓展购物中心先后两次宣布开业，但时至今日这家商场仍未实现整体亮相，除了餐饮和电影院，其他店铺一直难以步入正轨。卓展接盘后，情况也没有太大改善。开业初期，多数国际大牌持观望态度迟迟不开业，这让卓展购物中心一层区域出现大面积围挡，在随后的运营中，尽管不断有品牌入驻，但商场空置区域依然不小。与之相对应的是，支撑商场客流的仍是华熙乐茂时期就引入的耀莱国际影城和餐饮。
去年底有消息爆出，蓝色港湾已经接手卓展。以此推算，作为京西典型的主流商圈，五棵松周边在近十年间都未能实现大型商业的正常运营。
拦截消费者“外逃”
北商研究院特邀研究员、北京商业经济学会秘书长赖阳表示，商业项目不在于数量多少，规模大小，而是要看它是否满足了消费者的需求。
在他看来，京西消费力旺盛，完全可以支撑大型商业，“京西其实有一些大型商业比如西四环的金源，更往北去的华润五彩城都经营的很不错，五棵松地理位置优越，但是之前的太平洋百货、卓展等都是传统业态，品牌店居多，这些大部分可以由电商代替，而消费者需要的以吃喝玩乐生活方式为中心的体验式消费一直缺乏。”与之相对应的是，京西消费者早已经习惯性的“外逃”，更多选择在翠微、西单、东单等商圈进行消费。
不过，也有消费者认为，因为附近场馆经常举办演唱会、球赛等大型活动，而且因此而造成的交通压力及客流量压力非常大，如果再将HI-UP与之配套，恐怕会吸引更多其他区域的消费者前来，在交通基础设施方面将面临更大的考验。
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