Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（天河北）
在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。
时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。
商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。
小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。
中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。
注：
（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。
（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。
（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。
小区简介（天河新作）上期文章为大家介绍了隆德大厦，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的天河新作。
天河新作是凯德置地在广州市开发的第一个中高档住宅及商业综合项目，周边写字楼、购物中心和休闲娱乐设施更是一应俱全。
小区户型涵盖96平方2房~230平方4房，适合刚需和改善型家庭，推荐指数：4.5星。
天河新作基本信息：
小区地址：天河区天河路77-83号
当前均价：103688元/平方米
建筑类型：塔楼 板楼
建成年代：2007年
开发商：凯德置地
物业：万宁物业
物业费用：4.5元/月/平方
总户数：住宅386 公寓192
总车位：180
容积率：5
绿化率：30%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（天河新作）天河新作于天河区天河路77-83号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。
天河新作距体育中心东侧仅350米，小区住户前往体育中心观看体育赛事和演唱会，或进行休闲锻炼，均非常方便。
（2）交通
天河新作北临天河北路，南临天河路，东临天河东路/华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号石牌桥站距小区280米，1号线体育中心站距小区380米，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。
●自驾
小区停车场出入口距广园快速路最近入口的最短线路为2100米，不堵车的情况下5分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：距小区最近的幼儿园为旁边名雅苑小区内的广州幼儿园师范学校附属天河第二幼儿园，位于小区西侧200米内，家长接送非常方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有广州市高乐堡幼儿园、侨怡苑幼儿园和信孚远景幼儿园等，如上图所示。
对口小学：地段对应的公立小学为天河区华康小学，学校位于华晓街5号，与小区仅一墙之隔，家长接送方便。
该校是一所英语特色学校，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，先后荣获“天河区办学进步奖”、“天河区一类小学办学水平综合奖”、“天河区一类小学体卫工作质量优秀奖”和广州市实施“国家体育锻炼标准”先进学校等奖励和称号。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学：华康小学对口直升初中为广州中学，名雅校区距小区仅150米，初中学生自行上学放学完全没问题。
因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读，天润校区位于天寿路20号，距小区约600米，上学放学稍麻烦。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：林和街社区卫生中心位于天河北路382号，距小区900米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院：离小区最近的三甲医院有天河区妇幼保健院，距小区约1100米；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、中山大学附属第三医院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区B3栋公寓自带4层底商，店铺业态丰富，日常消费非常方便。
太古汇与小区仅一巷之隔，这里云集逾180家知名品牌：全球一线品牌奢侈品牌、国内外品牌时装、家居生活用品和精致美食佳肴等，应有尽有。
（6）文化资源
天河区少年宫创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。
现馆址位于龙口西路8号，距小区约750米，步行约8分钟。
据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。
小区详评（天河新作）01小区实景
上图为小区东门，位于B2栋东侧，临近天河东路。
上图为小区南区，位于华文街北侧，与太古汇一路之隔。
从上图牌匾可知，小区是由凯德置地开发的楼盘。
从小区西门进来，是小区的后花园，园径干净整洁，花草管理得很好。
花园布局得非常精致，充满了新时代住宅气息，见上图。
上图为前后花园之前的通道，位于A1与A2栋之间。
上图为B1栋8F电梯间，过道偏窄，但预留了窗户通风和采光；另外，公共区域装修用料不错，保养新净。
从B1栋低楼层南向阳台俯视，能看到小区的前花园，园中的标准泳池占据了花园大片区域（上图）。
B3栋服务公寓与小区前花园之前是地下车库的通道，花园有护栏分隔，见上图。
从B1栋低楼层北向窗户俯视，能看到小区后花园的一部分以及网球场，见上图。
A1栋首层架空层设置有儿童游乐区域，无论晴天还是雨天，孩童们都可以放心玩耍。
上图为小区住宅的外立面，米白色的墙砖和浅绿色的玻璃交相辉映，外观时尚，深受80后年轻消费群体青睐。
02房源展示
天河新作户型涵盖96平方2房~230平方4房，本期为大家介绍的是230平方南向4房户型，请欣赏。
▼户型图▼
▼入户门及玄间▼
▼餐厅▼
▼客餐厅过道▼
▼客厅▼
▼厨房▼
▼主卫1▼
▼主卫2▼
▼公卫▼
▼卧室套间1▼
▼卧室套间2▼
▼卧室3▼
房源点评：
户型优点：230平方的平层，户内各开间宽阔舒适；双阳台南北对流，通风佳；双套间的设计，适合多人家庭。
户型缺点：厅出阳台狭小，空间不足。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
天河新作由3栋33层板楼（A1、A2和B1栋）和2栋30或32层塔楼（B2和B3栋）组成，其中A1、A2、B1和B2栋为纯住宅，B3栋为服务公寓；B3栋底下3层为商业裙楼，4F为空中花园。
配套方面，小区带三层地下停车场、运动场和标准泳池，以及大面积精致花园，业主活动空间充足。
（2）户型详解
小区户型涵盖96平方2房~230平方4房，具体的户型图和户型汇总表见下文。
▼96平方户型图▼
▼118平方户型图▼
▼125平方户型图▼
▼126平方户型图▼
▼129平方户型图▼
▼137平方户型图▼
▼230平方户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼栋/楼层会有些许偏差。
04户型小结及买家预算
优点方面：A1、A2和B1栋为板式建筑，南北通透；主力户型为125平方以上，宽敞舒适，适合大部分改善型家庭。
缺点方面：部分户型无厅出阳台，有厅出阳台的楼层，阳台面积过小，活动空间局促；B2栋东侧户型临近天河东路，易受噪音影响。
市场方面：当前市场成交均价为10.3万左右，正常挂牌价在10.5~12万之间；因不同楼栋不同朝向参差较大，部分心态硬的业主，目前挂牌价高达14万。
想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？请私信联系。
▼含税价格预算▼
小区2房户型购买预算在1100~1200万之间，3房户型购买预算在1300~1600万之间，4房户型购买预算在2600~2700万之间，各区间预算详见下方表格。
注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
升值潜力天河新作于2006年开盘，2007年建成，2006年的开盘价约为12000元/平方米，当前二手成交均价为103688元/平方米。
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出，天河天作2006年以来的年均增值速度为14.43%，16年间增值7.64倍。
看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？
欢迎继续追看本公众号，后续将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，请私信联系。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信联系。
总结本期主要介绍了天河北板块的天河新作，小区户型涵盖96平方2房~230平方4房，适合刚需和改善型家庭。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的明星小学--华康小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。
（2）对口的华康小学和广州中学均在小区150米内，上学放学接送方便。
（3）区位优势明显，南临天河路，东临华南快速干线，北临天河北路，西临广州大道中，自驾出行非常方便，10分钟可到珠江新城；地铁3号线石牌桥站和地铁1号线体育中心站均在小区300米范围内，公共交通和旅游出行方便快捷。
（4）邻近天河区少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好，生活便利度高。
（6）小区与天河体育中心和太古汇相邻，业主们茶余饭后无论是到体育中心休闲锻炼，或到太古汇休闲购物，都非常方便。
（7）物业管理优秀，小区公共区域和花园保养如新，安保工作到位。
（8）小区为天河北华康学位楼龄最新的小区，辨识度非常高。
（9）小区住宅部分仅2梯3户、2梯4户设计，舒适高度。
缺点方面：
（1）小区自2007年交房至今15年，楼龄偏长。
（2）B2和B3栋东侧临近天河东路，住户易受噪音影响。
（3）部分楼层无厅出阳台，部分楼层阳台偏小。
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