北京楼市,以317新政为界,317之前是普涨时代:不管买哪里,都有2-3倍的回报,,今天小编就来说说关于北京核心区房子能买吗?下面更多详细答案一起来看看吧!
北京核心区房子能买吗
北京楼市,以317新政为界,
317之前是普涨时代:不管买哪里,都有2-3倍的回报,
核心逻辑是:低价是王道。
317之后是分化时代:不是随便买哪里都能有高回报,
这个阶段的核心逻辑是:产业 品质是王道。
我们看到很多专家和博主,都在讲:北京楼市,尤其是二手,价格走向了分化。
那么到底是怎么分化?分化的原因在哪里?
为什么同样是五环?北五环远高于南五环?
——环线逻辑基本在北京已经部分失效了。
为什么同样的板块?次新的涨幅远高于老破小?
——这里就不是板块的逻辑在起作用,而是板块里的品质逻辑。
今天我们以实际板块的价格变化为例,来讲一下分化时代北京的买房圈层。
基于某壳的商圈数据,
北京中心城区 郊区,一共划分为260 个商圈,
可以近似看做最小单位的板块。
根据城规院基于四次经济普查数据对就业中心的划分,
北京中心城区 郊区一共有32个就业中心,
也就是说,围绕一个就业中心,平均有8个商圈。
这是北京产业的基本面。
我们继续来看房龄的基本面,
以2005年为界(2005年首次出台强制性建筑标准),
某壳上北京二手普通住宅挂牌量是72585,
其中15年内的挂牌量是27971,
也就是,平均商圈(板块)内不到4成的房子是15年内的次新。
我们以CBD为例,来盘点下以CBD为中心的各个板块的价格变动走势。
CBD作为北京最早的商务中心区,受益于90年代-10年黄金20年的发展红利,
形成了引进外商投资的第一优先级选择,
这也构成了CBD的核心产业:金融。
CBD的受益板块,主要分为四类:
第一类是CBD的确的核心居住区,以新城国际为代表,
第二类是CBD的一级外溢区,以双井板块为代表,
第三类是CBD的二级外溢区,以四惠、朝青为代表,
第四类是CBD外溢的居住功能区,以劲松为代表。
从最近3年的价格走势来看,核心居住区的波动是主导型的,
一级外溢区双井整体呈现先降后升的走势,
波动传导到二级板块,朝青、四惠,
其中朝青的波动更明显,跌和涨基本与双井同步;
四惠相对稳定,基本趋势一致,
而作为最次级外溢的劲松,则表现出阴跌的状态。