老妈说，吴老板家的包子又涨价了，菜包2.5元，肉包3元，这是疫情以来第三次调价。
买包子的人多了，吴老板调价也在情理之中。而买房的人少了，大环境又熊包样，未来房价是涨还是跌呢？
2022年1季度全国数据显示，商品房销售额同比下跌22.7%，其中住宅下跌25.6%。房屋新开工面积同比下跌17.5%，其中住宅下跌20.3%。
抓重点就是，过去仨月市场对房子的需求和供应都大幅减少了。
未来房价会朝哪边走？
高牛探分析发现，房子与包子在价格逻辑上长得像堂兄弟一样。
看正文：
1
吴老板的包子店
那一年，吴老板在小区对面开了一个包子店，生意还不错。
他每天早上6点摆摊卖一波早餐，下午4点半卖一波晚餐。一般晚上7点前卖光光，偶尔8-9点还剩下几个馒头，不过最后也被街坊们买走了。
买吴老板包子的客群很固定，5成是小区街坊，3成是附近学校师生家长，剩下2成是散客。
我印象中，最开始肉包1.5元一个，菜包1元一个，白馒头和花卷1.5元两个。
这个价格维持了多久呢？具体我也不记得，但4-5年总该有的。
说到价格，是时候温故一下我们的中学课本了。
翻开我们青葱岁月学过的经济学原理：商品的价格由供求关系决定。当供大于求时，价格会下跌；当供不应求时，价格就会上涨。
为了通俗易懂，下面我结合米课暗夜老师和星星佬老师的理论，绘制了几张供求关系曲线图，把吴老板的包子价与市场供求做个变量分析。
哈哈，挺有意思的。
话说商品价格走势规律中，有2条神奇的曲线，一条叫“需求曲线”，一条叫“供给曲线”。
我们看需求曲线，它反映的是商品的价格与需求数量成反比。这个很容易理解，商品的价格越便宜，买得起的人就越多，需求的数量就越大，同时，价格越低的商品越容易大规模地购买。
再看供给曲线，它反映的是商品的价格与供给数量成正比。这个也容易理解，在相同的条件下，价格越贵，商家生产的积极性就越高，故供应的商品数量就越多，因为商家是要赚钱的，什么赚钱就加足马力生产什么。
吴老板的包子店，在过去相当长一段时间内，有稳定的食客（需求），于是生产（供给）达成了平衡，价格稳定。
图一中两条曲线交汇在P1点，就是那几年的价格点。在外界环境不变的情况下，这个P1点是相对稳定的，就是说“厚道的”吴老板不会随便涨价，街坊也不用担心他一天一个价。
但是，天有不测风云。这个平衡被疫情打破了。
怎么个打破法呢？
还得从2年前那个早上，吴老板突然发现来买包子的人骤然变少说起。
2020年1月开始，新冠来了，很多事情变了：先是返乡过年的街坊没回来，接着大家都不怎么出门了，后来开始小区隔离，学校也停课了，路人少得可怜——
过去正常日子，吴老板一天卖800-900个包子，而现在只能卖出400个。
吴老板看着这剩下的500个包子，不能全自己吃了吧，更不可能全部扔掉吧，还不如半卖半送给街坊邻居，做个人情也好。
于是，优惠大酬宾：“买一送一”，买一个肉包送一个馒头，原来1块五2个馒头现在多送一个。
大家看着图二，在供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，我们发现商品的价格点P2，比P1价格点明显下降了。
P2＜P1
但是，卖到晚上，吴老板一盘点，笼子里的包子还剩不少，最要命的是，再这样搞下去，包子店迟早要亏倒的。
哪怕再厚道的老板也不能这样等死啊！铺租还得继续交，请的伙计工资还得继续发，面粉食材价格又上涨了，总之，成本上升了，价格不能下降啊，否则不如卷铺盖走人呢！
该怎么办？
还能怎么办？凉拌！该省的省，该缩的缩，省面粉、省食材、省酱料。
比如以前的菜包馅有冬菇、鸡蛋、包菜、青葱、芝麻、黄豆等七八样料，现在这冬菇也不放了，鸡蛋也减少一大半，芝麻黄豆也太繁琐干脆去掉…
晚上，吴老板与老婆在床上仔细算了一晚上账，最后两人商量出的结果：只有每天少蒸400个，且把包子价格涨5毛钱，这样才能维持下去。
唉，这年月生意难做啊！
于是，市场出现一只神奇的无形手，把供应曲线向左移动了，新的供求交汇点，图三价格P3点产生了：
P3＞P2，且P3＞P1
这个新的价格居然回升了，并且比原来的价格都要高。
有人可能忍不住跳出来开始骂了：黑心老板在这种情况下居然一边偷工减料，一边涨价，那谁会买他的包子？
当然，如果你是吴老板，可以不涨价，但是那样就不用赚钱了，趁早关门走人好了。而至今的吴老板，包子店还经营得好好的，说明生意活过来了，价格也被市场接受了。
OK！我们回归主题，说到2020年下半年，经过上下同心众志成城，疫情终于被咱们暂时打趴下了。于是，小区解封了，学校复课了，白领回公司继续上班了，该干嘛还干嘛。
早上，大家一出门，不约而同冲进吴老板的包子店，但是，忙得不亦乐乎的吴老板两公婆还没反应过来呢：
包子严重不够卖！
这时，市场那只神奇的手又偷偷地将需求曲线向右移动了。
我们看到新的价格点P4出现了，这是新的供求平衡价格点：
P4＞P3
价格上来了，需求也涨上来了，根据市场的价格规律，供应自然要跟上来，因为商家看到有利可图啊，扩大供应规模是水到渠成的事了。对吴老板而言，当下实际矛盾是买包子的多了，但店里的人手不够用了。
于是，吴老板赶紧给3个月前遣散回家的伙计小黎发电报：
火鸡归巢！
