记者/毕影
最近常听人说：“二手房市场冷了”。
房报君想说两句话。
第一句，你说晚了。
2019年1月，房报君曾发过两篇关于二手房市场的预测，其中一篇提到“二手房堰塞湖”，另一篇则是“长春二手房拐点将至”，预判今年二手房市场遇冷。
如果你相信了房报君的判断，在上半年离场，收益会很不错。
第二句，你说早了。
因为明年的二手房市场会更冷。现在很多人意识到了市场的变化，但还想挺着价格观望，二手房价格明显下挫的节点，也确实还没到来。
也许，这是你离场的最后一个好时机。
2019年，长春二手房市场最大的变化，是最“刚”的二手房——二手学区房软了。
以往即便二手房市场行情不好，名校学区的二手房价格依然基本坚挺。
然而，自从10月17日朝阳区率先发布4所热点学校的学位预警之后，长春新区也发布了学位预警。随后，长春市及多个区都陆续出台了中小学招生入学新政，热门学校“多校划片”、“电脑派位”已经清晰成为明年趋势，不能100%上名校的二手学区房，让购房者不敢轻易出手，市场迅速降温。
据安居客二手房数据显示，曾是省二学区的南湖新村二手房，在学位预警和新政出台前，挂牌价格基本在3万元/㎡左右，不少房源价格都在3万元/㎡以上，而在新政和学位预警之后，挂牌价格在2万元/㎡左右的房源明显增多，有些房源价格直降1万元/㎡。
图片为安居客南湖新村二手房挂牌价格表（学区预警后）
图片为安居客南湖新村二手房挂牌价格表（学区预警前）
房地产报记者走访了东师附小和省二实验附近的中介，中介人员表示，学位预警后，家长的确有顾忌了，而且近期成交量的确有所回落，部分房源有不同程度的降价。
名校二手学区房光环不再，也让购房者恢复理性置业。
二手学区房市场遭遇速冻，二手房市场整体也不乐观，这种情绪已蔓延到房报君办公室。
房报君有同事家住经开北，100平精装修小三室报价96万，从8月份挂牌到现在，不说无人问津也差不多了，中介带客户来看房的次数掰着手指头都能数过来。
“大哥，不行咱价格往下降两万吧，兴许问的人能多一些”，中介已经不止一次劝同事降价，但他不想降，还想挺挺看。
然而，很多着急出手的卖家已经开始降价了，随便翻翻朋友圈，“急售”、“直降”、“再降”字样比比皆是。
房报君采访了包括经开、北湖、朝阳等区域的中介门店，中介普遍的反映是，现在市场确实跟天气一样冷了。尤其是房价在过去2年涨速较快的区域，二手房市场降温明显，成交量不高，且成交周期变长。
据长春房协数据显示，2019年1-10月，二手住房交易73070套，交易面积598.1万平方米，同比下降9.2%。
如今，更多的卖家跟房报君的同事一样，不降价先挂着观望；而买房者也不再轻易出手。整个市场弥漫着观望情绪。
文章写到这里，一定会有购房者会问，现在是应该赶紧卖房吗？买二手房什么时候合适。
房报君在开篇就曾提到，今年还不是二手房市场最冷的时候，明年才是。
为什么这么说？
1、新房供应量，未来3年都是高峰期
截至目前，2019年长春挂牌出让的商住用地已达800多万㎡（含近期挂牌未成交地块），是近10年来，长春土地市场供应量第二多的一年。
注：此图2019年数据为截至发稿时数据
与此同时，长春棚改也按下加速键，高新区、绿园区、宽城区、二道区很多棚改项目在今年都有动作，其中三环内棚改项目的用地面积预计就在400万㎡左右，这些都将在未来几年形成土地供应，最终形成新房供应市场。
未来3-5年，长春新房市场供应，将迎来又一个高峰期。
而据长春房数据，截至10月末，商品住房的库存面积达1022.2万㎡，同比增长18.1%。
新房供应增多，存量扩大，如何保证销量？
今年下半年以来，我们看到，开发商为了拉客户也是绞尽脑汁：从7字头的价格战打响，到购房增家电、购物卡，长春楼市未来几年不会再有闭着眼睛也能日光的时候了，大家为了业绩打折的打折，优惠的优惠...（点我看之前分析）
新房市场的过剩行情，反过来一定会对二手房市场形成冲击。
2、环外新兴板块，形成众多房价洼地，削弱二手房性价比
今年以来，长春大岭、合隆、范家屯、奢岭等环外板块崛起，一方面，这些板块已经开始吸引大品牌房企入驻，另一方面，房价亲民。这使得距离这些区域较近的汽开区、宽城区、高新区等地的购房者，可以用每平六七千的价格购买到品牌开发商的新房，就不会考虑主城区的每平八九千甚至过万的老破小二手房。
而随着交通、教育、医疗、商业等配套逐渐在新兴板块落位，影响很多人购买二手房的成熟配套因素，也在变弱。
在更具价格优势的环外板块新房吸引下，一部分购房者抛弃主城区的老破小二手房。
2020年之后的长春二手房市场，是供给端的格局发生了重大变化，如果你认识不到，可能投资就会有更大风险。
那么二手房价格会有很大波动吗？
房报君认为，类似名校二手学区房这种虚高的房价会大幅缩水，但是以自住需求为主打，特别是临近轨交等硬核配套的二手房，还是对市场有抗体的，甚至还会有波上涨。（详见昨日报道）
如果2018年中你看到房报君的提示，房价不会再涨了，没有在这之后投资房产，那么也不会影响收益。
如果你急用钱，有二手房要出手，那么见好就收吧，价格比预期稍低点也可以离场了。
如果不着急，而且也有能力继续持有三年以上，那么可以观望。
至于想买二手房的人，现在开始慢慢挑吧，而且有讲价的空间，现在是买方市场了。
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