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九围锦驰工业区规划图(工业园区地段分析)(1)

虽然苏州工业园区有5个街道,界限划分得非常清晰,但是从房产板块上来说,划分5个就明显太粗糙了。

市场自己会划分板块。

金鸡湖街道,苏州价格高地,内部也分为很多个板块。

唯亭街道,分为跨塘、青剑湖和唯亭三个板块。斜塘街道,分为独墅湖、斜塘和车坊三个板块。

在划分五大街道之前,胜浦就是一个板块。铁板一块。

把钟南街东划到胜浦之后,胜浦就变成了两个板块:湖东和胜浦。

胜浦的湖东,在中环线以内,是一大片奥体新贵,唐宁府、林溪雅苑、海和云庭、上东区PRO。所谓“四大天王”。

这里跟“老胜浦”,是两个世界。

目前苏州园区在售的新楼盘,我是说“正常”的新楼盘,就只有胜浦和车坊。

今天我们就来说一说这两个板块。

虽然我以前讲过一个段子,在园区板块排名里,车坊和胜浦,都是“其他”。

但是,其他与其他之间,还是不一样的。

九围锦驰工业区规划图(工业园区地段分析)(2)

胜浦的新楼盘多一些。备案价在3.2万元。

车坊只有一个新楼盘。备案价3.5万元。

从实际的销售价格来看,二者至少相差4千元。按照百分比来算,车坊比胜浦高13%。

车坊凭什么比胜浦高4千?

这个价格,并不是开发商决定的。而是在土拍挂地的时候,车坊的地,就是比胜浦的地贵。

说明官方知道,车坊的土地比胜浦更有价值。

在苏州买房,其实很简单。如果实在看不懂苏州的市场,那就买最贵的,一般不会犯大错。

在自由市场中,单价最高的楼盘是哪个?

当然是狮山的揽月阁。

这个楼盘虽然容积率很高,至少不会亏的。

如果你不能接受5.7的容积率,那么就就只有一个选择了:

车坊的新楼盘。

大家都知道,那个楼盘是中海的。

上周末,米宅还在全网推这个盘。估计等过几天开盘的时候,又要来一大波外地购房者。

车坊目前最大的弱项,就是城市界面和回迁房。可以说是被四大新城吊打。

九围锦驰工业区规划图(工业园区地段分析)(3)

车坊的位置,是在中环外。

胜浦的位置,也在中环外。

车坊板块内部,完全没有产业。

胜浦的工业用地,占总面积的70%还要多。

胜浦的产业,当然是吊打车坊。

但是,一个房产板块,产业并不是最重要的。隔壁板块有好产业,也是可以的。比如说玲珑板块。

九围锦驰工业区规划图(工业园区地段分析)(4)

之前我写过文章,分析胜浦的楼市。

《总被忽视的苏州第四大“新城”,是时候分析一下胜浦楼市了》

主要分析了胜浦的二手房市。

胜浦的商品房小区,数量不算少。楼龄比较新的,也有。

挂牌价最高的二手房小区,2016年的浦湾公馆,平均2.8万元。正经的商品房小区。

但是车坊的二手房市场,就完全不一样了。

整个车坊,最近15年,只有一个商品房小区。就是2017年左右交房的中锐星奕湾。

这人小区在B系平台挂牌均价是3.8万元。这个小区起步面积就是112平米。

这样看来,车坊的新房,备案价3.5万元,算是倒挂盘了。

决战在二手。

看到隔壁那个二手房小区了吗?

那就是你5年后的样子。

九围锦驰工业区规划图(工业园区地段分析)(5)

五年后,车坊和胜浦的差距,就不是13%了。

全文完

九围锦驰工业区规划图(工业园区地段分析)(6)

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