前段时间，我们说到青剑湖的二手房涨到5万多连法拍房，其实只是个例，冷热不均，分化明显才是今年楼市的主基调！
大部分二手房面临的问题是一直没怎么涨和跌了不少！二手房挂一年、一年半卖不出去，甚至没人看的现象是常态。如今楼市已经进入买方市场，再加上市场信心不足，不少小区房价都开始阴跌。
目前苏州的二手房市场最明显的特点是：二手房挂牌量突增、房东挥泪降价抛房...市场一直处于供大于求的情况。
我们今天来看一下，苏州那些超级难卖的二手房源，以及不抗跌的板块，以供买房人参考。
▶千邑悦庭建面约102㎡房源，先后调价12次无人问津
千邑悦庭位于吴江松陵板块，这套是个102㎡的小三房，从挂出的房源图片来看，屋内状况维持较好。
据相关信息显示，这套房源在今年6月份挂牌225万，随后半个月之内就降价近8w，但买房人根本不买账。
目前该小区在售195套，但是成交却寥寥无几。
这种“有价无市”的局面可以说是毫无意义，于是该套房源最终总体降价15万，挂牌总价在209万。
▶路劲凤凰城下调近83万，挂牌超一年
路劲凤凰城，精装建面约136㎡三室两厅一卫，总价465万。去年9月份挂牌至今，总价已经下调近83万！
看起来很是吓人，然而该房源的挂牌均价为3.41w/㎡，比小区整体均价高了近2500每平！
诸如此类的二手房，各大网站上还有一大把，库存惊人！
据链家信息显示，真实在售的二手房数量已经达到了惊人的13.23w！
而对于普通房源来说，去化非常艰难，而且很多房主挂了1、2年多也没卖出去。
苏州二手房市场均价已经连续4月下滑再来看上个月的数据。8月，苏州二手房共成交5613套，成交均价约2.93w/㎡，环比下跌0.77%。
至此，苏州二手房市场均价已经连续4月下滑，受大环境影响，市场预期不高，价格上涨动力不足。
很多房产中介也表示：
现在已经进入买房市场，房价洽谈空间变大，房主好说话，尤其是不太热门的小区，有房源议价空间甚至高达70-80万。
从成交情况来看，苏州能够卖得好的房源，大多都是总价较低，户型比较小，这种房子对于刚需来讲，更容易上手。
二手房不抗跌的板块有哪些呢？
1、园区最不抗跌——娄葑
娄葑作为园区的创始之地，板块引进了诸多工厂，厂房林立，而且五条高架再加上一条高速分割了城市局面，也给板块发展带了障碍。
虽然目前板块内新房所剩无几，仅有新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑尾盘在售。还有一个建屋新地块，入市时间不确定。
二手房方面，板块的挂牌均价约2.7w/㎡。区域内较早的老房子比如金益新村，群星苑等近几年跌价都十分明显。
通园新村这套71平小两房，两年前成交均价还能达到2.8w，去年直接降到了2.3w/㎡，成交周期也被大大拉长。
群星苑小区一套70平的两户户型，去年五月底还能卖到185w，今年7月直接降到166w，价差近20w！
稍微新的小区比如优山美地，去年10月份挂牌价约3.22w/㎡，今年已降1000！
2、吴中最不抗跌——尹山湖
2019年上半年，尹山湖的房价就如同坐上火箭筒一般。
碧桂园以2.2w的价格拿下板块内一宗宅地，并且创下板块最贵的记录。此后，尹山湖二手房就应声喊涨，挂牌价纷纷破三，而且还有冲四的苗头。
并且业主集体喊涨，提前庆祝尹山湖全面上3w！
但是从去年至今，尹山湖的二手房价就一次次地刷新下限，是不是就有跌价报道发出，俨然成了地产流量密码。
去年10月，保利悦玺的一套130㎡房源，成交单价约2.38w/㎡，成交总价312w。比当时小区挂牌价要低了近1w左右！房源信息一经流出就在各大群里引起了激烈的讨论。
前不久，尹山湖板块的中海双湾花园一期房源价格出现新低，建面约98㎡挂牌价格189w，建面约120㎡挂牌价格239w，换算下来这两套房源的单价都在1.9w/㎡左右。
早在一年多以前，该小区还成交过单价上3w的房子，一年时间房价下跌幅度惊人！
为什么尹山湖的房价如此不抗跌，相比其他板块，尹山湖的教育短板非常严重，再加上没有产业，板块后劲不足，区域核心竞争力实在有限。前期的泡沫太大，苦了19年高位接盘的人，现在板块大把的挂牌房源，却没人愿意接盘！
为什么现在二手房不是特别好卖了？1、新房供应量充足，马上还有多个纯新盘亟待上市
马上就是苏州市场的“金九银十”，一大波新盘即将加推/入市，导致新盘井喷式爆发。
就在前不久，苏州第三批次土拍挂地，不少核心地块挂出，未来苏州的新房市场还要热闹很久！
2、目前苏州二手房挂牌量大
除了新房供应充足，二手房市场库存量也很大。在二手房数量充足的情况下，还有很多房主挂高价，很难容易找到愿意接受的买家；而诚心且着急的房主只能一降再降，促进成交。
3、买房人还存在一定的观望情绪
对于当下的二手房市场，我也咨询了中介，中介透露，市场不是那么理想，买房人的观望情绪还是比较严重的。
除了一些学区房，或地段优、配套醇熟的二手房比较好卖，其他那些挂高价的房主，房子不好转手，着急换房或急于资金周转的房主只能降价抛售。
当然现在的市场也是捡漏的好时机，但是也应该注意：
1.核心板块永远是首选
当下楼市的分化，已经从城市的选择逐渐细化到区域的选择，再好的产品放在非核心区都是白搭，后期涨幅永远追不上核心区的“刚需房”！
2.慎入老破小
在追求品质的时代，老破小慎选，一来自己住的不舒服，二来置换困难，无人问津，三来房价大多难涨。一般有同等预算的购房者更倾向于购买核心地段的新房或带学区的次新房。
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