西宁,青海省的省会城市,是青藏高原之上的第一人口大城。作为省会城市,不仅仅是青海省的经济中心,也是青海省的房价高地。西宁的房价也一直牵动着全青海人的心,也是每个人茶余饭后的主要谈资。

什么原因西宁房价上涨(西宁楼市下跌的三大信号已经出现)(1)

根据统计局数据显示,西宁的房价从10月份开始已经2连降了,10月份西宁新房房价环比下降了0.3,二手房环比下降了0.6,11月份西宁新房环比下降0.5,二手房环比下降0.7,自此西宁正式开启降温模式。

不过目前还是有很多人觉得这只是一次小波动,西宁的房价后期依旧还是会再度涨起来,毕竟西宁作为省会吸引着全青海600万人口。

那么事实真的如此吗?我看未必,因为西宁楼市下跌的四大信号已经出现了。

NO1、人口增速逐渐放缓

什么原因西宁房价上涨(西宁楼市下跌的三大信号已经出现)(2)

楼市有句话,房价趋势长期看人口、中期看土地、短期看金融,那么我们先从西宁人口来看看西宁房价趋势。

人口基数少:2020年,西宁市常住人口为246.8万人,抛开湟中、大通、湟源几个区县,西宁目前主城区人口也就是个150万人左右,所以西宁目前的整体人口基数并不大!

自然增长率下降:西宁的户籍人口自然增长率在逐年下降,2017年以前西宁的户籍人口自然增长率基本上一直保持在5‰以上,最高的时候更是达到了11.18‰,但到了2020年西宁的自然增长率以降至3.18‰,虽然目前已经放开了三胎,但西宁生三胎的意愿并不高。

迁出的人口多:虽然每年迁入西宁的人口较多,但其实每年迁出的人口也不少,过去10年基本上每年都有两万以上的人口迁出,净迁入人口基本上也就是个6000左右。

随着周边大城市的不断虹吸,以及西宁不断上涨的物价和房价,西宁的整体人口增速都在不断地放缓。

NO2、西宁土拍市场热度骤降

什么原因西宁房价上涨(西宁楼市下跌的三大信号已经出现)(3)

中期看土地,西宁前几年的土拍市场非常火,像海湖奥莱城当时拿地最高溢价率直接达到了260%,但随着全国房产调控以及楼市区域饱和,小开发商已经全部退出楼市,剩下几个大开发商也开始观望了。

就拿11月份集中挂牌出让的9宗土地来说,有5宗流拍,2宗底价成交,另外2宗至今为止无人报名,可见西宁土拍市场热度也已经开始骤降。

NO3、越来越多的中介开始介入新房销售

什么原因西宁房价上涨(西宁楼市下跌的三大信号已经出现)(4)

关注西宁楼市的朋友最近都会发现一个很有意思的现象,那就是此前朋友圈老发二手房的那些中介都开始大力推广新房了,这也就说明西宁的销售潜力已经出现了枯竭。一方面是因为西宁的二手房市场已经快凉了,每个月的成交量几乎屈指可数。一方面是因为,各大开发商为了更多地赢得客户在大力推广自己楼盘,据说北川某项目买一套给中介的返点高达2万多。


所以从以上3大信号来看,西宁楼市在未来很长一段时间内将还会保持一个降温的趋势,大家不要盲目杀入楼市,如果是刚需等等看也无妨。#西宁#

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