当包子供应增加后，曲线应该再度向右移动，价格点又该重新回归P1了吧。
但是，疫情助推了PPI（生产成本）的上升，为了不亏损，吴老板与媳妇再三商量后，又将包子价格上涨了5毛钱。若扣除上涨的成本，我们发现实际利润和价格跟2年前差不多，也就是P1的水准。
2
回看2020年的房子
跟吴老板的包子店当初措手不及一样，疫情刚开始的2020年初，全国楼市哀鸿遍野。
所有的售楼部大门紧闭了2个月，直到3月，在控制得比较好的城市，有些胆大的楼盘，才试探性开半扇门。
但是活动不敢搞，气氛上不来（就算你邀请客户，别人也不敢上门啊），真正的门可罗雀！
那是楼市有史以来最艰难的岁月！在未知的凶悍病毒面前，大家心里都没底；在业绩和安全之间选择，只能无条件牺牲业绩。
而对买家来说，一方面不敢消费，另一方面也没钱消费。那时，市场一边倒地悲观，觉得2020年将是房地产行业发生重大变革的一年，无论价格还是成交量，都会下降，甚至楼市泡沫将因此被戳破。
我们看图，这是全国2020年全年开发投资、销售面积和销售额增速趋势，1-2月跌到历史谷底，供应量同比下跌16%，需求同比下降了40%，但随着疫情的控制，需求和供应增幅逐渐回正，8月份开始销售（需求）开始正增长。
在价格上，我们看这张图，是国家统计局的数据。尽管疫情给2020年楼市重重一击，但最终全国平均楼价居然仍比2019年还要高。
当然，楼价上涨中，一二线城市是扛大旗的，无论是成交价，还是成交量，都是大幅上升的。
我们看深圳和上海，深圳自3月触底后直线反弹，到12月房价涨了30%。上海自4月触底后也迅速反弹，全市均价涨了20%。
为什么会这样？
我在之前文章里分析过，每次央妈妈放大水，先会流到一二线大城市，最后被房子这个变态的吞金兽一滴不剩咽了，从而推动核心区的房价拔高一大截。
比如深圳和上海，从7月份开始，楼市绝地大反弹，升得连妈都认识了。
但是，城市两极分化很严重，在三四线五城市及以下，2020年以来，楼市尽管在6-7月份以后，有恢复的迹象，但全年的成交量和供应量相比往年还是下降的。并且，这样的城市数量远比一二线城市多得多。
这2年楼市总体情况如下：
一二线摁在地上动弹不得
三四线不闻不问要死不活
五线及以下索性一蹶不起
而楼市调控中，我们看到房企跌倒一大片，许多品牌房企风雨飘摇，几欲先走…
据说，2020年是过去十年最差的一年，但也是未来最好的一年！
3
2022年后房价会怎么走？
不管认不认，2022年楼市再次迎来了措手不及。
国外，乌克兰与北极熊的摩擦起火，全球石油、矿石等能源材料成本大幅升价。继而美丽国的金融ZZ向升级方向越走越快。
国内，先是香港疫情烧遍全港。接着深圳被染上，封城了半个月。然后又扩散到大上海，不停不行。现在连广州也开始积极预防起来…
楼市4大一线城市已去了2个半。
2022年1季度房地产供求数字很不好看。
供应上，1-3月全国房屋新开工面积下降17.5%，其中住宅新开工面积下降20.3%。
需求上，1-3月全国商品房销售额下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%，这比2020年还惨啊！
房价是不是该S翘翘了？
我们重新回到供求曲线图找找规律：
当供应和需求同时下降，房价则从最初的P1变成P3，就是说房价比以前还上涨了。
不必惊喜！不必意外！
没错，市场规律就是这样，不以咱们的臆想为转移。但是，这个平衡点P3只是暂时的，因为需求和供应会被市场这只无形之手不断调教的。
我们分别举例：
比如一二线城市的核心位置，当形势趋向稳定后，楼市的需求开始回归（即增加），但核心区的土地供应会继续增加吗？政府还会继续拍卖中心城区的土地吗？
答案是否定的，市中心哪有这么多地块？
于是，我们看到房价从P3移到了P4——楼市居然TM的涨价了！
其实这个很容易理解，一二线城市市中心，人口不断涌入，对房子的需求不断增长，而中心区寸土寸金，哪有新地来开发，因此房子的供应量在减少，所以P3很难变回P1去。
那么三四五线城市呢？
情况与一二线核心区截然不同：一方面，地方为了增加收入应对危机，开始恢复卖地，后续源源不断推出土地。是的，要多少有多少，反正咱们城市有的是大片全新的生地可供开发。
但是，这里的需求却跟不上了，甚至比危机前更减少了。
首先是人们的收入减少购买力下降，其次是之前该买的已买，而买新房的信心和动力不足了。并且，最主要的因素是城镇人口出现负增长，但为了获得更好的就业教育医疗等配套资源，大家纷纷往大城市挤，最后导致中小城市人口越来越少。
于是，我们看到房价从P3变成P5：房价比最初的P1低，甚至比P2还要低。
不信你回想一下，在疫情发生前的2018-2019年，买在三四线城市高位的房子，现在是不是站岗了？
最后回到本文前的问题，在供应和需求大幅大跌情况下，房价会涨还会跌？
我们的结论是：
有的会上涨，如一二线城市核心区；
但更多的会下跌，如大城市远郊和四五线城市。
具体怎么判断城市呢？
需求端看人口流入，供给端看卖地和二手交易是否活跃。
2021年人口流入城市TOP30
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