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虽然苏州工业园区有5个街道，界限划分得非常清晰，但是从房产板块上来说，划分5个就明显太粗糙了。
市场自己会划分板块。
金鸡湖街道，苏州价格高地，内部也分为很多个板块。
唯亭街道，分为跨塘、青剑湖和唯亭三个板块。斜塘街道，分为独墅湖、斜塘和车坊三个板块。
在划分五大街道之前，胜浦就是一个板块。铁板一块。
把钟南街东划到胜浦之后，胜浦就变成了两个板块：湖东和胜浦。
胜浦的湖东，在中环线以内，是一大片奥体新贵，唐宁府、林溪雅苑、海和云庭、上东区PRO。所谓“四大天王”。
这里跟“老胜浦”，是两个世界。
目前苏州园区在售的新楼盘，我是说“正常”的新楼盘，就只有胜浦和车坊。
今天我们就来说一说这两个板块。
虽然我以前讲过一个段子，在园区板块排名里，车坊和胜浦，都是“其他”。
但是，其他与其他之间，还是不一样的。
胜浦的新楼盘多一些。备案价在3.2万元。
车坊只有一个新楼盘。备案价3.5万元。
从实际的销售价格来看，二者至少相差4千元。按照百分比来算，车坊比胜浦高13%。
车坊凭什么比胜浦高4千？
这个价格，并不是开发商决定的。而是在土拍挂地的时候，车坊的地，就是比胜浦的地贵。
说明官方知道，车坊的土地比胜浦更有价值。
在苏州买房，其实很简单。如果实在看不懂苏州的市场，那就买最贵的，一般不会犯大错。
在自由市场中，单价最高的楼盘是哪个？
当然是狮山的揽月阁。
这个楼盘虽然容积率很高，至少不会亏的。
如果你不能接受5.7的容积率，那么就就只有一个选择了：
车坊的新楼盘。
大家都知道，那个楼盘是中海的。
上周末，米宅还在全网推这个盘。估计等过几天开盘的时候，又要来一大波外地购房者。
车坊目前最大的弱项，就是城市界面和回迁房。可以说是被四大新城吊打。
车坊的位置，是在中环外。
胜浦的位置，也在中环外。
车坊板块内部，完全没有产业。
胜浦的工业用地，占总面积的70%还要多。
胜浦的产业，当然是吊打车坊。
但是，一个房产板块，产业并不是最重要的。隔壁板块有好产业，也是可以的。比如说玲珑板块。
之前我写过文章，分析胜浦的楼市。
《总被忽视的苏州第四大“新城”，是时候分析一下胜浦楼市了》
主要分析了胜浦的二手房市。
胜浦的商品房小区，数量不算少。楼龄比较新的，也有。
挂牌价最高的二手房小区，2016年的浦湾公馆，平均2.8万元。正经的商品房小区。
但是车坊的二手房市场，就完全不一样了。
整个车坊，最近15年，只有一个商品房小区。就是2017年左右交房的中锐星奕湾。
这人小区在B系平台挂牌均价是3.8万元。这个小区起步面积就是112平米。
这样看来，车坊的新房，备案价3.5万元，算是倒挂盘了。
决战在二手。
看到隔壁那个二手房小区了吗？
那就是你5年后的样子。
五年后，车坊和胜浦的差距，就不是13%了。
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