7月临近月底，最近市场上购房的声音没那么热闹了，更多的变成了开发商、促销、特价房信息频出。
今年真的是很特殊的一年，这种特殊表现在整体经济大环境的确不好，疫情的影响需要一定时间的恢复期，而老百姓们的收入、就业预期更需要恢复，这样的环境之下购房者整体数量减少，也是必然的。
01.
既要看整体 又要区分局部
买房想判断房子的短期走势，无非就是看短期的供需；看长期的价格走势，相对是看城市、片区发展，具体楼盘的稀缺性。
落到2022年的济南楼市，感受最深的是两点：
1、有钱人手握400-500万，没什么好买的改善盘，可选余地非常小，导致次新二手房价格水涨船高。
2、普通刚需购房者购买力下降，购房群体锐减；而你看雪山、唐冶、神武、张马、新东站、党家、西客站、王府庄、药山、北湖有大量在售和新入市楼盘。
这种楼市的供需状态导致了CBD、高新、奥体周边的次新二手房价格有所上涨。比如财富中心二手房从2020年下半年开始上涨；比如中垠雅苑、海信贤文世家二手房今年价格也有所抬头；中海奥龙观邸尽管房龄差不多10年左右了，价格也一直上行，中海天悦府部分小洋房价格站上了25000 ；大汉峪片区小高层二手房价也真心不低了……
反观刚才提到的诸多刚需片区二手房，因为限售政策调整，突然大量次新二手三室挂牌量激增，导致价格非常平稳，低于周边在售新房的房源比比皆是……
02.
促销 价格战在所难免
近期北湖片区（远洋湖印都会）、唐冶片区（远洋潮起东方）、彩石片区（新中铁城）相继有楼盘低价促销，在我看来这算是星星之火了，刚需片区的大规模促销、价格战，在下半年是不可避免的。
唐冶能建紫郡兰园必然会低价入市，但是楼座位置是整个地块最差的，北侧就是东西主干道飞跃大道，同时小区内还有一栋租赁住房，品牌也没有特别突出；新东站的天鸿公园大道二期低价入市，对整个片区同样有很大的杀伤力，毕竟配套成熟，且天鸿深耕新东站十余年，整体不错。
截至2022年7月1日，济南2022年已网签商品房64463套，住宅33081套，截至7月24日，济南2022年已网签商品房73634套，住宅37727套。 今年上半年济南住宅网签量只有去年的6-7成，如果说去年卖的太好，对比2018年、2019年，今年这个成交量也是非常低的。
正像开始所提到的，雪山、唐冶、神武、张马、新东站、党家、西客站、王府庄、药山、北湖有大量在售和新入市楼盘，一旦有价格战出现，那么牵一发而动全身，在刚需购房者相对有限的大前提下，看谁的动作快，先把客户装到自己口袋里。
所以如果你真心打算今年买房，就好好攒钱，等待机会，现在还处于胶着期。下半年，济南楼市大概率会重复2019年的走势。
耐心一点，好好挑选自己的目标楼盘。
03.
分情况 择机买入
我一直提醒纯投资买房的不要着急，而自住、改善因为属于相对的长期持有，所以现在针对价格调整到位的楼盘购买没有什么问题。比如说一个楼盘现在是15000元/平米，明年买也是15000元/平米，刚需买了可以早点交房，早点住，省了房租，而投资者买了这一年没有任何收益，资金成本一算还要赔钱的。
对于部分刚需楼盘，很可能年底促销能省个十万八万，那就耐心等待一下，今年刚需盘涨价的概率基本上为0……
今年以及未来核心片区优质改善盘价格很难有大的调整，且稳步向上概率更大。这个就需要看自己购买力、需求去筛选了，早买早住早享受。
“当下的经济形势，大部分人投资买房一定要慢下来，安全第一。买房投资在当下的行情，晚几个月没什么影响，还能看得更清楚点。看不懂的少掺和，需要投资大，且回报不确定的更得谨慎。”
任尔东南西北风，对于大部分人：现金在手你才有把控权。楼市向上期，你早买是抢占先机；楼市胶着期，不见让利是没必要早接盘的。
小结：济南楼市预期已变，而且对短期楼市变得越来越没有信心，这时候的分化更明显，更快速。特别是到了三季度末、年底的任务冲刺，资金回笼，所有的事情都在加速变化。
价格调整到位，且房源产品稀缺有限的可以入手，因为再等的确没了。而针对还未调整，或微微调整成交量没有改观的楼盘，且片区供应量还比较大，这就要谨慎对待了，甚至每个具体楼盘的负责人也不知道会不会来个降价促销，接下来几个月耐心一点，没坏处。
又是一篇得罪开发商的文章，希望更多刚需购房者能看到吧。
个人观点，供你参考。
这周会议大概率会有一些政策出台，又到了关键期，周六直播我们结合具体政策聊聊。
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